聶梅生：銀根和地根改革是房地產發展方向

2010年10月11日 11:15鳳凰網財經【大中小】【打印】共有評論0條

鳳凰網財經訊 2010年10月11日上午，中國國際經濟交流中心“經濟每月談”第十六期在北京舉行。本次主題是“加快保障性住房建設，促進房地產市場健康發展”。鳳凰網財經全程直播。全國工商聯房地產商會會長聶梅生，在會上發表演講并強調：房地產投資占固定資產投資的20%，占貸款的比例大概是30%。必須“動大手術”，進行銀根和地根的改革，才能解決好房地產的經濟問題和社會問題，銀根和地根改革是房地產發展方向。以下是文字實錄：

聶梅生:

大家早上好，非常感謝這次會議邀請我來做關于房地產方面的演講。這次主題是保障性住房，剛才兩位已經切入主題進行保障性住房的一些分析。我認為保障性住房實際上和房地產市場密不可分的。我從另外一個角度，來分析一下當前房地產市場和它的政策，以及保障性住房的一些關系。

今年有兩次政策出臺，那就是宏觀調控。在宏觀調控的政策當中，不管是“國十條”還是最近出臺的“國五條”，都有大量篇幅是關于市場調控的，也有大量篇幅是關于保障性住房。但是調控本身就是雙刃劍，怎么減少振蕩平穩發展是我們的目標。這次調控與以往不同的在于，市場無形的手反作用力是非常強的。所以，局面就比較復雜。

聶梅生:

我們看一下，“國十條”當時出臺的背景。國十條是在4月份出臺的，那時候對中國經濟的分析和現在的分析是不太一樣的，那時候認為經濟進入熱區，GDP在一季度高達11.9%的增速，房地產投資特別快；那時候出臺是怎么樣使中國的經濟不要繼續熱去，房地產不要過熱，CPI不要過快上漲。這樣的背景出臺了這些。一個是GDP的問題，流動性，去年放了將近10來億，形成的金融風險，資產價格上升，房地產泡沫和調結構。今年重要的問題就是調結構，調結構就必須騰地方、騰空間，就需要房地產適當退出，給調結構騰空間。促改革，今年關于土地制度、房產稅、農村土地流轉，小產權這些問題都密集到今年。這是經濟層面的問題。

聶梅生:

房地產從來都是一頭挑著經濟，一頭挑著社會。在社會方面穩定社會，保民生和城鄉一體化協調發展。最近很多關于城鎮化，甚至于認為城鎮化這種提法是不太合適的，或者有關于新的城鎮化發展方向，都在最近說了很多各種不同的意見。在社會層面和經濟層面都要求房地產在今年做出一些大的動作。我認為，去年保增長、保民生這樣經濟救援和經濟刺激的前提下，必然有很多問題留到今年。不管是經濟問題還是社會問題，都在今年集中爆發。這是第一次國十條的背景。

聶梅生:

最近又進一步出臺了國五條，國五條在國慶節之前出臺的。我自己認為大概是這樣一些背景需要說一下，據說國家統計局要到21號出來9月份的數據，但是可以感覺到交易量和交易額雙雙恢復。8月份就已經恢復了，9月份的數字比8月份高得多，房價在熱點城市有上升的動力，交易量恢復，房價就有上升的動力。第二，調控的效果被這次市場的反彈消化掉，8月份數字出來以后我就比較擔心，我就覺得比較麻煩，可能9月份還要上。如果是這樣繼續反彈，調控的效果，國十條對市場反彈消化。今年的目標可能就是穩定房價等等。CPI指數在上升，上升以后在通脹預期又一次的跟一季度一樣，又出現了一次通脹預期，就使選擇保值增值這種投資性的購房就會選擇在CPI有上升的情況下推動房價走高。同時人民幣匯率問題最近鬧得比較熱，最近周行長已經講了，進入了上升通道。在這種情況下，熱錢進入中國，進一步就會炒高房價。這是當前“國五條”的背景。為了堅決堵住投機性的做法，出臺暫時性的媒體說是限購令，“國十條”并沒有什么限購。但是“國五條”里面更明確，各個地方出臺了很多關于二套房，建購一套房，各個城市陸續出臺細則，以使后期長遠性的政策要有個接續。剛才賀主席講應該出臺房產稅，我一直主張要出臺房產稅，這是一個根本。但是出臺房產稅必須有時段，另外做一些接續，哪怕是強制的穩定也是必須的。

