“應(yīng)該說(shuō)是金融市場(chǎng)繁榮，財(cái)富效應(yīng)帶動(dòng)市場(chǎng)活躍，成為市場(chǎng)變化直接誘因。”五合國(guó)際集團(tuán)總顧問劉力表示，相對(duì)于前一輪的上漲，當(dāng)前市場(chǎng)外匯儲(chǔ)備盈余帶來(lái)的流動(dòng)性過剩的局面也帶入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，2007年新增個(gè)人購(gòu)房貸款余額達(dá)到0.14萬(wàn)億，相比2004年全年的0.42萬(wàn)億，仍然在保持增長(zhǎng)。雖然政府進(jìn)行相關(guān)政策控制，但需求市場(chǎng)的持續(xù)旺盛局面始終沒有改變。同時(shí)加上股票市場(chǎng)近期的迅速回暖，國(guó)內(nèi)A、B股總市值從2003年末的4.24萬(wàn)億增加到2007年4月的16萬(wàn)億，多數(shù)居民在股市上的獲利，增加了對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買力，這種大規(guī)模獲利資金的巨大投資和購(gòu)買需求，加速了市場(chǎng)交易，并推高了房?jī)r(jià)。

劉力認(rèn)為，在這樣的財(cái)富效應(yīng)積累下，催生了兩類市場(chǎng)需求，一類是對(duì)城中心好地段高質(zhì)量商品房需求，一類是過往缺乏購(gòu)買力的人群的新增購(gòu)買需求。而比較市場(chǎng)的供應(yīng)，新增的普通住宅需求可以通過當(dāng)前在外環(huán)附近的大量供應(yīng)得以消化，而城中高質(zhì)量商品房需求，缺少相對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)，將繼續(xù)保持一定漲勢(shì)。由此看來(lái)，在中國(guó)城鎮(zhèn)化趨勢(shì)不變的情況下，巨大的住房需求仍然將是未來(lái)市場(chǎng)的主體需求。

那么在未來(lái)的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，會(huì)如何變化？鄒毅表示，短期受金融市場(chǎng)影響較大，金融資產(chǎn)變化決定市場(chǎng)短期需求。從目前的金融市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，流動(dòng)性過剩和股票投資意愿較強(qiáng)的狀況在短期內(nèi)不會(huì)改變，這就決定了當(dāng)前由金融市場(chǎng)獲利帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)仍將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而繼續(xù)保持市場(chǎng)價(jià)格有一定上漲。而利率的中長(zhǎng)期上升走勢(shì)會(huì)抑制長(zhǎng)期購(gòu)房需求。隨著金融市場(chǎng)泡沫的逐步積累，央行采用的加息舉措將提高購(gòu)房者利息負(fù)擔(dān)，從而在一定程度上抑制市場(chǎng)需求，穩(wěn)定價(jià)格。

“市場(chǎng)供應(yīng)的質(zhì)量變化將決定未來(lái)價(jià)格出現(xiàn)分化。”劉力告訴記者，未來(lái)新增供應(yīng)的地段、土地性質(zhì)、產(chǎn)品品質(zhì)都將與以往不同。好地段、好的產(chǎn)品，將享受超過市場(chǎng)均價(jià)的追捧；而差地段、同質(zhì)化的產(chǎn)品將經(jīng)歷市場(chǎng)的考驗(yàn)。隨著上海市場(chǎng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的門檻逐步增加，有實(shí)力的開發(fā)商在承載了高成本的地價(jià)后，將更加注重對(duì)市場(chǎng)細(xì)分需求的研究。未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)將存在兩個(gè)趨勢(shì)：一類是大盤整體開發(fā)的供應(yīng)，注重整體開發(fā)的房產(chǎn)品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境；另一類是小規(guī)模的精確定位的產(chǎn)品供應(yīng)，這類產(chǎn)品將注重于市場(chǎng)的細(xì)分需求，通過差異化策略，滿足各類人群的市場(chǎng)需要。（經(jīng)濟(jì)參考報(bào)）

新聞隨身，手中掌握

[評(píng)論] [論壇] [寫博客] [我來(lái)糾錯(cuò)] [好友分享]