樓市微調風起 重演松緊游戲

2012年06月08日 10:55
來源：南方周末 作者：周紅燦

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樓市微調風起，重演松緊游戲：“調控不變，但不會更緊縮”

(何籽/圖)

5月樓市虛火上升，地方政府微調政策不斷，是否預示著，在宏觀經濟不景的背景下，樓市調控的松緊循環又將重演？

2012年5月過后，北京各區縣主管財稅的領導紛紛召集各大開發商開會。據北京一位地產界人士透露，各級政府開會的目的是希望大家能幫“缺錢”的政府一把，預先繳納一筆稅款。

慘淡財務狀況之下，類似的會在中國各個省市都在召開著。青島當地一位開發商對南方周末記者透露，5月下旬，青島市主要領導將約20家開發商叫到市委辦公室開會，主題是討論，可以通過什么雷霆手段，改變樓市過去一年成交低迷的狀況。

地方政府們對于樓市的殷切期望，似乎在5月收到了回報。全國各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示，六成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。北京、上海、廣州、深圳四個城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲，其中北京住宅環比4月上漲83%。

似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發商的降價行動和地方政府的救市行為導演了又一輪樓市的V型反轉——尤其是中國決策層近來關于房地產調控表述的變化，被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。

2012年5月19日下午，溫家寶總理在武漢提到要宏觀經濟保增長的同時，說“要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展”。

2012年5月23日國務院常務會議在部署下一階段經濟工作時亦提出，“穩定和嚴格實施房地產市場調控政策”。而在4月13日國務院一季度經濟形勢分析會議上，相關表述為“鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復”。

這些表述的微妙變化，被外界解讀為樓市調控政策或出現松動，并引得地方政府與購房者一時間再度躁動不安。5月31日有報道稱，石家莊市近期擬出臺5項樓市微調措施，其中“人均住房面積低于全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房”，被指觸及限購令紅線。

不僅僅是石家莊，為保持樓市回暖的可持續性，包括北京、上海、揚州、蕪湖、廣州、武漢在內的數十個城市都適當微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

不過，眼見各地“微調”蠢蠢欲動，住建部在6月5日重申，堅持房地產市場調控政策不動搖，對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。

住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受南方周末記者采訪時亦指出，中央調控政策大方向沒有任何改變的可能，但也不會有新的緊縮政策了，而凡是刺激剛需或者首套房的政策，只要沒有違背本輪樓市調控的核心，應該都會給予地方政府一定的微調空間——尤其在宏觀經濟持續下行的背景下。

樓市紅五月的背后

近日，北京許久未見的日光盤紛紛涌現，魯能7號院、華潤公元九里、龍湖時代天街等項目在開盤當天都被一搶而空，購房者中不乏投資客的身影。

在北京順義的魯能7號院，看上去沒有任何跡象顯示中國正置身于前所未有的房地產調控中。順義是北京市郊一個蓬勃發展的新區，在2012年5月20日的一次開盤中，兩千多名購房者擠滿了售樓處，爭搶500套房源。

最終，該項目在開盤6個小時即售罄，開發商魯能地產收金6個億。這場瘋狂搶購的失利者們在售樓處久久不肯離去，惆悵溢于言表——因為他們聽說開發商的下次開盤要漲價了。

魯能7號院并不是僅有的一個出現轉機的開發項目。5月份，中國各地的房地產市場均現起色。北京海淀一個每套房子總價都達數千萬的豪宅社區西山壹號院，過去幾個月里售樓處看房客絡繹不絕，最近幾個周末售樓處更是人多為患，開發商不得不臨時搬來簡便椅子來接待。該樓盤單價也在呈上漲趨勢，“真的賣得不錯，周末開盤我們應該能銷8個億。”該樓盤的開發商融創中國北京副總經理樓艷青對南方周末記者透露。

