物業稅空轉六年仍糾結在學術討論階段(2)

“報個數就完了”

10個物業稅“空轉”試點省區市中，寧夏方面對外界評價頗為坦然，其試點進展也仍處相當初級的階段。

寧夏回族自治區地稅局稅政三處處長沈建中對《財經國家周刊》記者表示，最初計劃在銀川市設置“空轉”試點，但“銀川市不愿意搞，態度不積極”。最后試點放在了位于寧夏中部的吳忠市，“該市房地產規模相對較小，便于統計”，用沈建中的話說，“房地產小區只有五六個”。

“空轉”過程中，吳忠市借鑒了遼寧省丹東市的評稅軟件，對二手房交易產生的契稅和營業稅進行基準價監測。沈建中說，他最近聽說，這套借鑒來的“小軟件”和主體征稅軟件“掛不上鉤”，還不成熟。

至于模擬征收物業稅所要涉及的稅基、稅率和征稅范圍等問題，吳忠市目前并未涉及。在沈建中看來，物業稅空轉試點“就是采集幾個數字，每年給總局一報，沒有什么實質性的進展”。

沈建中的印象中，2009年全年，寧夏自治區一級地稅局從未開過一次討論物業稅的會議。但在2009年8月份，他曾與吳忠市的3位地稅人員一起參加過稅務總局舉辦的模擬評稅培訓班，地點在河南省開封市。

在那次培訓班上，沈建中和同事第一次接觸到當前國際上通用的三種房地產估價方法：成本法、時差法和收益法。此外，沈建中還見到了來自10幾個省市地稅局的同行。培訓班分期分批舉行，之前全國地稅系統已有多人參加。

沈建中告訴《財經國家周刊》記者，對于“空轉”試點的進展，總局并沒有相關的例行檢查，也不作為地方政績考評。因而他認為，“‘空轉’啥實質內容也沒有，報個數就完了”。

就物業稅“空轉”的前景，沈建中的結論是，“不可能大面積推開”。

被質疑的典范

在接受《財經國家周刊》記者采訪時，一些業內專家表示，遼寧省物業稅“空轉”試點開展較好，經驗頗受業內認可。遼寧省選取的試點城市丹東市，近年來幾乎成為專家考察和同行取經的典范。

丹東市政府網站2009年8月20日的一條消息顯示，由丹東市地稅局研發的“房地產評稅及二手房計稅價格核定軟件”目前已經在全國稅務系統被推廣使用。

有專家向《財經國家周刊》介紹，丹東房地產模擬評稅的“核心技術”，是將全市所有房產統計在案，依據片區市場價格形成評稅基價(如周邊數個樓盤價格相加后求出均值)，相對于過去以“原值”計稅的評稅方法更為科學，可防止納稅人瞞報價格和避稅。

但也有專家評價，丹東的估價手段過于簡單，“僅用三兩個樓盤就確定一個基價，數據與真實的市場動態尚有距離。”

同樣的情況還出現在安徽省的試點中。

有當地學者曾表示，“空轉”試點的蕪湖和馬鞍山兩市已初步建立房地產數據庫，開發了若干評稅軟件，且“在人員培訓、人才儲備等方面也逐漸成熟”。

而當地媒體近期援引馬鞍山市地稅局一位知情人的話說，“每年的‘空轉’稅率都不一樣，因此難以立刻征收”。

即使是外界最為期待的北京，《財經國家周刊》記者的調查發現，有關“北京最具備開征物業稅條件”的說法，亦缺乏堅實依據。

早在2008年1月北京兩會期間，北京市政協委員、北京市地稅局原局長王紀平就曾表示，“北京已提出進行物業稅‘實轉’的申請”，有望在2008年6月份之前獲批向工業企業、寫字樓等商業地產開征物業稅。

如今時間已過去一年半，消息仍處在“空轉”階段。

《財經國家周刊》記者獲悉，北京市的“空轉”試點區域在東城、西城和大興三個區。大興區地稅局工作人員向《財經國家周刊》記者證實，“之前雖然看到有文件下來，說要試點‘空轉’物業稅，但之后就沒有下文了。”

另一位曾親身參與北京“空轉”調研的內部專家則透露，北京雖然在商業地產模擬評稅方面投入了精力，可“都不是很完善，離開征具備的條件還相差很遠，有各種各樣的問題”。

聲音一

國家稅務總局：物業稅目前還處在研究階段

1月28日，國家稅務局財產行為稅司副司長楊遂周披露，物業稅與環境稅目前還處在研究階段。財政部財科研究所副所長王朝才在接受媒體采訪時也表示，目前稅務部門基本確定了按照面積征稅的思路，即給出一個最低基點，在基點以內的免收，在基點以外的開始征收。但就基點的確定問題，目前還“爭論很大”。

聲音二

樊綱：開征物業稅有必要

央行貨幣政策委員樊綱最近在某論壇上建議，應通過開征物業稅等制度改革穩定房價。樊綱表示，中國政府要控制房價快速上漲，應管理好流動性，在房價上升的同時，增加土地供應，高效地使用土地，增加建房密度。此外，開征物業稅等制度改革也有必要。

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