2011年03月08日 15:56
來源：中國財富

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□ 本刊記者│ 夏肇玲

(中央政府對房地產的嚴厲調控再次證明土地財政是不可持續的財政收支方式，但怎樣才能脫離土地財政模式)

國家對房地產不時的調控和越開發越少的土地讓地方政府開始考慮下一步： 2009年底舉行的上海經濟工作會議上，上海市委書記俞正聲強調，雖然全年財政增長超出原來預期，但收入結構仍不合理，財政收入增長較多依賴于房地產業。為此，上海正研究制度性舉措，克服對土地收入的依賴。

近日，上海擬對住房保有環節征稅的傳聞甚囂塵上，此一未經證實的政策的主旨是，使地產類財政收入從一次性土地出讓轉向長期、可持續征收的不動產稅過渡，從而擺脫土地財政的陰影。

雖然房產保有稅的征收尚處于討論階段，但地方政府的未雨綢繆從某種程度上還是透露了它們要改變長期依賴的“土地財政”的決心。

地方政府：急需用房產稅解套

4月初，溫州炒房團的組織者張平正忙著轉移上海工作處的員工。上海樓市的量價齊降已經打擊了張平的信心，他前日剛得到的“內幕消息”則徹底打消了“再撐一陣子”的念頭。

張平認識的一個房企老總日前已經接到了有關開征房產稅的政策提醒。該房企老總獲得的消息是，上海已經形成的初步方案中，上海擬應用現有的房產稅概念，擴大征收范圍，對房產保有環節征稅。家庭人均面積是判定是否征收房產稅的重要依據，如果符合征稅條件，需按年支付相當于房產價值0.8%的房產稅，計稅基礎為評估價而非房產成交價。另外，對于已經出租的住房，且按時繳納了房產稅的購房者，擬考慮不再重復計稅。

現在，房產商已開始醞釀快速消化存量房源，而購房者則因為擔心房產保有稅的征收而陷入觀望，樓市明顯的降價趨勢，進一步打消了購房者的積極性。

上海率先擬征房產稅并不出人意料。截至2009年,上海共有建設用地2860平方公里,根據現有城市規劃指標,上海截至2020年的建設用地指標為2981平方公里,也就是說,未來近十年時間內,上海可新增建設用地最多只有121平方公里。在土地增量指標不足情況下,如何開發利用現有建設用地資源成為上海解決土地瓶頸的關鍵。因此，對房地產持有環節征稅，就成了保證地方政府財政收入可持續性的重要選擇。“對保有環節征稅，能起到打擊投資、投機購房的作用，而且能給地方帶來源源不斷的稅收，是切實可行的思路。” 中央財經大學房地產研究所喬志敏說。

喬志敏認為，中國的房價之所以近年猛漲，或屢屢出現報復性反彈，就是因為用了太多的行政手段干預房地產市場，而開征房產稅更符合市場經濟規律。發達國家對不動產征稅由來已久，如美國不動產稅占地方財政收入75%左右。但中國的地方財政則過多依賴土地出讓金。根據財政部稅政司披露的數據，目前房產稅在地方財政收入中的比例還非常低。2009年，城鎮土地使用稅完成920.97億元，房產稅完成803.64億元，兩個稅種占地方本級收入的比重僅為5.3%。

但喬志敏認為，因為我國對住房保有環節征稅的條件還不成熟，此次上海準備開征房產稅，或許是樓市調整階段的一個嘗試。不過，一旦房產稅開征有了可效仿的樣本，不排除國家向全國推廣的可能性。中國房價過高的一個重要原因就是市場存在大量的投資和投機行為。如果征收房地產稅，可大大減少市場上的投機行為，讓房地產市場恢復居住功能，減少炒作成分。

中國社科院金融所研究員易憲容接受《中國財富》記者采訪時，對喬志敏的觀點給予了認同。易憲容說，房產稅是破除地方政府主要依靠高房價、高地價來獲取財政收入和拉升GDP的根本出路。如果房產稅能夠得以開征，地方政府就可以得到一種大量且穩定的、可自行支配的支柱稅源，從而減弱地方政府對土地財政的依賴，遏制地方政府推高地價的沖動。

“開征房產稅對地方政府來說是個好消息。”易憲容認為。

“費改稅”：知易行難

“政府能不能不收土地出讓金了，而是讓農民或企業自己去賣地，然后政府去收稅？”財政部財政科學研究所副所長王朝才接受《中國財富》記者采訪時，提出了相關各界熱議的一個話題。

王朝才認為，隨著我國土地管理體制改革的推進，政府對土地的管理方式有必要改進。比如，經營上，可以對土地管理實行“費改稅”。“費改稅”后，“土地出讓稅”會成為新的稅種，必須經國家立法機構正式批準，才具有法律效力。而收費是一種政府行為，隨意性大，無法可依，還容易滋生腐敗。

