兩會過后地王重生

3月15日，位于北京東城區(qū)和平里北街2號的土地儲備中心2層大廳，異常熱鬧。

經(jīng)歷了“兩會”期間的靜默，北京大小開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)人士齊聚于此，見證2010年第一個“地王”的誕生。

果然，截至當(dāng)天下午4點，就已經(jīng)誕生了兩塊“地王”：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司以40.8億元拍得望京地塊，樓面地價達到了2.4萬元/平方米，為北京歷史最高；中信地產(chǎn)經(jīng)過64輪競價，打敗了中國煙草等其他央企，以52.4億元的價格拿下了亦莊一塊土地，刷新了2009年由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的總價50億元的單價“地王”記錄。

當(dāng)日，北京市國土局5宗土地就賣了120.5億元。

“壓抑”的一季度

經(jīng)歷了火爆的2009年后，2010年第一季度，北京市土地市場平平淡淡。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度北京土地成交面積平均下降了3成。以2月份為例，北京共成交15宗土地，面積約160萬平方米，環(huán)比下降31%。

北京一位不愿透露姓名開發(fā)商說，一季度交易平淡，不是開發(fā)商不積極，而是政府有意壓抑節(jié)奏。

一季度同時也是房地產(chǎn)政策頻出的時期。國土資源部先后發(fā)出多條政令，規(guī)范土地市場付款和開竣工管理。同時規(guī)定最長付款期限不得超過2年。

國土資源部土地利用司司長廖永林在3月11日通氣會上說，國土資源部將土地拍賣保證金提高到了20%，希望提高土地出讓門檻，來引導(dǎo)開發(fā)商理智拿地。

廖永林表示，“地王”主要是部分房地產(chǎn)企業(yè)對未來市場預(yù)期過高，有很多企業(yè)因為拿地價格過高，而無法開發(fā)，最終土地被土地部門收回。

2009年，全國土地出讓金高達1.5萬億元。為了給土地市場降溫，國土資源部甚至采取了“點名”的方式，在全國通報了18宗典型房地產(chǎn)閑置土地。

其中，北京工體4號地延期開工4年，而又未向國土部門申請延期，被處罰1%土地價款，同時暫停原土地所有方李澤楷旗下盈科和其子公司啟夏房地產(chǎn)公司在北京的拿地資格。

然而，這個遲到的處罰，對于“地王”創(chuàng)造者來說，似乎意義不大。盈科集團及其子公司在內(nèi)地已經(jīng)很久沒有拿過地。同時，1%的地價款罰金僅有512萬元，而盈科在2009年8月，以1.18億美元將該地塊轉(zhuǎn)給另一家香港上市公司瑞安建業(yè)。

3月12日，全國政協(xié)委員、瑞安董事局主席羅康瑞對本報記者稱，轉(zhuǎn)讓手續(xù)已經(jīng)完畢，對于工體4號地的罰款“實出意外”，瑞安正在和盈科進行交涉。

上述北京開發(fā)商說，一季度北京出臺了地方版“國11條”。同時，為了避免“兩會”敏感，將6塊要出讓的土地延緩出讓期。尤其是中服地塊，預(yù)計其單體就可以賣到120億元，北京國土局將其出讓期3月8日調(diào)整到3月22日。

這一切并未實質(zhì)影響北京房地產(chǎn)大局：四環(huán)以內(nèi)房屋開盤售價已經(jīng)到了4萬元/平米，地價也未下降，房地產(chǎn)市場仍在且調(diào)且漲。

“地王”重生

2月24日，北京土地市場虎年第一拍，當(dāng)天出讓的6塊土地中，竟然有3塊土地因為沒人報價，而沒有現(xiàn)場拍賣。

僅僅是1個月之后。在3月15日的土地拍賣會上，就連續(xù)爆出了兩塊地王。

當(dāng)日上午，北京大望京村儲備項目1號地起拍，起價16.175億元。當(dāng)主持人公布競價人情況時，竟有14家房地產(chǎn)企業(yè)參與現(xiàn)場競價。

這14家企業(yè)都還志在必得。開始報價時這些開發(fā)商“不屑”舉牌，只有當(dāng)主持人念到“三”時，才有開發(fā)商舉牌。這意味著，參加競價的開發(fā)商認(rèn)為前期舉牌沒有意義，只有后期殺價才有決定性作用。很快，當(dāng)該地塊抬價到38億元以后，14家房地產(chǎn)企業(yè)就有12家退出了競爭。

此時，第一大股東為中國人壽[27.56 0.44%]的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)[7.20 -2.83%]和中煙集團旗下中維地產(chǎn)較上了勁。最終，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以40.8億元勝出。大望京土地儲備項目1號地溢價率已達252%。

北京市2009年啟動1000億元土地儲備貸款項目，大望京村儲備項目是其中之一。該項目拆遷補償款就達到了1萬元/平方米以上。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以2.4萬元/平方米的價格拿下該地塊以后，預(yù)計房屋售價不會低于3.5萬元/平方米。

2010年，北京市土地儲備貸款投資仍然不低于1000億元。由政府高投入整理土地，推出較高地價，進而推出較高房價的循環(huán)鏈，正在上演。

也在3月15日，中信地產(chǎn)以52.4億元的價格拿下了亦莊一塊土地，刷新了單價“地王”記錄。在數(shù)輪舉牌競爭之后，現(xiàn)場競價只剩下了保利、中國煙草等超級央企，民營房地產(chǎn)企業(yè)罕有舉牌。

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