蔡繼明：房地產(chǎn)一業(yè)興百業(yè)衰致消費(fèi)不旺

鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)11月2日訊 清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心教授、博士生導(dǎo)師蔡繼明在獨(dú)家對(duì)話鳳凰網(wǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)一業(yè)興百業(yè)，衰敗則導(dǎo)致消費(fèi)不旺。以下為文字實(shí)錄：

蔡繼明：我曾經(jīng)在我的博客，還有在有關(guān)的提案里邊，我提出了一個(gè)也許是比較大膽的建議，但是我認(rèn)為是從根本上解決問題的。叫做治本之策，這個(gè)治本之策包括兩個(gè)方面，一個(gè)是從土地的供給要打破政府的壟斷，現(xiàn)在整個(gè)建設(shè)用地一律要使用國有土地，國有土地當(dāng)然都是政府通過招拍掛出讓的。在這個(gè)過程中，實(shí)際上在經(jīng)濟(jì)學(xué)里邊講，政府是土地供給的獨(dú)家壟斷，獨(dú)家壟斷者在市場土地的均衡價(jià)格決定上，一定是高于競爭的行業(yè)，因?yàn)橹虚g有一個(gè)很大的差額，那就是超額利潤，這個(gè)就被政府拿走了，這是第一。要把它打破。

怎么打破？其中一個(gè)很重要的措施，就要讓農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場。十七屆三中全會(huì)其實(shí)已經(jīng)提到，要讓農(nóng)村的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場，農(nóng)村集體建設(shè)用地的面積相當(dāng)于城市已有建城區(qū)的面積，應(yīng)該是在三倍到四倍那么大的面積，如果進(jìn)入市場的話，肯定國有土地的這種壟斷供給一統(tǒng)天下就被打破了，這是第一個(gè)。第二個(gè)就是大量的小產(chǎn)權(quán)房，據(jù)說是66億平方米，這么大的面積相當(dāng)于我們商品房建筑十年，十年的總和。

要讓這些房源合法的進(jìn)入市場，現(xiàn)在其實(shí)有的已經(jīng)在市場了，只不過你說它是非法的嘛，小產(chǎn)權(quán)是非法的。非法的話它的價(jià)格肯定要壓得很低，因?yàn)榇蠹页袚?dān)著風(fēng)險(xiǎn)，所以價(jià)格就很低。你一旦讓它合法化，它的價(jià)格就會(huì)相應(yīng)的提高一些，但是總不至于達(dá)到和大產(chǎn)權(quán)房相等，它的價(jià)格稍微有些提高，然后大產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格下降，通過競爭，大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)房會(huì)達(dá)到一個(gè)均衡，當(dāng)然大產(chǎn)權(quán)房還是要貴，小產(chǎn)權(quán)房要便宜。這樣一來，我們整個(gè)的房價(jià)，房地產(chǎn)市場的價(jià)格，就會(huì)趨于比較平穩(wěn)、合理。這是第二個(gè)措施。

第三個(gè)，也許是最重要的，就是在新增的住房土地，用于住房的規(guī)劃土地，在供給這個(gè)土地的時(shí)候，一定要分門別類，不能籠統(tǒng)的招拍掛，一招拍掛地王就產(chǎn)生了。地王一產(chǎn)生樓面價(jià)格就已經(jīng)兩三萬了，你想想在考慮到建筑成本，再考慮到建筑利潤，開發(fā)商的利潤，再加上政府其他的收費(fèi)的環(huán)節(jié)。最后價(jià)格四五萬那是不言而喻的。一開始政府向市場提供土地的時(shí)候，就要分門別類，要主要是用作作為消費(fèi)品的住房就變成投機(jī)品，變成投資品，那怎么避免？就是在土地整個(gè)供給當(dāng)中，確保15%是廉租房。

那廉租房肯定按照有關(guān)的管理?xiàng)l例，你只能租買，投機(jī)，你就不可能進(jìn)入了。第二一類是大頭，就是拿出70%的土地，70%的土地就是明確一半是自住，或者是更多，比如其中的40%是自住性住房。自住性住房我怎么限制你？購買我不限制，但是出售我限制，買了以后再賣得十年以后。因?yàn)槲乙?guī)定的是自住房，要么你就別買，既然你買了我就認(rèn)為你是當(dāng)做自住房買的，你十年之內(nèi)不許出售。另外30%是自住的，但是他是用于改善，他原來有了一套房子是60平米，他想住一百平米的，好，既然你改善性住房，你不能今天買了以后你明天又賣吧，你的收入不可能一天兩天你就提高那么快。我就假定你既然是改善的，我就要求你五年之內(nèi)不許再賣。

這樣我們有70%的房子，就保證購買者一定是自住和改善性住房，而不是投資也不是投機(jī)。再剩下15%，你愿意投機(jī)也好，愿意投資也好，我不管，但是我規(guī)定這15，它土地的面積就只占15%，至于你建豪宅，容積率是1%，你是0.5，你是0.2我不管，你建別墅，你建皇宮，你把房價(jià)炒到天上去，跌到地下去，我也不管。你愛買幾套，買幾套，你有錢把這15%都買走，我政府收稅就行了。這個(gè)你不要怕，他翻不了天的，他鬧來鬧去，就在整個(gè)新增的房源里面，只有15%是投資和投機(jī)的，剩下85%是廉租房，那是保障性住房，然后70%是廉價(jià)的，他是廉價(jià)的自住房和改善性住房，85%的居民是穩(wěn)定的。能夠做到居著有其所，他不至于再做房奴，我覺得這是一個(gè)治本之策，房價(jià)是完全可以降下來的，只要提高它建筑的標(biāo)準(zhǔn)，就是把它的容積率提高，把相關(guān)的建筑標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)?shù)慕档鸵稽c(diǎn)，我們樓面的地價(jià)就可以降低下來。

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