財(cái)政部賈康：大量事實(shí)表明經(jīng)適房漏洞百出 效率十分低下

財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康（圖片來(lái)源：中國(guó)廣播網(wǎng)）

本報(bào)記者 商灝 北京報(bào)道

房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收一向集中于交易環(huán)節(jié)，被認(rèn)為是導(dǎo)致市場(chǎng)投機(jī)與投資盛行的原因之一。或許是政府已充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，“國(guó)十一條”成為房產(chǎn)稅即將開(kāi)征的標(biāo)志。從“新國(guó)十條”關(guān)于發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用這一明確表述看，房產(chǎn)保有稅的征收早已納入政府議事日程。國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委2010年《意見(jiàn)》，更表明了決策層的堅(jiān)定態(tài)度，但下一步，這項(xiàng)改革何時(shí)開(kāi)始，從哪里開(kāi)始，如何推向全國(guó)等等問(wèn)題，各種猜測(cè)不斷。也許，決策層還需要從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、行業(yè)承受能力、物價(jià)承受能力等各相關(guān)方面來(lái)評(píng)估改革的條件是否成熟，由此來(lái)看，改革方案出臺(tái)的具體時(shí)間，目前恐怕很難判定。

縱看本輪調(diào)控，盡管已歷時(shí)月余，但利益群體以各種方式對(duì)抗調(diào)控，致使調(diào)控并無(wú)顯效。而政府決心已定，不達(dá)目的當(dāng)不會(huì)罷手。因此，極具殺傷力的政策出臺(tái)恐指日可待。為了打擊投機(jī)、抑制投資、遏制房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅自是政策第一選項(xiàng)。但對(duì)于房產(chǎn)稅開(kāi)征范圍、征稅效果等，眾說(shuō)紛紜。

上述種種問(wèn)題，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康曾多次接受本報(bào)訪問(wèn)作過(guò)明確闡述。最近賈康再次接受本報(bào)采訪，更進(jìn)一步分析了與房產(chǎn)稅有關(guān)的稅制改革的諸多懸疑。

調(diào)控房?jī)r(jià)須有理性的雙軌制

《華夏時(shí)報(bào)》：在目前的行政體制下，政府可以輕而易舉地將房產(chǎn)稅這個(gè)稅種推向市場(chǎng)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的方向出現(xiàn)移位。我們已經(jīng)看到一些政府官員對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅表現(xiàn)出了高度的熱情，有批評(píng)說(shuō)這是其角色定位決定了他們的立場(chǎng)。您怎么看？開(kāi)征房產(chǎn)稅果真能讓房?jī)r(jià)降下來(lái)嗎？

賈康：對(duì)于調(diào)控房?jī)r(jià)問(wèn)題，我們需要把眼界從短期放到中長(zhǎng)期，那么一個(gè)可持續(xù)運(yùn)行的調(diào)控框架是十分必要的，這其中應(yīng)包括兩軌：保障軌和市場(chǎng)軌。這兩軌的并行現(xiàn)在已看得越來(lái)越清楚。但這兩軌不是互相孤立的，政府對(duì)轄區(qū)通盤的土地開(kāi)發(fā)、建設(shè)應(yīng)該有一個(gè)規(guī)劃，一個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)中，地上地下各種管道、網(wǎng)線、光纖、交通干道、通信設(shè)施、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、綠地、廉租房、適租房、一般商品住宅以及一些地方也可以發(fā)展的別墅區(qū)等等，都應(yīng)該放在規(guī)劃里，一時(shí)不很清楚的，要留有彈性余地。做好這種通盤的頂層規(guī)劃，是政府的責(zé)任。

而處理和解決如此牽動(dòng)各方利益和感情、具有深遠(yuǎn)影響的事項(xiàng)，不能只依靠官員的“覺(jué)悟”，而要從制度環(huán)境和約束條件上看問(wèn)題，通過(guò)制度創(chuàng)新來(lái)解決問(wèn)題，這才是治本之道。如能彌補(bǔ)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制缺失，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)行過(guò)程中，商品房的持有人一定會(huì)顧及持有成本。如果有房地產(chǎn)保有稅，房主就會(huì)考慮把空置的房子租出去，空置率就會(huì)降低，炒作的人也不可能無(wú)所顧忌地發(fā)展到“肆無(wú)忌憚”的狀態(tài)，瘋狂的炒房、囤房行為就勢(shì)必會(huì)收斂。這既能促進(jìn)土地集約利用，又能使房地產(chǎn)市場(chǎng)上的總體需求規(guī)模更合乎理性，整體價(jià)位更沉穩(wěn)。

