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海南樓市瘋狂背后存在理性邏輯(3)

2010年02月08日 13:47商界【大中小】【打印】共有評論0條

海南，特別是三亞已經成了一塊超級火爆的熱土。五年前有人在三亞投資5億元建起了一家高級酒店，5年后的今天，建同樣一家酒店，所需投資額至少翻了一番。

人們終于明白，陽光和沙灘才是這個熱帶島嶼的核心資產。

記者一路采訪，來到了有“東方迪拜”之稱的三亞鳳凰島，這個人工島同時也是國際郵輪的?？康亍＜词乖诘习菸C已經爆發之后，鳳凰島總經理陳璐仍然不諱言，“鳳凰島靈感來自迪拜”，其房價已漲到3萬～5萬元一平方米！

但是，以旅游拉動房地產，這樣的發展路徑，海南畢竟與迪拜相似。記者不得不質疑，三亞，或者說是海南的這一輪房價瘋漲，究竟是不是泡沫？破滅的那一天會不會來臨？

記者的疑問，在一系列采訪中漸漸明晰，而到了2010年1月，基本釋疑：海南看似非理性的瘋狂，其實隱藏著一條極為理性的邏輯鏈條。

中篇：熱島邏輯

海南的富人現象

2010年1月6號上午，國務院新聞辦公室舉行專場新聞發布會，宣布海南國際旅游島規劃綱要獲得中央批準，海南國際旅游島的建設將正式拉開序幕。

海南房價爆漲的邏輯鏈條，于是漸漸清晰起來。

首先，海南是中國唯一的民眾可正常往返的熱帶海島，其熱帶海景在全中國獨一無二，四季只有春夏氣候，其旅游資源的價值與夏威夷、巴厘島不相上下。在這種具有高度稀缺性的地方做房地產，必然與休閑度假相結合，價格必然定位于針對富人的高端市場。

隨著2004年前后旅游熱在全國興起，隨著內地前往海南三亞的游客猛增，海南政府也在2005年開始將旅游業作為海南的發展重心，政府著力當推手，將旅游與房地產相結合，做大做熱，推向高端，然后通過媒體向島內和全國宣傳，吸引中國的富人來買房。

這樣做的背后，還有另一個更深層次的原因。

上個世紀90年代初，海南房地產第一次以瘋狂的面目出現在世人面前：

兩萬多家房地產公司從銀行貸款炒批文，泡沫破滅之后，800多億元的壞賬致使海南經濟十多年一蹶不振，遍地是狼藉的“半拉罐子”(爛尾樓)，1995年，三亞最低的房價僅僅只有每平方米400元。

痛定思痛，這一次海南政府想得非常清楚，為了避免再次出現泡沫破裂，讓海南經濟真正站起來，這一輪房地產發展就不能支持人們從銀行按揭來買房。因為這事實上是把風險轉嫁給了銀行，一有市場波動或上次那樣的宏觀調控，銀行和海南都受不了。

中國(海南)改革發展研究院院長遲福林是創建國際旅游島的倡導者之一，他曾理智地提醒：“我們1993年有了一個房地產的泡沫，造成海南發展重大歷史性的失誤，這樣一個教訓的負面影響依然存在，國際旅游島是一篇大文章，國家戰略，一定要做大，它是一篇好文章，只能做好，不能做砸。做砸了的焦點、中心點就在于房地產業能不能夠穩定、有序地發展，如果瘋炒一陣房地產，造成房地產新一輪泡沫的話，這國際旅游島就要大打折扣，甚至是一個失敗的格局。”

那么什么樣的人抗風險能力強？可以一次性付款的的人，富人。根據國際通行理論，一個國家和地區的富人群體會占到5%左右。這5%對中國而言是什么概念？6500萬～7000萬人！這是一個龐大無比的目標消費群。富人擁有的資源極為豐富寵大，對海南的未來，富人出入的海南自然比窮人出入的海南更有前景。

更重要的是，吸引和集聚富人，會將泡沫的風險降至最低。

根據本刊的采訪，在海南買房的，95%是外地人，在瘋狂的市場驅動下，開發商基本不愿意再接受按揭購房，于是85%以上是一次性付款。許多樓盤，圖紙剛出來，還沒有預售許可證，就開始被瘋搶。

在我們采訪的所有樓盤的售樓處，都只有寥寥幾個銷售人員。原因很簡單，來到這里的購房者60%以上都是直接下單，根本不需要經過激烈的來回討價還價。甚至有相當一部分購房者，根本就沒有經過認真考察，直接飛來海南就付錢訂房。

同時我們看到進入海南特別是三亞的開發商，大多是國內知名企業，大樓盤大企業，風險承受能力也很強。

那么，用什么樣的方法能吸引富人聚集海南？

中國唯一的熱帶海灘，頂級的酒店，中國前20強房地產企業開發的精品樓盤，再加上不斷推高的房價……

物以稀為貴，擁有獨占資源的海南，像樣的樓盤基本已經賣光，開發商賣的其實不是房子，賣的其實是全中國唯一的熱帶海景。

海南正在成為中國唯一的高端房地產的集中市場。

熱島推手

海南是一個很特殊的省份，它唯一的比較優勢就是旅游資源。但蟄伏多年，為什么突然在2009年爆發？其中的推手是誰？

循著國際旅游島規劃的審批，我們發現了這一完美方案的線索。