聶梅生:

同時，我們繼續要為今年的調結構，尤其是保民生騰出空間。保民生就是保住房問題。我一直認為在中國房地產市場上，商品房這塊是過度發展了，但是在保障性住房，這十年中是缺位的，而且缺位的不少。現在這兩大塊哪一塊是缺的，我認為保障性住房在中國整個住房體系當中，由于政策的不穩定性，一會兒保障性住房，一會兒經濟適用房，由商品房來解決。我在住建部呆了很多年，當時房改以后是這么一個調子，后來慢慢改過來改過去。最后這個政策是比較清楚的，尤其是“國十條”、“國五條”。保障性住房就是在中國的房地產市場中解決中低收入、一部分中等收入的住房問題。

聶梅生:

所以我覺得，“國十條”和“國五條”的出臺，除了要解決經濟性問題之外，很多是保障性住房的問題。但是在大家的關注點上，尤其在傳媒的關注點上，都放到經濟領域說。而且“國十條”和“國五條”都把經濟領域的一些問題最后濃縮到一點，兩個字就是“房價”。

現在調控以后，效果已經顯現，房價并沒有過快上漲。這就是環比，環比連續幾個月持平，穩住了。當然這是到七月份。八月份的環比會不會上？我覺得，同比有可能還是在下，去年四季度漲得很厲害，反正現在房價沒有過快上漲。房地產開發指數實際上是在緩慢地回落，三月份以后，整個房地產的經濟指數一直在回落，調控是有效果的。

但是，大家是不滿意的。為什么不滿意？八月份整個的房價，國家統計局報出來，全國平均房價已經到了七八千，超過兩萬的城市有深圳、杭州、上海、北京，大概這樣四個城市，杭州一會兒高一會兒低，一萬九千八是將近兩萬，是相當高的態勢。在這種情況下，整個宏觀調控的滿意度大家認為沒有達到預期。

聶梅生:

看一下調控之后的交易量。實際上，4月份調控，5月份就下降，下到七千萬平方米以下，6月份就上升到9千萬平方米，我們一年大概是十億左右。6月份完了以后，7月份下降。大家認為，可能會下來，結果8月份又上漲，交易量上來進入銷售面積上來了。我認為，9月份的數據出來以后，一定是超過七千萬平方米，一定比八月份高。所以住建部做了很多調查，9月份才出臺這個“國五條”。換句話說，今年的商品房銷售面積，如果全年來看，并沒有很大的下跌。我們從昨天萬科的交易量可以看得出來，萬科9月份總結完之后，他今年賣了七百億，每年是六百多億，已經超過去年全年售房的銷售額。可以看得出來，前面一些大的龍頭企業今年的房子是賣得不錯的。

再看一下大家關心的開發商的自有資金率到底怎么樣？開發商的資金充裕度和房企資金來源，2009年是1：1.6，到了8月份是1：1.2，和去年差不多了，從來沒有斷鏈。很多開發企業認為，今年不會出現房地產緊繃、斷鏈，加大力度對整個市場沒有太大的問題。

聶梅生:

從國家來講，固定資產投資一月份開始下，房地產投資跟固定資產投資反向，所以對房地產進行調控。但是，調控以后，房地產投資也是在高位，和固定資產投資一起在高位。這應該說是大家的預期。

這里我想強調幾個數字。房地產的經濟和社會當中，同樣非常重要，我們要改變把房地產這樣的行業改到以保民生為主，需要做很多經濟上和體制上的手術。房地產投資每年大概是三千億到四千億，最高的時候，六月份提高到五千八百億，固定資產投資大概是兩萬到三萬億。它的占比，在今年這樣調控的情況下，都在20%，房地產投資占固定資產投資的20%，占貸款的比例大概是30%。這也是央行報出來的數，每個月都做統計，就沒下來過。到最后央行的數據和統計局的數據差很多，后來央行就不報房地產的信貸，只報個人的消費信貸，這里面主要是房地產，占比是30%。在經濟中就是這樣的比重。由于這樣大的比重，土地銀行稅收對房地產高度關聯。我并不認為這個合理，我認為很不合理，但是要動這一塊“大手術”，比如說去年全國土地收入是一萬多億，拆遷補給農民的只有5000多億，政府的土地成本和土地收入是1：3，你讓地方政府的土地收入沒有，他怎么辦？經濟和社會怎么穩定？

