《常州日?qǐng)?bào)》救市“檄文”

 

    編者按：在全國(guó)樓市降溫、三四線城市房?jī)r(jià)下跌的大背景之下，長(zhǎng)三角不可避免地處于“重災(zāi)區(qū)”當(dāng)中。為了摸底長(zhǎng)三角樓市真實(shí)狀況，鳳凰財(cái)經(jīng)赴長(zhǎng)三角調(diào)研，此為系列文章第一篇。

     “這里以前都是農(nóng)田！”司機(jī)王新指著常州市龍業(yè)路兩旁連片的高層住宅說(shuō)道。

    而在不遠(yuǎn)處，從常澄路通往新北區(qū)的道路兩側(cè)，連片的住宅區(qū)仍在建設(shè)之中。京滬高鐵帶動(dòng)下，加上常州市區(qū)的不斷擴(kuò)張，這片靠近江陰的偏遠(yuǎn)之地成為熱鬧的建筑工地。

     新北區(qū)是常州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，是常州市政府重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的新區(qū)，境內(nèi)有滬寧鐵路、滬寧高速公路、京滬高速鐵路等交通要道，過(guò)去20年，正是這種新區(qū)模式加快了中國(guó)城市化速度，也繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是2008年中國(guó)政府推出4萬(wàn)億刺激政策后，過(guò)剩的資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓這一產(chǎn)業(yè)迅速膨脹，并成為部分地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源。

    但當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這輛高速列車(chē)放慢速度后，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)動(dòng)蕩，常州也難以幸免。這座位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍區(qū)域——長(zhǎng)江三角洲的中型城市之前就因房地產(chǎn)空置率過(guò)高而被稱(chēng)作“鬼城”。

    而7月15日當(dāng)?shù)貓?bào)紙的一篇文章又讓常州坐在了風(fēng)口浪尖。

    當(dāng)日，江蘇常州市的市委機(jī)關(guān)報(bào)《常州日?qǐng)?bào)》在其頭版頭條位置刊發(fā)《我市目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》一文，稱(chēng)常州市“房?jī)r(jià)已無(wú)下降空間，近期是購(gòu)房好時(shí)機(jī)”。這篇主觀意味極濃的報(bào)道隨即遭到了網(wǎng)友的轉(zhuǎn)發(fā)、評(píng)論和吐槽，內(nèi)地人民網(wǎng)更是發(fā)表評(píng)論稱(chēng)此行為“沒(méi)有節(jié)操、滑天下之大稽”。

    而此時(shí)，常州曾經(jīng)被稱(chēng)之為“鬼城”的舊賬也被翻出，與此次報(bào)道疊加起來(lái)，被輿論認(rèn)為地方黨報(bào)此文呼吁市民買(mǎi)房，是地方政府坐不住了的“變相救市行為”。

    當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為常州非“鬼城”

    常州日?qǐng)?bào)其頭版頭條文章引起外界政府“救市”的猜測(cè)與詬病，除了其作為地方黨報(bào)的媒介性質(zhì)，署名為“繆滋來(lái)”的第一作者身份也是外界對(duì)其質(zhì)疑的一大原因：繆滋來(lái)實(shí)為常州市住房保障和房產(chǎn)管理局宣教處處長(zhǎng)。

    鳳凰財(cái)經(jīng)未能聯(lián)系到該文的兩位作者，但不管此文出爐背景如何，以黨報(bào)和政府名義為房地產(chǎn)市場(chǎng)背書(shū)，自然會(huì)引起外界對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的擔(dān)憂。

    從銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年上半年，常州市區(qū)商品房及商品住房銷(xiāo)售備案面積分別為305.6萬(wàn)平方米和250.74萬(wàn)平方米，同比分別下降6.63%和11.25%。從成交均價(jià)來(lái)看，上半年常州市區(qū)商品房及商品住房銷(xiāo)售均價(jià)分別為6854元/平方米和6796元/平方米，同比分別下降7.15%和5.82%。

    多位接受鳳凰財(cái)經(jīng)專(zhuān)訪的銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)界人士均表示，隨著全國(guó)經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的走低，常州房地產(chǎn)市場(chǎng)不可避免的出現(xiàn)調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售量出現(xiàn)下滑，但常州房地遠(yuǎn)未到十分嚴(yán)重的地步。

    而這是基于常州市獨(dú)特的地理因素決定的，雖然與蘇州、無(wú)錫、昆山等地同處長(zhǎng)三角，常州的外來(lái)移民并不多，因此缺少投資性住房，雖然周邊城市對(duì)投資性住房實(shí)行限購(gòu)，但是常州一直不在此列。

    某股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財(cái)經(jīng)采訪時(shí)表示，對(duì)于常州房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的解讀中，“媒體的許多報(bào)道有失偏頗”。

