房市的流動性梗塞

周慧蘭

新年伊始，國務院辦公廳就公布了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從土地供給到信貸控制，再到地方責任，文件為今年的樓市調控定下了詳盡的框架。房地產業再次成為今年宏觀調控的重頭戲。

在經濟回暖態勢尚未穩固之時，房價泡沫卻已然成為市場的共識。國家統計局近日的調查顯示，12月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲9.1%，價格同比上漲的城市有69個，其中：廣州19.9%、深圳14.3%、北京13.2%。房價上升的同時，另一個現象卻值得注意：據了解，過去四年內交房的住宅大約有三分之一是閑置的；出租房回報率也很低，僅為3%。這意味著，大多數人買房，既非用于自住，也非用于出租。那么，比較合理的解釋是等待資本增值的投資投機性需求的擴張。但問題在于，房子已經如此昂貴，投資的風險正在逐漸擴大，這一需求為何有增無減？

從資金面來看，受2009年經濟刺激政策的推動，2009年的貨幣供給增速已遠遠高過經濟增長的速度。2009年全年信貸投放總量近10萬億，撇開外部熱錢因素不談，單是國內這一天量的貸幣供給就足以造成今日市場流動性過剩的局面，彩票氐賈倫什鄹翊蠓險恰2009年11月底公布的全國貨幣增速約為29%，GDP漲幅卻只有8%左右，兩者之差達20多個百分點；大城市這一情況更為突出，其GDP增速遠低于全國平均水平，在同等的貨幣增速下，兩者之差更高達24-25個百分點。這就是為什么我們看到幾個主要大城市的房價漲幅顯著地高于全國平均水平。

為防止資產泡沫擴大，早在去年底央行就已對貨幣政策做出了從緊的調整，近日，央行宣布上調存款準備金率50個基點，更為緊縮的貨幣政策已初現端倪。但一個擺在面前的問題是，貨幣政策的轉向不得不考慮去年經濟刺激政策下已經上馬且仍未完工的在建項目，收得過緊，這些項目可能擱置甚至爛尾。鑒于這一因素，專家預測，今年的信貸增長會低于去年，但仍可能達到7.5萬億左右，這就意味著流動性充裕的局面在短期內仍面臨著嚴峻的挑戰。

如此多的資金在尋找出路，房市無疑成為當前經濟形勢下最好的選擇。

根據謝國忠的一個調查顯示，曾為中國出口產業最大基地的浙江，很多企業都面臨著生產無利可圖的局面，主要受三方面因素影響：一是雇不到合適的工人，近五年之內，工資水平翻了一番；二是原料價格昂貴；三是國外客商訂貨量下降，太多的企業在競爭更少的訂單。同樣的故事也發生在廣東、江蘇等其它省份。企業的資金無法流入正常的生產環節，房地產則成為相對可靠的財源。

中國家庭的情況也與之類似，2008年的股市重挫至今仍令許多人膽寒，比之投資房子帶來的收益，股市的收益在大多數人眼里顯得更為短暫而不真切。再加上中國長期以來社會保障制度及投資理財品種的缺失，人們基于對過去年份通貨膨脹的經驗總結，以及對未來通脹的預期，他們相信，錢是會越來越不值錢的，而購房則成為大多數家庭保全資產的主要形式。所以，我們看到，在今年的房價上漲中，普通商品住房銷售價格同比上漲11.0%，高檔商品住房銷售價格同比上漲7.2%。本已價格不菲的高檔住宅的漲幅也不屈于后，投資投機的動機可見一斑。

大多數人會選擇將住宅作為主要的資產配置形式，是基于一個共同的認識，那就是政府是不會愿意看到房價下跌的。根據中金公司的研究，他們對于2010年經濟增長10%的基準假設，是建立在房屋銷售繼續增長，房地產開發投資增長25%的基礎上的。但如果政府大幅緊縮，打壓房地產，造成房價下跌，房地產銷售量下降20%(重演08年的情形)，房地產開發投資增長回落到5%(重演08年底、09年上半年的情形)，則會造成2010年投資對GDP的貢獻下降2.9個百分點(其中房地產開發投資對GDP的貢獻下降1.7個百分點，房地產上下游行業投資對GDP貢獻下降1.2個百分點)；消費對GDP貢獻下降0.9個百分點(主要是與房地產相關的家電、家具、裝修材料和汽車消費放慢)。這樣，GDP增速將大幅下跌至6.5%。這無疑是政府難以接受的。我們不得不承認，房地產很大程度上已經成為中國經濟發展的脈搏。

在這種認識下，房子，對于很多人而言，已不僅僅是一個遮風擋雨的安身之所，它更成為人們配置資產、駕馭未來的主要手段。手段是有了，但是否安全呢？我們無法給出結論，但我們至少可以肯定，這個世界上沒有只漲不跌的市場，其實大部分人也都認同這一點，只不過對他們而言，舍棄房子之外，并沒有更好的選擇。對于當下的中國，房子更像是一個符號，它折射出的不僅是國人幾千年來追求的“居者有其屋”的理想，也折射出了中國社會現階段所面臨的方方面面的矛盾。比之當下的高房價，這些矛盾也許更加根深蒂固，也更容易為人們所忽視。所以，對于房地產市場的調控，也許不能止步于頭痛醫頭、腳痛醫腳的短期政策，更要有諸如完善社會保障制度、開放新的投資渠道、理順央地財政權責關系等立足長遠的改革良策。為探討房市調控中的諸多問題，本報采訪了中國宏觀經濟學會秘書長王建，中國金融40人論壇成員、中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘，工銀瑞信基金有限公司首席經濟學家陳超，是為21世紀北京圓桌第240期。

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