《常州日報》救市“檄文”

 

    編者按：在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下，長三角不可避免地處于“重災區”當中。為了摸底長三角樓市真實狀況，鳳凰財經赴長三角調研，此為系列文章第一篇。

     “這里以前都是農田！”司機王新指著常州市龍業路兩旁連片的高層住宅說道。

    而在不遠處，從常澄路通往新北區的道路兩側，連片的住宅區仍在建設之中。京滬高鐵帶動下，加上常州市區的不斷擴張，這片靠近江陰的偏遠之地成為熱鬧的建筑工地。

     新北區是常州國家高新技術產業開發區，是常州市政府重點開發的新區，境內有滬寧鐵路、滬寧高速公路、京滬高速鐵路等交通要道，過去20年，正是這種新區模式加快了中國城市化速度，也繁榮了房地產市場，特別是2008年中國政府推出4萬億刺激政策后，過剩的資金進入房地產市場，讓這一產業迅速膨脹，并成為部分地方政府的主要財政收入來源。

    但當中國經濟這輛高速列車放慢速度后，房地產市場開始出現動蕩，常州也難以幸免。這座位于中國經濟最活躍區域——長江三角洲的中型城市之前就因房地產空置率過高而被稱作“鬼城”。

    而7月15日當地報紙的一篇文章又讓常州坐在了風口浪尖。

    當日，江蘇常州市的市委機關報《常州日報》在其頭版頭條位置刊發《我市目前已到購房好時機》一文，稱常州市“房價已無下降空間，近期是購房好時機”。這篇主觀意味極濃的報道隨即遭到了網友的轉發、評論和吐槽，內地人民網更是發表評論稱此行為“沒有節操、滑天下之大稽”。

    而此時，常州曾經被稱之為“鬼城”的舊賬也被翻出，與此次報道疊加起來，被輿論認為地方黨報此文呼吁市民買房，是地方政府坐不住了的“變相救市行為”。

    當地人認為常州非“鬼城”

    常州日報其頭版頭條文章引起外界政府“救市”的猜測與詬病，除了其作為地方黨報的媒介性質，署名為“繆滋來”的第一作者身份也是外界對其質疑的一大原因：繆滋來實為常州市住房保障和房產管理局宣教處處長。

    鳳凰財經未能聯系到該文的兩位作者，但不管此文出爐背景如何，以黨報和政府名義為房地產市場背書，自然會引起外界對當地房地產市場的擔憂。

    從銷售情況來看，今年上半年，常州市區商品房及商品住房銷售備案面積分別為305.6萬平方米和250.74萬平方米，同比分別下降6.63%和11.25%。從成交均價來看，上半年常州市區商品房及商品住房銷售均價分別為6854元/平方米和6796元/平方米，同比分別下降7.15%和5.82%。

    多位接受鳳凰財經專訪的銀行業和房地產業界人士均表示，隨著全國經濟大勢的走低，常州房地產市場不可避免的出現調整，房地產市場的銷售量出現下滑，但常州房地遠未到十分嚴重的地步。

    而這是基于常州市獨特的地理因素決定的，雖然與蘇州、無錫、昆山等地同處長三角，常州的外來移民并不多，因此缺少投資性住房，雖然周邊城市對投資性住房實行限購，但是常州一直不在此列。

    某股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經采訪時表示，對于常州房地產市場嚴重過剩的解讀中，“媒體的許多報道有失偏頗”。

    他認為，將常州地產與鄂爾多斯、溫州等地作比較是不恰當的。鄂爾多斯等地有大量投資性購房，經過大幅度上漲溫州高點達到3—4萬每平米，鄂爾多斯也要2萬多每平米，一旦地產形勢不好價格幾乎腰斬。而常州投資性購房者很少，住房價格近5年來都未大幅增長，其中現均價不過6700元左右。

     “前者已是泡沫市場，而常州至少是充分競爭市場，泡沫很少，如要崩盤常州肯定排在后面。”他說。

    根據常州房地產信息網數據，近5年來常州的房價確實較平穩： 2009年6月，常州全市商品房成交均價為5182元/平方米，到了2012年6月，常州商品房成交均價上升至7002元/平方米，2013年6月，常州商品房成交均價上升至7427元/平方米，而在剛剛過去的2014年6月，這一數字為6306元/平方米。

    一位房地產業人士表示，在全國樓市降溫、三四線城市房價下跌的大背景之下、在長三角這樣一個“重災區”當中，常州的下降幅度還是小于全國的。“常州的樓市價格算是比較穩健，幾年來一直沒有大的波動。”。

    對于外界冠予的“鬼城”這一稱呼，常州房管局也早就在年初做出“澄清”：作為常州老城中心區的武進新城區的主干道，武宜路周邊樓盤應接不暇，但多數樓盤還處于前期銷售階段，尚未交付，更談不上入住率和空置率了。

    接受鳳凰財經采訪的當地市民也在極力地為“鬼城”之說辯白：一些剛剛建好的樓盤還未到交付期，這并不能代表積壓庫存，“媒體報道的黑燈瞎火實在平常。”

    而多家銀行均表示，銀行對于常州市的房地產開發貸款以及個人按揭貸款都在正常進行，對于開發貸的支持并沒有特別的變化。“（房貸）沒有收緊，因為這個總量和規模都是總行給的，沒有變化。”其中一位負責人說道。

