杭州不在物業稅空轉試點之列為何卻稱能馬上實轉(2)

“掃樓”

朱曉告訴《財經國家周刊》記者，建立“房屋交易計稅價格評估管理系統”要做的首件工作“是個力氣活兒”——在全市范圍內“掃樓”，具體涉及6個城區、51個街道及鄉鎮、412個社區和16000余幢住宅。為此，恒基評估公司50名員工全體出動，外加120名帶著“實習”任務的浙江理工大學房地產專業大三學生。

從2007年4月開始，杭州市的各個社區、街道迎來了一大群面孔稚嫩的大學生。他們手拿表格四處拍照和記錄，社區居民都感到很奇怪。

“掃樓”工作進行了5個月。回憶起來，朱曉印象最深的，是一次次被小區保安拒之門外，有些別墅區里散養的大型猛犬也讓勘察人員心驚肉跳。還有一次，朱曉和同事拍完照坐在臺階上休息，突然有保安沖過來喊道，“樓上女主人認為你們身份不明、在她家門口踩點，已經報警了。”

《財經國家周刊》記者看到，這份對杭州市現有住宅類房產做“摸底”式體檢的調查表格上，密密麻麻羅列著影響房價的各種因素，如房屋的位置、外部交通、環境景觀、配套設施、戶型結構和建筑年代等，累積近50項。

朱曉解釋說，表格填完以后，會對范圍內每個成交案例所包含的特征因素進行分解，用計算機程序運算，把每個因素對房價的影響程度進行量化；隨后，再把要評稅的房產輸入該模型，征稅的基準價格便自動生成，且與當前市場價格“差距不大”。

“簡單來說，系統的最終目的，就是給不同的住宅片區定下征稅基準價。”朱曉對《財經國家周刊》記者表示，此前他曾在杭州市蕭山區做過此類評稅工作。

朱曉說，當時在蕭山運用的是“市場比較法”來確定征稅基價，但做法過于簡單，“三兩個樓盤一平均，確定一個基價。”這次卻不同，杭州的批量評稅系統借鑒了國際上更為認可的“特征價格法”，估價“極盡細致”。“每幢房子都至少有一個基價，多的甚至兩到三個。比如根據不同樓層、能否看到江景，都會分別給出價格。”

資源共享

2008年4月1日，“杭州市房屋交易計稅價格評估管理系統”正式投入運行。

回顧從競標到投產一年的歷程，卓安軍感慨說，“最難的就是協調”。他認為，“杭州市之所以能做成這件事，也恰是得益于政府各部門之間行政和信息壁壘的打破。”

據卓安軍介紹，杭州市非常重視政府各部門的信息化建設。從2001年開始，政府每年投入1.5億元用于信息化建設。目前，杭州市規劃、房管、國土和民政都有各自基于地理信息系統平臺開發的綜合信息軟件。在此基礎上，由財政部門牽頭，建立了信息共享協作機制，為推動計稅價格評估管理系統的建設提供了良好的外部支持。

“房地產稅收一體化管理，關鍵是信息的一體化。”卓安軍說，緊密的部門協作關系，是推動房地產批量評稅技術進步的保障。

卓安軍告訴《財經國家周刊》記者，目前杭州市的批量評稅系統基本對全市的存量房屋已實現了全覆蓋，接下來是對新建商品房信息的定期維護和更新，這部分大概占總體數據庫的5%左右。此外，卓安軍還在著手建立商業地產、廠房和倉庫的數據庫。

“開征物業稅，全國性的房屋普查肯定要進行一次。不知道有多少套房子，怎么開征物業稅？”卓安軍用反問回答了記者的問題。

在恒基評估公司總估價師朱曉看來，當前10個物業稅“空轉”試點省區市進展好壞，與“是否有專業評估師參與”相關。“輿論都說物業稅開征有很多技術困難，如果僅是稅務人員自己來做，可能會走很多彎路。但在專業評估師來看，這些工作都很簡單，不過是家常便飯。”

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