葉檀：三線城市空巢現(xiàn)象給城鎮(zhèn)化敲響警鐘

2013年01月24日 03:44
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞

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中國出現(xiàn)空巢城市。營口、常州等新現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的三線城市，說明復(fù)制房地產(chǎn)拉動(dòng)的舊城鎮(zhèn)化、工業(yè)化模式在中小城市風(fēng)險(xiǎn)極大。營口在建房超過當(dāng)?shù)厝丝谒瑁績r(jià)收入比過高，房地產(chǎn)困境無法解決。營口被沈陽與大連兩座大城市夾擊，難以吸引到更多的人口與資金進(jìn)入該城市。這是所有的中小城市面臨的相同困境，無法分享城鎮(zhèn)化過程中的人口與資金紅利，房地產(chǎn)成為無源之水，政府的收入因此縮水。

資金去了兩個(gè)地方，其一是國內(nèi)一線城市，其二是托中國資金之福的遙遠(yuǎn)的城市，溫哥華、多倫多之后，洛杉磯是后起之秀。

15日公布的南加州房市報(bào)告顯示，投資型買家以現(xiàn)金搶購市場上為數(shù)不多的房屋，促使南加州房價(jià)大漲，且沿海高價(jià)位房屋銷售強(qiáng)勁。

位于圣地亞哥的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)公司DataQuick的報(bào)告指出，南加州獨(dú)棟屋和集合住宅去年12月的中間價(jià)位32.3萬美元，較2011年12月的27萬美元上漲19.6%。去年12月的中間房價(jià)較11月上漲2000美元，是2008年8月以來的最高價(jià)位。DataQuick指出，去12月成交房屋現(xiàn)金買主占33.8%，高于一年前的29.8%，更遠(yuǎn)高于2000年以來每月平均數(shù)17.3%，顯示借貸不易，以及投資客對房地產(chǎn)興趣大增。

美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)(NationalAssociationofRealtors)最新調(diào)查顯示，截至去年3月的過去12個(gè)月中，海外投資客在美國購買房地產(chǎn)的金額高達(dá)820.4億美元，比前一年660.4億美元的投資額，再度攀升24%。南加州房地產(chǎn)市場來自海外的投資，主要為中國大陸與香港、臺(tái)灣地區(qū)的華人。

國內(nèi)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格上升，海外移民聚居地房價(jià)上升，說明兩點(diǎn)：第一，中國城鎮(zhèn)化圍繞一線城市進(jìn)行布局，一線城市的有形、無形資產(chǎn)的價(jià)值不可替代。無論小城鎮(zhèn)有多少房產(chǎn)，除了極少數(shù)適合旅游、適合創(chuàng)新之地，其他實(shí)業(yè)基礎(chǔ)不佳、環(huán)境不理想、服務(wù)不到位的城市，難以吸引到外地購買者。第二，推動(dòng)房價(jià)上升的主要是高收入群體，目前高收入者購房的集中地是國內(nèi)大城市，和養(yǎng)老、安置財(cái)富的海外移民地。

逐漸出現(xiàn)的三線城市 “鬼城”，給有關(guān)方面敲響警鐘。這些城市依靠基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)拉動(dòng)的城鎮(zhèn)化不可持久，這些城市有足夠的基礎(chǔ)設(shè)施與商業(yè)物業(yè)，卻沒有人在這些物業(yè)中定居、創(chuàng)造財(cái)富。相反，由于大量負(fù)債導(dǎo)致這些城市未來的稅費(fèi)環(huán)境不安全，當(dāng)?shù)叵M(fèi)價(jià)格過高，阻擋了本地從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口。中國目前的資金只能拉動(dòng)高鐵通過的重點(diǎn)城市，絕不可能讓所有的小城鎮(zhèn)一步登天。而南加州的華人購房熱，預(yù)示中國資金外流方興未艾，對于中國投資市場絕不是好消息。

拔苗助長的城鎮(zhèn)化已經(jīng)出現(xiàn)明確的風(fēng)險(xiǎn)信號，但土地城市化并未因此止步，地方債務(wù)規(guī)模還將擴(kuò)展。1月23日，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》披露，多地提“壯大”地方投融資平臺(tái)，南昌、蘭州、北京等地已經(jīng)提出明確要求。從目前的情況來看，固定資產(chǎn)投資中交通運(yùn)輸倉儲(chǔ)、水利、教育、衛(wèi)生以國有企業(yè)投資為主。按照東方證券預(yù)計(jì)，2012年全年上述城市固定資產(chǎn)四項(xiàng)投資完成額為6.67萬億元，地方融資平臺(tái)債務(wù)總規(guī)模將增至11.4萬億元，增速為11%。

隨著空巢城市的增加，風(fēng)險(xiǎn)首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場資產(chǎn)價(jià)格的回落，地方政府賴以抵押的物品價(jià)格大降，最終，依靠負(fù)債建設(shè)的城市必然會(huì)發(fā)生債務(wù)危機(jī)。不要說投資環(huán)境不讓人滿意的三線城市，就是某些大城市都會(huì)遭受債務(wù)動(dòng)蕩的風(fēng)險(xiǎn)。

唯一的辦法是放棄拔苗助長的做法，回到正常的城市化軌道上來。城鎮(zhèn)化需要建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)，但絕不意味著擁有基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化就能成功，說到底，設(shè)施是給人用的，沒有具備創(chuàng)富能力與消費(fèi)能力的人，所謂的城鎮(zhèn)化就是紙上談兵。

希望地方政府從建設(shè)的高熱狀態(tài)降溫，讓鄂爾多斯與營口等城市警醒自己，而不是以大無畏的精神瘋狂舉債，把所有的爛賬留給后人。

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