紀睿坤：選擇性調控的“官本位”思路

2013年05月25日 03:45
來源：21世紀經濟報道作者：紀睿坤

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紀睿坤

細讀“京19條”不難得出一個結論，北京是全國落地“國五條細則”中最嚴的城市。不管是20%個稅的執行、落地；還是限購和二套房貸的升級；或者是史上最嚴限價令的升級，“京19條”所釋放嚴打房價的信號明顯。

但從國家統計局發布的數據來看，4月份北京一二手房價漲幅均居全國首位，效果并不明顯。

有市場觀察者針對北京市房價連漲的情況總結稱，目前北京市的市場已經失控，這是北京選擇性調控的官本位的結果，以為權力就能壓住一切，包括市場。

而所謂“選擇性調控”的代表個例，就是“限房價、不限地價”。

媒體報道稱，北京市房地產市場上至少有40多個項目的預售證被卡。與此同時，近期，北京大興、通州賣出了多個高溢價率地塊，其中上周成交大興舊宮和通州臺湖地塊更是創下區域新高。

任何一個關注房地產行業的人士都明白，高溢價率地塊或者地王地塊頻出之后，肯定會傳導至住宅市場，推升房價。

房價被嚴卡，但作為市場主體之一的地方政府卻在不斷追求土地利益的最大化，不舍得在地價讓利。面粉越來越少，又越來越貴，有誰會相信你不斷喊話為民生讓面包價格下將的決心呢？不難想象，在土地市場“紅5月”之后，北京住建部門又該承擔多大的穩房價的壓力。

實際上，從本報獲取的多方信息來看，正在研究的“限價房備案管理”也并沒有透露出，政府在地價上有任何讓利的想法。

其實，邏輯也很簡單，兩個字“政績”，一個是國五條要求穩定房價的政績；一個是需要大筆資金投入的GDP政績。

有開發商這么調侃，所謂的限房價，競地價，就是政府強奸了你，還說你是自愿的。

另外，北京市政府“選擇性落地調控”還表現在北京對于樓市數據公布的不作為。

根據“京19條”的要求，各有關部門要密切關注房地產市場變化，加強市場監測和研究分析，全面、客觀、及時發布房地產市場相關信息，主動解讀市場走勢、調控政策措施及廣大居民關注的熱點問題，合理引導市場預期。但2013年至今，北京市官方沒有任何一家單位或者是機構發布了相應的樓市數據，此前曾勤勉發布北京月度房價、分析市場走勢北京市房協也分外安靜，許久沒見動向。

各方對于北京市樓市的判斷，只能依靠國家統計局一個官方渠道。看過國家統計局數據的購房者都知道，統計局僅發布一個指數型的趨勢，根本很難看懂。

其實，不止是購房者，一位涉房數據機構研究院的人士表示，對于我們來說，也很難看懂，統計局用了一個非常復雜的計算公式，而且還會剔除市場的異動價格。

因此，“在很多地方政府看來，國家統計局的數據并不完全代表真實的市場，”上述某機構的數據統計者稱，國家統計局發布的數據較寬泛，并未涉及到月度房價漲幅，以及“量價關系”和區域分布等情況的判斷。

更值得一提的是，有關房價調控目標的完成是依靠國家統計局的數據還是依靠北京市官方數據仍不明晰。

為確保北京完成年度趨穩的房價數據，建議：1、降房價，首先要降地價，房價的涉及因素很多，比如貨幣；比如財政；比如稅費等等等等，而諸如貨幣、財政、稅費等調控手段，北京市政府并無權決定，但控地價的權利還是有的。

此外，截止到5月22日，北京市的土地財政已達到617.8882億。相比2012年上半年的135.6547億。上漲了3.5倍，更是接近2012年全年647.9183億的土地出讓金額。北京市年內賣地收益已經十分可觀。

其次，北京市應設定一個長期比如未來五年內的房價目標，如此之下，才能確保控房價的長效機制，而不至于簡單的權力思維，只管眼下，不管以后，從而紊亂市場。