《華夏時(shí)報(bào)》：保障軌和市場(chǎng)軌兩軌并行或是一個(gè)很好的設(shè)計(jì)與構(gòu)想。從理論上看，保障軌是為了解決低收入人群的住房問(wèn)題，但包括廉租房在內(nèi)的這種供給如何有效實(shí)現(xiàn)？

賈康：保障軌是托底的，最低收入階層要住有所居。廉租房怎么設(shè)計(jì)？現(xiàn)在看來(lái)肯定不能設(shè)計(jì)成一大片，這樣就會(huì)出現(xiàn)國(guó)外大片貧民窟的問(wèn)題。茅于軾老師提出廉租房應(yīng)該有一個(gè)機(jī)制，即房間里沒(méi)有衛(wèi)生間，只設(shè)公共廁所，這樣居住者有錢之后就會(huì)自動(dòng)離開(kāi)。這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上講得通，很有道理，但現(xiàn)實(shí)生活中卻在網(wǎng)上被罵得非常厲害。

廉租房上邊的一個(gè)層次應(yīng)是非產(chǎn)權(quán)的適租房，也有人叫公租房，由政府建立，長(zhǎng)期、穩(wěn)定出租，主要面向夾心層、年輕白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生。我之所以稱為適租房，是認(rèn)為可以調(diào)動(dòng)一部分私人產(chǎn)權(quán)房和二手房的房源來(lái)加入，當(dāng)然要配些特殊政策。這個(gè)供給層面在中國(guó)存在一定的社會(huì)心理障礙。從自有產(chǎn)權(quán)住房占的比重來(lái)看，中國(guó)據(jù)說(shuō)已是86%左右，居世界首位。但中國(guó)社會(huì)中的年輕人普遍碰到一個(gè)往往過(guò)不去的檻：小伙子大學(xué)畢業(yè)了，與女朋友談婚論嫁的時(shí)候，一般都得有一個(gè)一百平米以上的房子，否則，這個(gè)檻就過(guò)不去，就成了“人生的大失敗”。我們所里的確有年輕人工作時(shí)間不太長(zhǎng)就買了一百平米的房子，我問(wèn)他怎么買下來(lái)的，回答是兩個(gè)字“啃老”。但社會(huì)中有“啃老”條件的，畢竟為數(shù)不會(huì)很多。所以，我們總體上必須引導(dǎo)年輕人順應(yīng)這個(gè)階梯消費(fèi)的過(guò)程，職業(yè)生涯初期先租政府配好條件的房子，雖然是租的，但也是體面、有尊嚴(yán)的，可以安心居住搞裝修、結(jié)婚生子，以后收入增長(zhǎng)了，再買產(chǎn)權(quán)房。以上是保障軌要解決的問(wèn)題。

《華夏時(shí)報(bào)》：從雙軌框架中看市場(chǎng)軌上的商品住宅，好像其正是混亂的根源所在，那么理性的狀態(tài)應(yīng)是怎樣的？

賈康：這個(gè)框架中，過(guò)去存在三個(gè)突出問(wèn)題：第一個(gè)問(wèn)題是政策理性不到位，兩軌混同。北京市大量的經(jīng)濟(jì)適用房就是兩軌混同之后造成了公共資源嚴(yán)重誤配，天通苑、回龍觀等這么多地皮、資金投入進(jìn)去，轉(zhuǎn)租率、空置率高達(dá)50%-80%，高收入者開(kāi)著寶馬、奔馳進(jìn)去，老外在里面享受酒吧，其中真正解決低收入人群住房問(wèn)題的比重甚低，這是很失敗的案例。各地大量的事實(shí)表明，經(jīng)濟(jì)適用房漏洞百出，弊病防不勝防，管理成本很高，效率卻十分低下，是政策理性不到位造成兩軌混同后的不良結(jié)果。

房地產(chǎn)業(yè)

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