物業(yè)稅通向“實(shí)轉(zhuǎn)”三大難關(guān)

文/《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者 王玉光

10個(gè)物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市多年的現(xiàn)實(shí)，顯露出中國(guó)物業(yè)稅研究和實(shí)踐面臨的重重困境。

對(duì)此，試點(diǎn)地區(qū)稅務(wù)部門(mén)皆頗感無(wú)奈。因?yàn)椋瑪[在他們面前的，是制度、技術(shù)、人才匱乏與輿論壓力等諸多待解的難題和矛盾。

制度之難

南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，當(dāng)前物業(yè)稅在學(xué)術(shù)界還存在諸多爭(zhēng)論，最為激烈的主要集中于兩點(diǎn)：一是物業(yè)稅是否應(yīng)包含土地出讓金；二是物業(yè)稅是否能降低房?jī)r(jià)。

浙江大學(xué)公共管理學(xué)院土地管理系副教授汪暉博士認(rèn)為，1994年分稅制改革以來(lái)， “財(cái)權(quán)上收，事權(quán)下放”的大趨勢(shì)，使地方政府對(duì)土地出讓金等“非稅”收入漸生依賴(lài)。但隨著土地資源的下降，土地財(cái)政的可持續(xù)性面臨困境。

“物業(yè)稅的提出，就是希望給地方政府一個(gè)新的選擇，用一種比較良性的稅收來(lái)代替土地財(cái)政?！蓖魰熣f(shuō)。

然而，如果用物業(yè)稅取代土地出讓金，一則涉及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的改變——“開(kāi)發(fā)商今后如何拿地？是一次性繳納土地出讓金，還是分70年繳納物業(yè)稅？”二則涉及中央和地方如何進(jìn)行稅收分配。這些都是“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)省區(qū)市地稅部門(mén)的困惑所在。

江蘇省地稅局副局長(zhǎng)倪靜石在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者采訪時(shí)表示，“想要通過(guò)物業(yè)稅改革來(lái)擺脫地方財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，短期內(nèi)并不現(xiàn)實(shí)”。“因?yàn)檎ㄟ^(guò)土地出讓金，把所有該收的稅都收走了，也不可能因?yàn)榭紤]征收物業(yè)稅，就把土地拍賣(mài)的價(jià)格降下來(lái)。”倪靜石說(shuō)。

深圳地稅局副局長(zhǎng)章家壽此前接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專(zhuān)訪時(shí)則對(duì)物業(yè)稅的歸屬和分配表示了異議，“物業(yè)稅所涉及的房產(chǎn)稅和土地使用稅兩個(gè)稅種，到底是簡(jiǎn)單統(tǒng)一還是怎樣，目前還缺乏系統(tǒng)性思考?！?/p>

試點(diǎn)城市一位地稅局官員向《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業(yè)稅并不是完全新設(shè)立的一個(gè)稅種，與正在征收的房產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關(guān)聯(lián)，因此牽涉面較廣?！百澇烧哂兄?，反對(duì)的聲音也很大。”

對(duì)于物業(yè)稅與土地出讓金的關(guān)系分歧，中國(guó)人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東說(shuō)，“地方政府認(rèn)為土地出讓金‘來(lái)錢(qián)快’，賣(mài)一塊地就有了，主觀上對(duì)征收物業(yè)稅沒(méi)動(dòng)力。什么時(shí)候土地賣(mài)得差不多了，可能才會(huì)考慮征收物業(yè)稅?！?/p>

此外，對(duì)于“用物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)”的說(shuō)法，學(xué)術(shù)界也存有爭(zhēng)議。

“物業(yè)稅提高了住房的保有成本，能抑制投機(jī)性購(gòu)房者，進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)?！蓖魰煹挠^點(diǎn)代表了一批學(xué)者的意見(jiàn)。

但倪靜石卻認(rèn)為，“簡(jiǎn)單用物業(yè)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，作用很小很小?！?/p>

在他看來(lái)，最近幾年，每逢房?jī)r(jià)大漲，總有人拿物業(yè)稅開(kāi)征“說(shuō)事”。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)稅“最大的作用在于調(diào)節(jié)預(yù)期，讓購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)可能會(huì)降”。

倪靜石稱(chēng)，即便是效仿“出口退稅”，用物業(yè)稅來(lái)代替土地出讓金，房?jī)r(jià)成本降下來(lái)，在需求高漲的時(shí)期，也不見(jiàn)得開(kāi)發(fā)商就能低價(jià)賣(mài)房?！澳壳斑€沒(méi)有一種機(jī)制能夠確保政府的讓利最終受惠于百姓”。

正因如此，倪靜石對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者明確表示，“對(duì)于物業(yè)稅調(diào)控房?jī)r(jià)，我信心不足”。

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