葉檀：應征收低額房產稅和資本利得稅

葉檀

對自住房征房產稅，于情于理都說不過去。物業稅的目標應該是遏制投機，而不是跟人們的住房需求過不去，更不是為了政府多收稅。圍繞房產稅征收范圍擴大的漫天迷霧，其實質是對中國未來房地產市場以投資為主還是以消費為主的定調。中國式的物業稅，最穩妥的做法是低額房產稅加上資本利得稅，如果真能如此，中國樓市的整體轉型，就可期待。

中國式的物業稅目標何在？不是劫富濟貧，不是剝奪民財，而是有兩大目標：第一，讓地方財政從土地財政轉為合法的稅收財政；第二，讓房地產從投資者主導的投資性定價轉為消費者主導的消費定價，把房價與收入相結合，終止房地產惡性炒作時代。

從上述兩個目標出發，中國式的物業稅最穩妥的做法是低額房產稅加上資本利得稅。上海擬推出的低額房產稅為房產市場評估價的千分之八，此稅向高檔商品房與多套房擁有者征收，以最大限度地減少推出的阻力。但固定的低額房產稅無法抑制房價，主要貨幣流動性繼續泛濫，賣方市場中銷售者可以將所有的成本轉嫁給買方。如美國開征物業稅，但次貸危機前造就了空前的房地產泡沫危機，原因就是貨幣貶值導致物業名義增值，加上混亂的證券化，使所有人對房地產趨之若鶩。

要抑制投機性炒作，在房產交易中征收高額資本利得稅，是一招殺手锏。曾經詢問一位加拿大經濟學家，加拿大炒房者稀少的原因是，除了保有稅之外，在交易時根據個稅率加征資本利得稅，如這位經濟學家的個稅率在30%左右，一旦出售房產不得不把收益的30%拿來繳稅。如此一來，炒房者稀少，中資愛在澳大利亞、英國、迪拜等地炒房，很少在加拿大、德國大炒特炒，資本利得稅與對外資炒房的嚴控是主要原因。

物業稅與資本利得稅是不同性質的稅種。物業稅主要針對不動產，不動產的市場評估增值部分都在納稅范圍內。考慮到對于普通民眾的承受力，對于普通商品房與非豪宅的自住房免征，以最大限度地保障大多數自住性購房者、工薪階層的利益。5月18日的《中國經濟周刊》報道說，房產稅很可能要擴大征收范圍，在商業性房產之外，自住房也要納入征稅范圍。這個方向在我看來顯然是錯的，對自住房征房產稅，于情于理都說不過去，國稅總局等部門，應該馬上出面釋疑。前面說過了，物業稅的目標應該是遏制投機，而不是跟人們的住房需求過不去，更不是為了政府多收稅。

所謂資本利得稅，顧名思義是對資本類產品征稅，如不動產、股票、債券及可調換證券、基金、期貨期指、土地與土地使用權等，一旦不動產上市交易獲得巨額財產性收入，就需要征收資本利得稅。一來抑制投機者短期狂炒，二來平抑投資產品價格，鼓勵社會資金流向實體企業。

征收低額物業稅加房地產資本利得稅有一大好處，只有兌現時才會征收，是對炒房者的懲罰性稅收，體現了稅收公平的理念。養房抗通脹一族所受影響較小，在真正抑制炒房一族的同時，也保護了一輩子省吃儉用買兩套普通商品房者的負擔。他們可以成為出租者，盤活租房市場。

目前市場上針對房地產稅的巨大反對之聲，大多數屬于誤解之后的誤讀。

反對房產稅主要基于以下理由。或認為在土地供應捉襟見肘之后，政府部門又在依靠房產稅為地方財政輸血；或認為房產稅是重復征稅，民眾在繳納了70年的土地出讓金后再次繳納保有環節稅收，無異于與民爭利；或認為征收房產稅與以往房地產繁雜的稅費沒有區別，不過是官員借機敲竹杠。不難看出，所有上述疑惑都是以往政策信用透支埋下的惡果，人們擔心所有的稅收都會在不透明的財政中流向未知的黑幕。

要破解上述疑問，惟一途徑是通過房產稅重拾政府信用。針對三個重要質疑，有關方面有必要給出明確的解答。

房產稅是否給地方財政輸血，無可諱言，房產稅是地方財政收入的重要來源。但房產稅相比于目前的土地財政與繁雜的稅費，是一大進步。沒有一個大國是依靠土地財政獲得主要財政支撐，依靠繁雜而不透明的房地產稅費充實財政小金庫的。以土地財政立國，經濟無法持續增長、賣地財政更會失去合法性依據。

房產稅是否屬于重復征稅？房產稅與土地稅種不同，并非重復征稅，但政府有關部門需要對現有稅費進行清理。房產稅是在保有環節征稅，屬于財產稅的一種，我國有土地增值稅、土地使用稅等，在大規模征收房產稅后，有必要重新規范房產稅費。如財稅專家劉桓所說，開征物業稅后，可以把土地使用稅、房產稅合在一塊，在交了土地出讓金之后，土地就不用再交使用稅了。

至于稅收流向未知的黑幕，并非物業稅征收之后的特有現象，只有通過公共財政、民眾監督、人大監督等法治辦法解決。這是中國法治與市場建設過程中重大而漫長的制度建構，需要中國社會大轉型。物業稅的開征，是一個重要的契機。

(作者系資深財經評論員)

免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。