聶梅生:

另外，國土資源部的公告，去年全國84個城市土地抵押貸款是兩萬多億，拿到土地只有再抵押貸款，比2008年上升到40%多。由于這樣的關系，你地賣給了開發商，開發商拿到土地征以后就進行銀行抵押貸款，銀行就要出來那么多錢，支付土地的抵押貸款。這種情況之下，土地、房地產相關的稅收占了中國稅收的貢獻超過35%，這樣大的數字。所以，我們去年的企業營業稅增長了41%，房地產行業稅增長了118%。所以，土地、銀行、稅收，從經濟上分析這個問題，跟房地產是高度關聯的，除非我們有一些根本的改革性的措施，逐步地使我們的銀行和稅收不高度依賴房地產。這樣才能調回去。

聶梅生:

調控以后，大概出現這樣一個資金市場的變化。很多人跟我要這張圖，覺得能研究點什么問題。底下是國內銀行貸款，實際上并沒有怎么減，銀行還是仍然追捧房地產這一塊，那就是銀行貸款。各貸每個月都是六七百億，加上開發貸，是一千多億。藍線是銷售金額，房地產到底賣了多少錢出去，4月份調控以后變化不太大，8月份銷售額上升，9月份銷售額肯定要上去。現在政府比較關心房地產開發投資，希望開發投資不要降。如果降得太多的話，現在匯率上升、出口困難的情況下，投資如果下降，房地產開發投資，開發商很會穩住他的資金鏈。永遠是在這兩個之間，不會太多的。銀行給他多少貸款，他賣多少房子，這是他的資金來源，他有多少錢投多少。你看這條線，這就是市場的一種自我保護，市場一種無形的手在調控房地產市場，最終形成這樣的局面。9月份，我認為這個肯定會上去的，銀行這一塊拉平，投資到后面會進行調整。

聶梅生:

這次調控解決了大問題。一是解決了開發商資金杠桿率。原來去年曾經到過1：10倍，現在降到5倍以下，這是成績。但是，1-8月，土地購置比去年同比增長了37.9%，土地購置費用同比增加了84%。剛才那條線上投資很高，實際上是去買地了。尤其是國有一些大的央企，購地的積極性非常大。這里面出現一個什么問題，我同意賀主席的一些觀點，現在租金快速上漲，房價，沒怎么太降，也沒怎么太漲，但是租金大幅上漲，政府的良苦用心是房子通脹。但是實際上，我們看一下一個數據，上半年是2.6，其中食品是5.5，居住類是3.9，房價是沒有進CPI的，但是房租和抵押貸款是進去的，它已經超過了CPI的平均值2.6，這還是上半年。下半年漲了那么多，遠遠高于除了食品類的其他大類，怎么看房子的漲，以北京為例，今年上半年漲了18%，這可不是小數，環比是2%。如果CPI環比是2%，那是什么樣的？房地產就是這樣漲。而且我們居住類的權重是算得比較低的，我們是14.69%，美國居住類是42%，加拿大為36%，國際控制值30%，國家統計局說要調，但是調得到30%嗎？如果從14.69%調到30%，我們租金上漲推動CPI，那就不是3.5、3.6的問題了，我們也在底下算了一下，可能是相當可觀的CPI的上漲。這種情況下，大家會不買房嗎？如果再不調利率，就會出現房價猛漲。現在北京租金平均2700元一個月，占了工資收入的絕對在30%以上，絕對超過豬肉、綠豆的漲價。所以，這個事情要特別注意，就是CPI的上漲擠壓了中低收入的消費，針對中等收入的公租房應該出來。

聶梅生:

最后我想談一下，和保障性住房住房有關的，比較擔心的就是房地產調控本來有一定的空間給產業結構調整，但是產業結構的調整需要時間。最近中央的一些都是堅持產業結構調整，否則的話，我們出口這一塊，如果受匯率影響，我們競爭力就會下降。但是，因為9月份的數據沒有出來，上半年我們原材料、燃料、動力價格的上漲是比較大的，人力成本上漲也是比較高的，現在要求工資要提高，燃氣、天然氣、電力、水都要漲價。這種情況下，如果我們CPI和PPI上漲都不夠的話，說明生產企業的利潤下降了，因為成本上升了。如果這樣的話，調結構的動力就不夠，因為利潤不夠。這種情況下，利潤不夠，就要往房地產投資，看股市，出了“國五條”以后反而上去了，突破了2700點，房地產板塊還在漲價。對比下，到底哪個產業是可以形成利潤的？所以，調結構當中，有一個和房地產調控相銜接的問題。