想買個二手房也不容易。從5月下旬開始，北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患，每天辦理過戶手續量四五百個，將整個大廳擠得滿滿當當，比之前激增五成。根據北京市房地產交易管理網的數據，5月份北京市二手房成交量為12672套，同比漲幅為56.2%，成交量創2011年2月份調控以來的新高。

似乎一夜之間，買家重回樓市。根據中房信提供的一組數據顯示，5月，北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經超過了去年同期。在微調的30個城市中至少有20個城市的成交量已經超過了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背后，是哪些消費者在支撐？在魯能7號院，手拿著一個路易威登手袋的一名中年女士對南方周末記者稱，看了一圈還是投資房地產更穩當些，她將籌碼押注于一些更為根本的動向，即中國政府或將逐漸放松宏觀調控。

在北京市房地產協會秘書長陳志看來，成交數據的上升，與眾多大型房企降價有關。據其對北京在售項目價格跟蹤監測顯示，2012年年以來北京共有110多個樓盤采取降價策略，占全部在售商品住房項目的30%以上。

但另一方面，樓市“紅五月”的形成，亦得益于地方政府財政窮途下，一系列穩定房地產調控、通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費的政策微調。

國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場的持續低迷、商品房市場的低迷帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府收入下降18%。對于本身財政、債務壓力纏身的地方政府而言，這筆資金缺口龐大得難以填補——按照歷史上地方財政收入、支出等增速測算，國泰君安預計2012年地方政府財政缺口高達4.8萬億元。

該報告指出，借助“紅五月”之勢，在地方政府已經基本換屆完畢、財政壓力持續增大的時期，他們具有強烈的驅動力對樓市政策進行修正。

政策微調將成常態？

正是這樣的一些局面考驗著中國政府的神經。隨著中國經濟最近兩個月呈現出持續下行的趨勢，中國總理溫家寶在5月底稱政府將“把穩增長放在更加重要的位置”，此言被外界視為又一次“大環境松動”的佐證。

一位接近住建部的人士向南方周末記者透露，早在4月中旬，住建部就開始了一系列政策儲備和研究工作，核心內容是針對居民首套住房的優惠政策。在部署2012年房地產調控主要工作時，部長姜偉新也要求，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。

隨即而來的5月，“政策微調”是樓市最引人關注的字眼。多地集中進入政策微調期。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的四十多個城市政府都采取了不同的動作，來試探中央房地產調控的政策底線。

這一次，不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去，甚至還有住建部官員為這些試探站臺，表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先后有幾個城市的“微調”被叫停，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

但顯然，中央政府并不想在房地產調控大方向上松口。溫家寶總理利用每一個機會重申，他仍希望房價回落至更容易承受的水平。最終，上述幾個急于從土地銷售獲得財政收入的城市，觸及中央政策紅線后，都被制止。

“觀察任何房地產政策的變化，都要放在宏觀經濟的形勢之下。5月份的經濟數據又要出來了，如果繼續維持下行趨勢，政策微調態勢仍會延續。”住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興對南方周末記者聲稱。

對未來房地產市場，萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最后兩個禮拜樓市成交量比較活躍，這是降價求量換來的。“從萬科的統計來看，北京、上海、深圳、廣州在內，全國現在庫存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。所以這樣來看的話，是不能樂觀的。”

在未來半年，中國政府仍將面臨棘手的兩難局面，如果國內經濟增長出現持續滑坡，中國政府將會面臨巨大壓力。渣打銀行經濟學家在一份簡報中明確寫到，目前并不預期會有降息或中央政府明確放松房地產政策，但如果經濟沒有起色，此類措施將在第三季度、十八大后出臺——政治因素仍將決定房地產調控的主導方向，而非市場。

與此同時，由于過去一年土地大幅流拍，中國樓市在度過2012年行業歷史庫存高峰后，在2013年中期庫存和新增供應將會大幅下降，“如果政策屆時才修正，很容易導致房價報復性反彈。”國泰君安那份報告中這么寫到。