而且，市場經濟中，政府的主要職能就是服務，而不是直接參與經營。“費改稅”后，政府從收費中退出，企業與政府的關系只存在稅收關系。惟其如此，才能為企業競爭創造出一個好的環境。

長期從事財稅研究的王朝才總結說，房地產開發中，主要包含了租、稅、費三個經濟范疇。它們的區別很大，但實際操作中，租、稅、費體系很混亂，以費代稅、以稅代租、以稅代費、以費擠稅、重復計費的現象普遍存在。目前，我國房地產開發業法定的有13種稅，約占建設成本的9%；而各類規費，雖各地差異較大，但大多數地方的收費項目均多達數十種。

王朝才的說法只是針對絕大多數地方，個別地方的情況甚至遠遠超出了王朝才的說法。《中國財富》記者從濟南一在建項目獲知，該項目設計的各種費用超過百種，土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎設施配套費、設計費、審批費、測繪費、環評、水利等，五花八門，涉及到十幾個部門。

由于政出多門的各種收費往往同各部門、各地區的利益，特別是同有關個人的利益掛上了鉤，相關政府部門收費的積極性會越來越高。結果，各種政府收費日益擴展，非財政部門大規模介入財政性分配，使得整個國民收入分配渠道陷于混亂狀態，而政府部門收入機制的不規范，又加劇了政府機構膨脹和行政管理費用猛增的勢頭。

“各種費用的征收成本高，房地產企業要接觸的部門又很多，無形之中增加了支出。如果土地出讓金和亂七八糟的費用轉化成稅種，不但能減輕房企的負擔，而且能根治土地財政的病根，更有利于土地流轉，減少腐敗。”王朝才說。

中央財經大學教授李文斌很認同“費改稅”的科學性，但他認為，就目前中國的實際情況而言，收費的可行性更高一些。李文斌告訴記者，房地產行業有名的往往就是欠稅大戶，是每年稅務稽查的重點、稅務部門公告欠稅的 “賴皮”。但奇怪的是，欠稅上癮的地產企業對政府征收的各種費用倒不敢懈怠，因為有的費用不交，根本就開不了工或沒法交易。

所以，放到“中國特色”的大背景下，“費改稅”還有很大的探討空間。

暴利稅：無稽之談？

易憲容5月17日發表了一篇名為《暴利效應已經遍布國內樓市每一個角落》的博客，希望對房地產企業開征暴利稅，此為地方政府增加財政收入的很有“前途”的稅種。

易憲容認為，對地產企業開征暴利稅主要有以下幾個理由：

第一，2010年的500人富豪榜的標題就是“人人都是‘土’財主”，即上榜的房地產開發商有88位，占比18%，財富總額達到6491億元，他們的財富一年之內暴增了一倍。不僅財富榜單排名第一的是房地產開發商，而且2010年財富增長超過百億元的超級富人中，從事房地產業的有9人；財富增長額最多的10位富人中，就有4人的主業是房地產。房地產的暴利，讓千軍萬馬、各行各業紛紛殺入房地產，中國經濟幾乎“房地產化”了。

第二，從2010年第一季度房地產開發與銷售的情況來看，中西部房地產開發投資增長近40%。住房銷售，東部地區達5539億元。如果加上重慶與成都，則占全國銷售金額的78%，而住房銷售面積僅為66%。換言之，房價快速上漲已經不是部分城市了，它已經成了東部地區十分普遍的現象。

第三，房地產的暴利效應已經擴展到三線以下的城市，只不過不同的城市所采取的方式不一樣。如果政府對此不加以重視，全面堅決地推出房地產交易所得稅、物業稅、住房閑置稅及房地產暴利稅，改變當前房地產市場預期，那么，“新國十條”的房地產調控要達到目標是根本不可能的。

對于易憲容的提議，全國工商聯房地產商會會長聶梅生回應說，我國房地產行業目前存在成本和費用結構嚴重失衡、稅費明顯偏高且征收不合理的狀況。

聶梅生說，房地產行業的高稅負已經讓房地產開發公司不堪忍受，除了需要繳納25%的企業所得稅外，房地產企業還需要繳納按銷售額的3%～5%征收的營業稅。此外，還需要繳納30%～60%的轉讓房地產所取得的應納稅增值額的土地增值稅。兩部分高額的稅收，使得房地產行業整體稅負高于一般制造業。另外，地產行業還要面對多個部門征收的各種名目的費用。

為使房地產行業的發展回歸理性，地產行業不但不適合再增加稅種，而且全國工商聯還建議把一次性收取的土地租金和集中在開發和銷售環節的稅收整合為統一的房地產稅或物業稅，延遲到房屋保有環節征收；改革土地招拍掛制度，綜合考慮土地競標者的投標方案，以降低房地產開發企業的成本。