聶梅生:

大力加大保障性住房建設，這是房地產兩個板塊。我覺得缺位的是恰恰是這一塊，那一塊是過度發展了，怎么樣補上？我覺得，資金不容樂觀，可能會形成青黃不接的情況。今年說是保障性住房和改造棚戶區580萬套，農村危房120萬戶，去年有非常大的增加，而且住建部分析，這一塊的投資要占房地產投資的10%，原來估計房地產投資會下降，因為調控會下降，這一塊補上。實際上沒怎么下降，但是如果是10%的話，大概就是四千億，因為我們每個月大概投進去三千甚至到五千億，一年是四萬億左右。我覺得，保障性住房這一塊青黃不接是有可能的，去年我們只完成了三成，欠帳六成。今年又下來這么多，到底怎么樣？由于留給地方政府的時間不多，住建部強力推這件事情，而且跟地方簽保障書。我覺得四季度是很有起色的。地方政府的招數就是讓開發商再建，建一個小區，其中20%就建保障性住房。實際上我覺得這不是很好的辦法，必須從根本上解決資金來源。如果讓開發商從土地環節進入以后，他們來代建，最終開發商還是會在剩余的商品房上找回來，那一塊的調控又會被消化掉。

聶梅生:

最近有一個比較好的事情，就是關于公租房的事情。我最近跟很多開發商在討論這個事，已經有相當多的開發企業愿意介入國家的公租房建設。他們也認為，如果二套房、三套房控制住，尤其是出臺物業稅的話，大家就不會去買二套房、三套房，整個商品房市場，增量型的、擴張型的可能就會走到頭。其實，我是這樣認為，中國的租房市場是C2C的市場，個人對個人，這不是一個正常的市場。國外關于租賃這一塊都是機構出面，但是持有這一塊的是物業，然后出租。這樣就形成B2C的模式，而這個B是需要政府推動的，需要基金來介入的。所以最近我們和建行、和很多單位，由我們商會發起，可能會報到全國工商聯，通過工商聯向主管部門說。就是公租房由大型的開發商出面出錢形成基金，而不是說萬科蓋這個小區一塊。租賃也一塊，不是這樣的，形成一個公租房基金，由政府監管，來解決B的問題，來解決公租房投資的問題。因為他們是不差錢的，尤其是9月份，房子貸瘋了，根本不差錢。這個錢應該引導到保障性住房里去。把現在這套組合拳進一步加大力度并不可取，應該有一些新的出路。

“十二五”期間，應該及早釋放這樣一些改革的信號，給市場指明方向，比如現在釋放物業稅的信號，穩定人心。物業稅的事情，我不太同意在原來八十年代出臺的物業稅的基礎上修修改改，要是搞物業稅，就要涉及到農村土地流轉，招拍掛、小產權等問題。物業稅涉及到土地出讓金，如果光是給買、住大房的交稅，同樣解決不了剛才說的經濟上的關聯，要解決土地出讓金，解決地方財政和國民財富，不能讓國民財富受損，不能讓房子不值錢。所以，這都涉及到根本的改革問題，需要時間，但是必須要走。

聶梅生:

拓寬房地產融資渠道，不能光從銀行一家出，應該開放房地產私募基金、投資基金。這樣錢就不會炒房，而是通過更高層次的平臺來解決銀根和地根，銀根和地根的改革應該是將來房地產的一個方向。還有一個支持我們產業結構的調整，應該讓房地產搞綠色低碳的房地產，提高性價比，不能蓋那些“脆脆房”、“豆腐渣房”，而應該用新能源、保溫材料來充實房地產，除了買土地以外。

所以我覺得，中國經濟轉型的大買家，實際上是在房地產這個產業，應該是公共建筑、商業建筑、民用建筑和保障性住房，都應該走向綠色低碳。所以我想，從另外一個角度考慮這個問題。謝謝。

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