    他認(rèn)為，將常州地產(chǎn)與鄂爾多斯、溫州等地作比較是不恰當(dāng)?shù)?。鄂爾多斯等地有大量投資性購(gòu)房，經(jīng)過(guò)大幅度上漲溫州高點(diǎn)達(dá)到3—4萬(wàn)每平米，鄂爾多斯也要2萬(wàn)多每平米，一旦地產(chǎn)形勢(shì)不好價(jià)格幾乎腰斬。而常州投資性購(gòu)房者很少，住房?jī)r(jià)格近5年來(lái)都未大幅增長(zhǎng)，其中現(xiàn)均價(jià)不過(guò)6700元左右。

     “前者已是泡沫市場(chǎng)，而常州至少是充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，泡沫很少，如要崩盤(pán)常州肯定排在后面?！彼f(shuō)。

    根據(jù)常州房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，近5年來(lái)常州的房?jī)r(jià)確實(shí)較平穩(wěn)： 2009年6月，常州全市商品房成交均價(jià)為5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均價(jià)上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均價(jià)上升至7427元/平方米，而在剛剛過(guò)去的2014年6月，這一數(shù)字為6306元/平方米。

    一位房地產(chǎn)業(yè)人士表示，在全國(guó)樓市降溫、三四線城市房?jī)r(jià)下跌的大背景之下、在長(zhǎng)三角這樣一個(gè)“重災(zāi)區(qū)”當(dāng)中，常州的下降幅度還是小于全國(guó)的。“常州的樓市價(jià)格算是比較穩(wěn)健，幾年來(lái)一直沒(méi)有大的波動(dòng)。”。

    對(duì)于外界冠予的“鬼城”這一稱(chēng)呼，常州房管局也早就在年初做出“澄清”：作為常州老城中心區(qū)的武進(jìn)新城區(qū)的主干道，武宜路周邊樓盤(pán)應(yīng)接不暇，但多數(shù)樓盤(pán)還處于前期銷(xiāo)售階段，尚未交付，更談不上入住率和空置率了。

    接受鳳凰財(cái)經(jīng)采訪的當(dāng)?shù)厥忻褚苍跇O力地為“鬼城”之說(shuō)辯白：一些剛剛建好的樓盤(pán)還未到交付期，這并不能代表積壓庫(kù)存，“媒體報(bào)道的黑燈瞎火實(shí)在平常。”

    而多家銀行均表示，銀行對(duì)于常州市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款以及個(gè)人按揭貸款都在正常進(jìn)行，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸的支持并沒(méi)有特別的變化?！埃ǚ抠J）沒(méi)有收緊，因?yàn)檫@個(gè)總量和規(guī)模都是總行給的，沒(méi)有變化?！逼渲幸晃回?fù)責(zé)人說(shuō)道。

常州樓市

 

    去庫(kù)存壓力顯現(xiàn)

    雖然當(dāng)?shù)厝瞬⒉徽J(rèn)可常州“鬼城”這頂帽子，但是去庫(kù)存的壓力確是當(dāng)?shù)匦枰苯用鎸?duì)的問(wèn)題。

    在常州市一房企的大堂里，“即買(mǎi)即收租”的巨幅廣告赫然在目?？梢?jiàn)，投資型市場(chǎng)仍然是地產(chǎn)商努力開(kāi)拓的方向。而在常州日?qǐng)?bào)的報(bào)道中，“投資型市場(chǎng)不盡如人意，高端項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)冷清，庫(kù)存積壓比較嚴(yán)重”是對(duì)常州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)的描述。

    早在2008年，常州就曾采取過(guò)政府出錢(qián)從市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)商品房來(lái)作為保障房的情況，這也為外界稱(chēng)常州“房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)?！碧峁┝苏f(shuō)辭。常州市房地產(chǎn)的庫(kù)存到底有多大？

    根據(jù)常州日?qǐng)?bào)報(bào)道中的數(shù)據(jù)，今年上半年常州市市區(qū)商品住房的供銷(xiāo)比為1:0.93，與去年的1:0.76相比，報(bào)道稱(chēng)“去庫(kù)存化效率明顯提高”。

    但常州一房企銷(xiāo)售總監(jiān)告訴鳳凰財(cái)經(jīng)，常州目前去庫(kù)存化周期需要18-20個(gè)月，即一年左右時(shí)間。但她認(rèn)為，這樣的去庫(kù)存周期與周?chē)鞘邢啾取安⒉凰闾蟆薄贾菪枰?4月，而昆山則需要更長(zhǎng)。而在兩會(huì)期間，住建部副部長(zhǎng)齊驥稱(chēng)，通常意義上，一個(gè)城市比較理想的商品住房的存量應(yīng)該是月銷(xiāo)售的12倍到15倍，也即市場(chǎng)存量可以支撐12-15個(gè)月的庫(kù)存需求。

    較高庫(kù)存、長(zhǎng)去庫(kù)存化周期背后，也許是近幾年“大常州”的城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

