溫總明確表態一類股或面臨抄底良機(2)

2010年11月18日 08:30中國證券網【大中小】【打印】共有評論0條

任志強：關于房地產市場的三個“不可能”

“中國的房地產短期內不可能崩盤，房價短期內不可能下跌，房產稅改革也不可能在全國大面積推行。” 北京市華遠集團總裁任志強2010年11月16日在第九屆中國金融市場年會上表示。

任志強表示，中國的房地產市場銷售受到政策調控的影響，但影響不大。

任志強引用了央行三季度針對22個城市的一項調查結果說明，20歲到30歲之間人口的高峰期，就是結婚生子的高峰期，下一個高峰期會在2015年出現，可能一年有接近兩千萬家庭重新組合。這個剛性需求不會因為政策的調控而受太大的影響，仍然會維持一個較高的、可持續的增長過程。

而從中國經濟發展的基本面來看，任志強認為，改革開放以來，中國的政策基本上是經濟增長大于10%的時候通常會采取抑制過熱的措施，而低于10%或者8%的時候，大部分會采取刺激經濟增長的措施。所以，只要經濟增速大于10%，就一定會采取措施來抑制房地產。

對于未來的房價走勢，他認為，房產稅改革長期不會抑制房價，“不會大漲也不會大跌是政府最希望看到的結果。”“中國的房地產短期內不可能崩盤，崩盤要土地價格先崩盤，而政府會努力維持土地價格。”在任志強看來，中國房地產崩盤有兩個關鍵因素：第一，中國城市化率水平很低，要到城市化率65%，才可能談崩盤問題。第二，現在中國的住房富余量不足。他預計未來二三十年都不太可能觸發這兩個關鍵。

而目前的情況恰恰是，房地產開發商的資金是充裕的。“去年每個月房地產企業獲得1600億的貸款，今年平均每月1800億。”任志強稱。而據任志強進一步分析，盡管銀行因為貸款額度、存貸差管理等原因，會對房地產行業的貸款進行季度或月度調整，但沒有一個銀行會明確說自己不貸款給房企了，房企的融資渠道沒有收緊。

在以往的房地產調控政策中，信貸政策的效果往往立竿見影。被稱為“史上最嚴調控”政策“國十條”即證實了這一點。據“鏈家地產”市場研究部統計，4月后半月成交量迅速下跌，環比上半月下跌34.4%。隨后一段時間市場成交量逐級下降，在5月下旬跌入最低點，半月成交2256套，比調控前半月成交量下跌70.1%。隨后6、7月份，鏈家市場出現觸底反彈，成交有所上升，并在9月上半月創出新政后半月成交最高點。

隨后，9月底，二次調控政策出臺，各部門也繼續對房地產進行調控，確保新房供應量，同時加快保障性住房和經濟性適用房建設，抑制房價上漲勢頭，逐步減少國民經濟對房地產發展的依賴。據“鏈家地產”市場研究部統計，10月上半月成交有所下降，環比下跌28.8%。

對于未來一階段房地產市場的調控政策，任志強表示，“目前所要擔心的還是通脹壓力和輸入性通脹。”他認為，如果明年還有很高的通脹壓力，抑制房地產的投資過熱和抑制增長過快可能還是宏觀調控的主要目標。

對于征收房產稅的問題，天則經濟研究所經濟學家張曙光教授認為，房產稅肯定要出臺，但是明年是否能夠出臺還是比較懷疑的，因為各方面的準備和研究都還沒有到位。他提出質疑，房產稅面臨推出面臨的一個很重要的問題是，“政策出臺以后誰來管，是歸于中央，省里，還是基層，誰來征稅？”

據相關媒體報道，由中國房地產業協會副會長朱中一牽頭起草完成的《全國房地產業發展“十二五”規劃(建議稿)》中，針對“十二五”期間的房地產業發展定位、方向及目標等原則性問題，提出了許多不同以往的建議。其中，對于開征房產稅問題，該建議稿明確表態：“贊同開征房產持有環節稅。”但前提是“不要給大多數老百姓造成壓力”，因而要設定合理的稅收豁免范圍。同時，還要鼓勵“把多余的房子吐出來”，同時降低交易稅，以盤活閑置房。而至少在未來兩年里，保障性住房建設仍將是政府力推的重點工作，2011年和2012年兩年內全國保障性住房建成量將達到1300萬套。

此前，任志強曾表示，房產稅是合法的，但是不合理的。在第九屆中國金融年會上，任志強進一步表示，房產稅在個別地區試點可行，全國大面積推行不可能。從試點到推廣，“這個時間長短可以參照燃油稅，從試點到推廣大概花了17年。”

任志強分析，中國要想解決房地產發展的根本性問題，不能僅靠出臺房產稅，必須解決城市化中的大量需求問題，這可能是一個將會長期存在的矛盾。(經濟觀察網)

四大行并未暫停房地產開發貸款但明顯收緊

工、農、中、建四大銀行新聞處相關人士15日向中國證券報記者表示，并未暫停開發貸。中國證券報記者調查發現，目前商業銀行對房地產開發貸款已明顯收緊。

昨日有報道稱，由于開發貸額度已用完，四大國有銀行在10月底已停止了新增開發貸款審批。農行人士表示，銀行常規的貸款節奏是上半年基本完成新增的額度，下半年進行存量置換，這是正常節奏，并沒有行政叫停。目前存量置換要視企業的貸款到期情況而定，但空間并不大。

建行相關負責人表示，該行并未停止新增開發貸款。今年以來建行一直對房地產開發貸款采取較為審慎的態度，開發貸投放也是穩中有升，但是增長較為緩慢。

工行相關人士介紹，截至今年三季度末，該行開發貸余額較年中已減少了80多億，預計四季度會繼續減少，但是完全叫停是不可能的。

8月底，農行曾給各分行下發通知要求暫停開發貸發放。但農行隨即表態開發貸只是暫停8月24日至31日一周，并僅限于農行自身調整。其他三大行也紛紛辟謠表示開發貸正常發放。

前述報道中援引工行人士的話稱，四大行背負更多配合調控的任務，要想再貸款只能等明年的信貸指標了。不過，某國有大行高層對此表示，若停止房地產開發貸款，將會減少房地產供應量，反而會推高房價，因此該行會支持房地產開發貸款。

中國證券報記者調查發現，目前商業銀行房地產開發貸款確實已明顯收緊。某銀行人士指出，雖然銀行并未公開停止對開發商貸款，但是實際情況和停貸并無太大差別。銀行信貸審批部門“火眼金睛”，只要是開發貸，一般都會壓下來。

據了解，雖說目前監管機構沒有對房地產開發貸下達任何指令性文件，但是銀行在授信規模上卡得非常嚴。總行將房地產行業風險系數調高，這樣導致對企業的評級下降，想做一些新增貸款非常難。

而且現在房貸審批已經上收到總行，總行目前對項目貸款分為禁止類、優先支持類以及謹慎控制類，對房地產開發貸態度就是“謹慎控制”。“現在限制條件非常多，如果‘四證’不全，或者資本金沒有到位，申請貸款時一點戲都沒有。”某銀行信貸部門人士透露。