常州樓市

 

    去庫存壓力顯現

    雖然當地人并不認可常州“鬼城”這頂帽子，但是去庫存的壓力確是當地需要直接面對的問題。

    在常州市一房企的大堂里，“即買即收租”的巨幅廣告赫然在目。可見，投資型市場仍然是地產商努力開拓的方向。而在常州日報的報道中，“投資型市場不盡如人意，高端項目銷售現場冷清，庫存積壓比較嚴重”是對常州房地產態勢的描述。

    早在2008年，常州就曾采取過政府出錢從市場上購買商品房來作為保障房的情況，這也為外界稱常州“房地產市場過剩”提供了說辭。常州市房地產的庫存到底有多大？

    根據常州日報報道中的數據，今年上半年常州市市區商品住房的供銷比為1:0.93，與去年的1:0.76相比，報道稱“去庫存化效率明顯提高”。

    但常州一房企銷售總監告訴鳳凰財經，常州目前去庫存化周期需要18-20個月，即一年左右時間。但她認為，這樣的去庫存周期與周圍城市相比“并不算太大”——杭州需要24月，而昆山則需要更長。而在兩會期間，住建部副部長齊驥稱，通常意義上，一個城市比較理想的商品住房的存量應該是月銷售的12倍到15倍，也即市場存量可以支撐12-15個月的庫存需求。

    較高庫存、長去庫存化周期背后，也許是近幾年“大常州”的城市發展戰略規劃。

    公開資料顯示，在2002年常州實行行政區域規劃調整之后，按照“提升中心、拓展南北”的空間發展戰略，以“一體兩翼七組團”為城市空間布局，城市發展空間迅速擴大，由原來的280平方公里擴大到1864平方公里，道路面積達到3972萬平方米。而近日，常州市謀劃已久的地鐵項目也正式開工，城區處處可見為地鐵項目圍欄而起的廣告牌，按照計劃，一個現代化的“大常州”呼之欲出。

    然而，與此形成鮮明對比的是另一組數字：根據江蘇省統計局資料顯示，2013年底，常州市常住人口總量達469.21萬人，比上年末增加0.53萬人，增長0.1%，增幅較上年回落0.7個百分點。

    一邊是快速擴張的城市，一邊是“漲不動”的人口規模，房地產市場供大于求的結果似乎順理成章。上述股份制銀行常州分行人士在接受鳳凰財經采訪時也承認這一點，近幾年常州的土地推出量比較大，造成了地產市場供大于求，房產價格始終上不去，消化存量房壓力較大。

    土地財政難以持續

    常州市對賣地收入的倚重到底有多大？

    根據媒體此前報道，2007年以來常州政府出現了財政赤字不斷擴大的現象，單一的以土地養政府模式受到考驗。從2007年開始，常州經營性土地出讓金收入從50多億元猛增到2012年的300多億。與之同時，土地出讓金收入占常州一般性財政收入的比重，也從最初的40%多，一路漲到85%以上，最高超過97%。常州財政對“賣地收入”的倚重，可見一斑。

    而隨著房價下行、成交量下滑，越來越多的矛頭都指向常州房產過剩，庫存積壓嚴重。常州市已經開始對土地供應作出相應的調整。

    上述房企人士告訴鳳凰財經，從供應量而言，常州整個上半年土地成交比去年有所控制。“無論是從掛牌數量、成交數量還是新開工面積，這幾年下降幅度都在20%左右。” 她將之歸結于“常州市政府的有力管控”——“在后期，常州市政府實際上已經在有條件地去控制整個土地供求的關系。”

    機構統計的數據似乎也對上述說法提供了印證：2014年常州市區經營性用地計劃供地總量200萬平方米，2013年為218萬平方米，2012年為560萬平方米，2011年和2010年分別是660萬平方米和560萬平方米。這意味著2014年的土地供應量創下5年來最低，并且下降幅度十分明顯。

    這些似乎都表明常州市正在謀求告別“土地財政”。

    一股份制銀行工作人員對鳳凰財經表示，從全國來看，每個政府都對“土地財政”存在一定程度的依賴，但是“常州市政府還沒到日子過不下去的程度”。而且，今年上半年常州市在土地供應上已經有所收緊，“確實是到了調整期，但實在談不上‘救市’”，她如此表示。

    而為擺脫當前經濟的困局，常州市新提出了十大重點發展產業鏈，其中包括在整車領域重點建設軌道交通、汽車及零部件、農機和工程機械產業鏈；在新興的材料、能源和醫藥領域重點建設太陽能光伏、碳材料、新醫藥、新光源產業鏈；在智能制造領域重點建設通用航空、智能電網、智能數控和機器人產業鏈等。

    顯然，其中沒有房地產業，支撐中國經濟高速發展十多年的這一支柱產業，隨著中國經濟的轉軌，將慢慢退出其在中國經濟舞臺中的引導作用，但這一退出必將伴隨著陣痛。

    就在記者發稿前一天，毗鄰常州市的蘇州宣布放松限購政策，取消了90平方米以上住房的限購令，長三角房地產市場再起波瀾！（張鳳嬌、李磊）