物業稅通向“實轉”三大難關

試點城市一位地稅局官員向《財經國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業稅并不是完全新設立的一個稅種，與正在征收的房產稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關聯，因此牽涉面較廣。“贊成者有之，反對的聲音也很大。”

文/《財經國家周刊》記者 王玉光

10個物業稅“空轉”試點省區市多年的現實，顯露出中國物業稅研究和實踐面臨的重重困境。

對此，試點地區稅務部門皆頗感無奈。因為，擺在他們面前的，是制度、技術、人才匱乏與輿論壓力等諸多待解的難題和矛盾。

制度之難

南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華告訴《財經國家周刊》記者，當前物業稅在學術界還存在諸多爭論，最為激烈的主要集中于兩點：一是物業稅是否應包含土地出讓金；二是物業稅是否能降低房價。

浙江大學公共管理學院土地管理系副教授汪暉博士認為，1994年分稅制改革以來， “財權上收，事權下放”的大趨勢，使地方政府對土地出讓金等“非稅”收入漸生依賴。但隨著土地資源的下降，土地財政的可持續性面臨困境。

“物業稅的提出，就是希望給地方政府一個新的選擇，用一種比較良性的稅收來代替土地財政。”汪暉說。

然而，如果用物業稅取代土地出讓金，一則涉及整個房地產開發模式的改變——“開發商今后如何拿地？是一次性繳納土地出讓金，還是分70年繳納物業稅？”二則涉及中央和地方如何進行稅收分配。這些都是“空轉”試點省區市地稅部門的困惑所在。

江蘇省地稅局副局長倪靜石在接受《財經國家周刊》記者采訪時表示，“想要通過物業稅改革來擺脫地方財政對土地出讓金的依賴，短期內并不現實”。“因為政府通過土地出讓金，把所有該收的稅都收走了，也不可能因為考慮征收物業稅，就把土地拍賣的價格降下來。”倪靜石說。

深圳地稅局副局長章家壽此前接受《財經國家周刊》記者專訪時則對物業稅的歸屬和分配表示了異議，“物業稅所涉及的房產稅和土地使用稅兩個稅種，到底是簡單統一還是怎樣，目前還缺乏系統性思考。”

試點城市一位地稅局官員向《財經國家周刊》記者坦言，就目前的討論看，物業稅并不是完全新設立的一個稅種，與正在征收的房產稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅等都有關聯，因此牽涉面較廣。“贊成者有之，反對的聲音也很大。”

對于物業稅與土地出讓金的關系分歧，中國人民大學土地管理系副教授曲衛東說，“地方政府認為土地出讓金‘來錢快’，賣一塊地就有了，主觀上對征收物業稅沒動力。什么時候土地賣得差不多了，可能才會考慮征收物業稅。”

此外，對于“用物業稅抑制房價”的說法，學術界也存有爭議。

“物業稅提高了住房的保有成本，能抑制投機性購房者，進而抑制房價。”汪暉的觀點代表了一批學者的意見。

但倪靜石卻認為，“簡單用物業稅來調控房價，作用很小很小。”

在他看來，最近幾年，每逢房價大漲，總有人拿物業稅開征“說事”。實質上，物業稅“最大的作用在于調節預期，讓購房者認為未來房價可能會降”。

倪靜石稱，即便是效仿“出口退稅”，用物業稅來代替土地出讓金，房價成本降下來，在需求高漲的時期，也不見得開發商就能低價賣房。“目前還沒有一種機制能夠確保政府的讓利最終受惠于百姓”。

正因如此，倪靜石對《財經國家周刊》記者明確表示，“對于物業稅調控房價，我信心不足”。

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