萬科抄底拿地 有內幕還是憑經驗？

2011年09月22日 07:38
來源：北京商報 作者：董家聲

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9月16日，北京萬科與北京市基礎設施投資有限公司、北京京投置地房地產有限公司聯合體以33.51億元競得豐臺區郭公莊車輛段項目五期1518-632地塊。

9月18日，萬科以12.7億元底價競得廣州白云新城白云大道地塊，樓面價1.35萬元/平方米。

短短一個月內，萬科已在北京連奪4宗地塊。另3宗分別為北京豐臺郭公莊二期項目、北京房山區長陽高佃項目及北京大興區舊宮3號地。

據不完全統計，從8月至今，萬科已斥資70多億元在合肥、西安、北京、太原、廣州等地共取得了10個項目。

一時間，各類猜想紛至沓來。有人懷疑：“萬科可能是掌握了宏觀調控尤其是限購令解禁時間的內幕消息，因為近期萬科聯合拿地的合作方多數是國企。”當然，這樣的言論立刻招來了業內人士的全盤否定，“萬科拿地是慣性而非內幕”。但究竟是什么樣的“慣性”使得萬科敢于在市場跌入低谷的2011年，仍然如此冒進？

分析之后，或可將萬科的這一做法總結為經驗、資金和壓力三大原因使然。

首先是經驗。業內人士不會忘記， 2008年，王石拋出拐點論，帶頭降價促銷，且在拿地上也極為謹慎。不料2009年6月房市回暖，萬科發現可售房源跟不上報復性上漲的房市，被迫從這一年的第三季度開始不斷高價買進土地。之后的2010年，萬科吸取了這一教訓，成為土地市場上的絕對大戶。事實也證明了，無論是北京萬科重回京城房地產公司頭把交椅，還是萬科破紀錄地打造出中國房企第一個千億銷售平臺，都與這樣的果斷決策密不可分。相比之前，2011年的土地市場更加冷清，雖然萬科在上半年拿地十分謹慎，但并非信心不足，而是等待真正的機會。當心儀的地塊與聯合體組成之后，上文中提到的爆發就成為了必然。

其次是資金。作為國內第一個成功突破千億銷售大關的房地產企業，萬科的資金鏈從來都沒有真正繃緊過。即便是8月份萬科業績單月同比首次出現下滑，銷售均價同比降低了三成，但依然沒有讓萬科感受到與其他房企相等的資金壓力。這一現象一方面來源于萬科的戰略決策，正如萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶所言，“萬科超過10億的項目一定要尋求合作伙伴”；另一方面也是萬科全國布局、多點開花、風險分散的早年決策的后期良好反饋。沒有資金的壓力，決策人必然將更多的心思放到企業未來的發展上，而土地作為房地產企業的第一生產資料，投入也就理所當然了，更何況是在這么優越的價格與地段面前。

最后是壓力。面對恒大、富力、保利等行業巨頭的窮追猛打，萬科想要保住領頭羊的位置，不僅要只爭朝夕，更需未雨綢繆。從半年報的數據中，萬科已經感受到了來自恒大的壓力，正所謂棋勝一招，要想在這一輪的行業調整中繼續成為市場風向標，占有目前甚至更多的市場份額，保證后期的供應自然是當務之急，否則2008年謹慎拿地卻導致2009年無房可賣的歷史就極有可能在2012年重演。

由此，所謂“內幕”不過是一句玩笑，但調侃之后，萬科戰略的轉變與持續推進確實應該引起行業的關注。抄底拿地，或將可能列入更多企業的日程工作中。