三大制度性問題掣肘物業稅

《投資者報》分析員 李靜

針對近期市場熱議的物業稅問題，《投資者報》雙周分析進行了熱烈討論。為何提出已有6年之久的物業稅，遲遲無法出爐？什么因素制約著它的實施？討論結果認為，物業稅的征收是大勢所趨，但依然面臨著三大困難。對于投資者來說，物業稅的征收將對房地產企業的業績增長形成一定程度上的打壓，建議投資者近期對該板塊持觀望態度。

征收物業稅是大勢所趨

事實上，“物業稅”的提出已有6年之久，但至今僅停留在“空轉”階段，并無任何實質性的推進。唯一的變化就是已經在10個省市進行模擬評稅的動作將要擴大至全國，但對于具體的實施時間，依然沒有明確的消息。

針對我國的情況，開征物業稅有一定的必要性。

首先，開征物業稅有利于抑制房地產投機，規范房地產市場運行，規范和引導房地產健康發展。物業稅開征之后，政府每年都會根據市場價格取走物業增值部分的紅利，對于投資者來說，如果政府要抑制投資，可能會提高稅率，增加保有環節的成本，成為紅利獲得者，投資者的風險系數大大增加。除非房地產進入顯而易見的漲價軌道，否則，購房投資者將三思而行。

其次，從國外的經驗看，房地產稅是州以下地方財政的主要收入來源，比如美國，排除季節性因素，房地產稅(財產稅) 約占地方財政收入的32%，如果扣除聯邦和州的轉移支付收入，約占50%。因此，改革現有的房地產稅制，將房地產稅逐步培育成為地方政府財政收入的支柱稅源，是開征物業稅的一個重要目標。

而對于地方政府來說，1994年開始的分稅制，使得地方政府財權不足，地方財政收入壓力增大。特別是2008年以來，為保增長，中央和地方都拿出不小的財力支持投資，更是給地方財政壓力雪上加霜。物業稅開征后，如果基本保持了和國外多數國家一致的征稅模式，將會在一定程度上充實地方財政“金庫”，緩解財政方面的壓力。

當然，物業稅時間跨度之長，也表明政府在這個問題上較為謹慎，但也顯示出政府的決心和信心，預計未來物業稅的征收將以漸進的方式推進。

可以說，物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產稅收體制的大變革；不是在房價居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產價值鏈條的普遍調整；不是對于不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

面臨三大制度性問題

但是，由于制度、技術等方面的因素，物業稅的開征面臨著三大困難。

首先，中國房地產產權狀況混亂，制約著物業稅的征收。

物業稅是一種基于產權的稅種，前提自然是財產的產權清晰，權責明確。但目前我國尚缺乏明晰的產權制度，房產性質多樣化、產權不清晰、產權和使用權分離等問題突出。出臺不久的《物權法》，也僅僅只是一個基礎性法律，很多相關的細則仍有待完善，配套法律仍需不斷出臺。

其次，土地出讓金是否納入稅基爭議頗多。按照法理，土地出讓金的性質類似于租金，即政府將其擁有的土地，租給使用者并獲得收入，屬于“租”的范疇。而物業稅是政府為實現公共管理職能收取的費用，屬于“稅”的范疇，兩者都征收也說得通。但是，對于納稅人來說，稅收負擔的加重，會增加不滿情緒，且有可能使得有效需求不能釋放，嚴重打壓房地產。

再次，征收技術尚不完善。物業稅的征收極為復雜，不僅需要高素質人員隊伍和房地產評估機構，去評估衡量房產的價值等等，還需要過硬的計算機管理系統、申訴機制和信用體系的完善，以及房地產評估制度的建立和完善，是一項系統的工程，需要一定的時間去完成。

盡管困難重重，但是將來果真實施物業稅征收，其帶來的正面影響也比較明顯。

一方面，物業稅的開征，實質上并不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產稅收體制的變革和完善，因為，從國際經驗上來看，不少發達國家早已開征物業稅。

另一方面，很多人把政府開征物業稅，理解為政府旨在打壓房價才出此政策，實際上，物業稅的開征，在一定程度上會打壓房價，但這并不是最終目標，政府更主要的著眼點是對房地產價值鏈條的普遍調整，使其沿著健康的道路發展前進。

當然，物業稅更不是對不動產持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

當然，對于投資者來說，物業稅開征的傳聞，已經打擊了一部分市場信心，如果真的開征，最直接的就是抑制房地產需求，可能會使房地產市場走向拐點，致使市場對房地產板塊的預期會更為糟糕。所以，建議投資者近期對地產板塊持觀望態度。

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