物業稅短期難推 適當擴大房產稅范圍已成學界共識(2)

炒房所得或征重稅

國發10號文明確要求加快研究制定政策的還包括調節個人房產收益的稅收政策。

日前，濟南媒體報道，從3月25日起，濟南對二手房交易按買賣差價20%的個人所得稅率征收，原來執行的按總價1%的稅率政策廢止。稅務專家認為，一旦濟南的做法向全國推廣，將對炒房者造成沉重打擊。

根據個人所得稅法及實施條例，個人轉讓住房作為財產轉讓，以轉讓房產的收入額減除房產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，適用20%的稅率。但由于個人住房的原值不好確定，國家稅務總局曾在2006年發布《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，可由主管稅務機關按納稅人住房轉讓收入的1%核定應納稅額。

以一套100平米的房子計算，假設購入時單價為每平米5000元，出售價格為每平米1萬元，按1%的轉讓收入核定稅率算，應納稅款為1萬元；若以差價的20%計算，應納稅額則為10萬元。

一旦二手房交易全部按照差價的20%征收個人所得稅，投機購房者的房產收益將大大降低，但還是會存在稅負轉嫁的問題。

鏈家房產中介的一位人士透露，無論用哪種方法計稅，房產中介都有辦法幫助購房者把稅負降低。如果按照1%的核心稅率征收，買賣雙方可以簽訂陰陽合同，降低稅負；如果是采用轉讓差額的20%征收，房產中介可以把原值和裝修費等合理費用做高來降低稅負。

醞釀保有環節征稅

如果說差別化信貸是一劑“猛藥”的話，對個人住房保有環節征稅則是對房價的一種中長期“調理”。但從遏制房價過快上漲的政策目標來看，對個人住房保有環節征稅并不能做到“精確打擊”。

財政部已將完善房產稅制度作為2010年的工作要點。由于開征物業稅需要的政策準備和技術準備都較為復雜，作為新稅種又須獲得全國人大表決通過，短期內推出的可能性不大，因此，適當擴大房產稅范圍，以替代實現“物業稅”的功能成為學界共識。

據稅務部門介紹，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。《房產稅暫行條例》1986年10月1日起開始實施。目前房產稅的征收范圍限于城鎮的經營性房屋，個人所有非營業用的房產享受稅收優惠，免征房產稅。

中國社科院財貿所稅收室主任張斌說，要想對個人住房在保有環節征稅，只需國務院對《房產稅暫行條例》進行修改，對個人住房取消稅收優惠即可。現行房產稅按房產余值，執行較低稅率的計征方法，也比較符合物業稅的特點。不過，個人住房余值如何評估，如何解決評估爭議，以及如何保證征管等方面，仍然需要找到妥善的解決辦法。

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