2010年01月31日 15:47證券市場周刊【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

瘋狂背后的泡沫

過熱？還是良性？

海南省政府也已經承認了市場有過熱的傾向，但很多房地產開發商仍認為海南房地產十分健康和良性。海南富力房地產開發有限公司副總經理余子健就并不贊同政府的擔憂，甚至還非常樂觀地認為，海南島目前發展的度假地產是面向全國甚至面向國際的，是奢侈型享受的房地產，價格在合理范圍內，沒有泡沫。

到底是良性合理，還是泡沫滿地？潘石屹曾經經歷過1993年的海南泡沫瘋狂，也曾經為拿到地皮開發不理想而悄然暫停項目開發，對現在一天一個價的海南房地產，潘石屹憂心忡忡，盡管他現在還在叫賣那個讓自己擔驚受怕的“藍色海岸”項目。盡管“大地主”張寶全在觥籌交錯的晚宴上，享受到眾星捧月的快感，甚至他也看好海南長期的市場前景，可是卻對短期內房價過快增長的勢頭很是擔心。

泡沫之所以存在，是因為投資比重過大，根據海疆投資集團的調研，三亞市購房者中85%來自三亞市以外，其中當然絕大部分來自海南島外。當然，不可否認這些異地購房者中，有一部分是以自住為目的的，但當海南“國際旅游島”熱興起之后，很多來自浙江等地的熱錢開始向溫州積聚。

海南省的官員表示，和上個世紀90年代初不同，當時很多炒樓的資金都是來自銀行，現在大部分都是民間資金，很多投資客都一次性付款，不會對銀行造成很大的危險。

比投資客瘋狂的是大型的房地產商。目前，魯能、雅居樂、首創、萬科、今典、富力、中信等知名開發商都已經在海南圈下大幅土地。往往在海南大手筆操作的，都是具有相當資金實力的企業，同時他們拿地很早成本也很低，因此即便將來房價有所下調，也很難觸及其成本線。但是有一點卻是這些房地產商要面臨的一個問題，他們在這片熱土上開發，那就要從銀行進行大量的貸款。

海南省政府叫停土地審批，從另外一個角度證明，海南房地產已經出現了泡沫，政府需要通過調控來擠壓泡沫。面對魯能、萬科這樣的大房地產商，甚至趙本山這樣的演藝界商人，海南省的官員很憂慮，憂慮首先是目前三亞、海口等地房地產空置率太高，很多人都買了房子，一不自住二不出租，造成了社會資源的極大浪費，幾乎為零的持有成本更推動了投資尤其是投機客的投資熱情。

投機無非是一場“擊鼓傳花”游戲，泡沫破滅，鼓聲停止，傳到的最后一個人將吞下這枚“苦果”，連同其一起遭殃的一定還有地方經濟。

另外，目前仍有很多開發商在海南尋找項目，但今日已不同往時，首先現在的土地成本已經很高，其次這個市場的風險正在積累，后進者在成本上將占有很大劣勢，同時風險也相對于先來者高很多。就這一點，正在海南找地的遠洋地產已經認識清楚，該公司人士表示，公司既然已經在北京土地資源上占到優勢，可以平衡公司在海南拿地時的成本劣勢。

對上一輪地產泡沫仍心有余悸的海南政府，顯然正在積極尋找思路來防止地產泡沫的進一步吹大，及至破滅。但是能有什么好辦法呢？畢竟現在投資客的熱情太高，民間的資金又很多。正如此次的暫停審批土地政策，原本是政府在釋放從緊的信號，卻在短期內更推了一把房價。

記者得到的消息，目前海南省政府有關人士正在商討和研究，很有可能在3月底國際旅游島規劃獲批后，對房地產“祭”出重拳。首先當然是加大土地供應，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特區身份，率先全國開征房地產稅，而且可能是“重稅”，這樣一方面可以抑制投機性購房，同時也催進投資客為了平衡持有房屋的成本，將房屋出租，搞活租賃市場。

猛藥固然能夠抑制泡沫的增長，但也是一把雙刃劍。海南省政府也擔心開征房地產稅對整個市場面影響太大，因此仍在慎重的考慮當中。另據了解，在一方面防止島外投資客過多涌進來的同時，海南省還在加大對島內居民的住房保障力度。

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