    公開(kāi)資料顯示，在2002年常州實(shí)行行政區(qū)域規(guī)劃調(diào)整之后，按照“提升中心、拓展南北”的空間發(fā)展戰(zhàn)略，以“一體兩翼七組團(tuán)”為城市空間布局，城市發(fā)展空間迅速擴(kuò)大，由原來(lái)的280平方公里擴(kuò)大到1864平方公里，道路面積達(dá)到3972萬(wàn)平方米。而近日，常州市謀劃已久的地鐵項(xiàng)目也正式開(kāi)工，城區(qū)處處可見(jiàn)為地鐵項(xiàng)目圍欄而起的廣告牌，按照計(jì)劃，一個(gè)現(xiàn)代化的“大常州”呼之欲出。

    然而，與此形成鮮明對(duì)比的是另一組數(shù)字：根據(jù)江蘇省統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2013年底，常州市常住人口總量達(dá)469.21萬(wàn)人，比上年末增加0.53萬(wàn)人，增長(zhǎng)0.1%，增幅較上年回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。

    一邊是快速擴(kuò)張的城市，一邊是“漲不動(dòng)”的人口規(guī)模，房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的結(jié)果似乎順理成章。上述股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財(cái)經(jīng)采訪時(shí)也承認(rèn)這一點(diǎn)，近幾年常州的土地推出量比較大，造成了地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，房產(chǎn)價(jià)格始終上不去，消化存量房壓力較大。

    土地財(cái)政難以持續(xù)

    常州市對(duì)賣(mài)地收入的倚重到底有多大？

    根據(jù)媒體此前報(bào)道，2007年以來(lái)常州政府出現(xiàn)了財(cái)政赤字不斷擴(kuò)大的現(xiàn)象，單一的以土地養(yǎng)政府模式受到考驗(yàn)。從2007年開(kāi)始，常州經(jīng)營(yíng)性土地出讓金收入從50多億元猛增到2012年的300多億。與之同時(shí)，土地出讓金收入占常州一般性財(cái)政收入的比重，也從最初的40%多，一路漲到85%以上，最高超過(guò)97%。常州財(cái)政對(duì)“賣(mài)地收入”的倚重，可見(jiàn)一斑。

    而隨著房?jī)r(jià)下行、成交量下滑，越來(lái)越多的矛頭都指向常州房產(chǎn)過(guò)剩，庫(kù)存積壓嚴(yán)重。常州市已經(jīng)開(kāi)始對(duì)土地供應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

    上述房企人士告訴鳳凰財(cái)經(jīng)，從供應(yīng)量而言，常州整個(gè)上半年土地成交比去年有所控制。“無(wú)論是從掛牌數(shù)量、成交數(shù)量還是新開(kāi)工面積，這幾年下降幅度都在20%左右。” 她將之歸結(jié)于“常州市政府的有力管控”——“在后期，常州市政府實(shí)際上已經(jīng)在有條件地去控制整個(gè)土地供求的關(guān)系。”

    機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)似乎也對(duì)上述說(shuō)法提供了印證：2014年常州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃供地總量200萬(wàn)平方米，2013年為218萬(wàn)平方米，2012年為560萬(wàn)平方米，2011年和2010年分別是660萬(wàn)平方米和560萬(wàn)平方米。這意味著2014年的土地供應(yīng)量創(chuàng)下5年來(lái)最低，并且下降幅度十分明顯。

    這些似乎都表明常州市正在謀求告別“土地財(cái)政”。

    一股份制銀行工作人員對(duì)鳳凰財(cái)經(jīng)表示，從全國(guó)來(lái)看，每個(gè)政府都對(duì)“土地財(cái)政”存在一定程度的依賴(lài)，但是“常州市政府還沒(méi)到日子過(guò)不下去的程度”。而且，今年上半年常州市在土地供應(yīng)上已經(jīng)有所收緊，“確實(shí)是到了調(diào)整期，但實(shí)在談不上‘救市’”，她如此表示。

    而為擺脫當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的困局，常州市新提出了十大重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括在整車(chē)領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)軌道交通、汽車(chē)及零部件、農(nóng)機(jī)和工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)鏈；在新興的材料、能源和醫(yī)藥領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)太陽(yáng)能光伏、碳材料、新醫(yī)藥、新光源產(chǎn)業(yè)鏈；在智能制造領(lǐng)域重點(diǎn)建設(shè)通用航空、智能電網(wǎng)、智能數(shù)控和機(jī)器人產(chǎn)業(yè)鏈等。

    顯然，其中沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展十多年的這一支柱產(chǎn)業(yè)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌，將慢慢退出其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)中的引導(dǎo)作用，但這一退出必將伴隨著陣痛。

    就在記者發(fā)稿前一天，毗鄰常州市的蘇州宣布放松限購(gòu)政策，取消了90平方米以上住房的限購(gòu)令，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)再起波瀾?。◤堷P嬌、李磊）