萬科的中年危機

2011年08月12日 16:53
來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道 作者：張曉玲 陶杏芳

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張曉玲 陶杏芳

調(diào)控并沒有阻礙萬科高增長的步伐。8月9日萬科(000002.SZ)發(fā)布中報顯示，上半年萬科共實現(xiàn)銷售額656.5億，同比增長78.6%，實現(xiàn)凈利潤30億。同時，萬科預(yù)收賬款達到創(chuàng)紀(jì)錄的近1200億元，提前鎖定2011年業(yè)績。

但亮麗的業(yè)績和財務(wù)報表之下，萬科并非高枕無憂。其凈負債率相比2010年底有小幅上升，三項費用大幅增長，而年內(nèi)連續(xù)多名副總裁的離職，以及近2000億的廣義存貨，都使萬科不能對下半年的形勢稍有懈怠。

萬科總裁郁亮稱，相信中央對房地產(chǎn)的調(diào)控是堅決的，萬科能做的就是要“像個農(nóng)民”，把“一畝三分地”做好。

預(yù)收賬款首超千億

中報顯示，上半年萬科實現(xiàn)銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額占全國商品房銷售額的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。

相比市占率的提高，萬科另一組數(shù)字更驚人：截至報告期末，萬科合并報表范圍內(nèi)共有1022萬平方米已銷售資源尚未結(jié)算，合同金額合計約1187億元。

華泰證券表示，“普通住宅+高周轉(zhuǎn)”是萬科市占率創(chuàng)歷史新高的本質(zhì)原因。2011年上半年，公司銷售金額占全國商品房銷售額的比例為2.67%，創(chuàng)公司成立以來的銷售市占率新高。

根據(jù)民生證券分析師肖肖、趙若瓊的測算，萬科的預(yù)收賬款與上述數(shù)據(jù)稍有出入：萬科上半年竣工結(jié)算相對平穩(wěn)，使得公司的預(yù)收賬款首次突破1000億元，達1070.7億元；但其期末預(yù)收和中期營收合計1270.62億元，是去年全年營業(yè)收入的2.51倍，較高的預(yù)收賬款確保了未來兩年業(yè)績的穩(wěn)定增長。

上半年萬科竣工面積及結(jié)算面積異于往年。今年1-6月公司完成竣工面積107萬平米，僅占全年計劃竣工面積729萬平米的14.7%；今年上半年賣了656億，只結(jié)算了157億。

對此，管理層解釋，這跟裝修房比例上升有關(guān)系，因為裝修房拉長了結(jié)算周期；另一方面，全年四個季度結(jié)算分布不均勻，今年結(jié)算資源集中于四季度。隨著四季度項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計全年結(jié)算量同比增幅將明顯高于上半年。

相比同業(yè)，萬科上半年業(yè)績增長并非最出色。中國海外(00688.HK)中報顯示，中海上半年實現(xiàn)銷售522.3億港元，同比增長85.9%，增幅超過萬科；另外，恒大地產(chǎn)、碧桂園在上半年的業(yè)績增幅也大于萬科。