土地儲(chǔ)備或“過(guò)關(guān)” SOHO中國(guó)在港招股即將啟動(dòng)

SOHO中國(guó)高級(jí)副總裁許洋昨日向記者透露，目前包括董事長(zhǎng)潘石屹和總裁張欣在內(nèi)公司的高管均在香港，就SOHO中國(guó)在港上市的事宜，同相關(guān)各方磋商與協(xié)調(diào)。他表示，現(xiàn)在還不便透露過(guò)多上市的細(xì)節(jié)，但公司招股即將啟動(dòng)。這是SOHO中國(guó)高管首次正面回應(yīng)公司赴港上市的問(wèn)題。

9月6日，SOHO中國(guó)通過(guò)了香港聯(lián)合交易所的上市聆訊。據(jù)市場(chǎng)消息，SOHO中國(guó)暫定于9月21日-27日公開(kāi)招股，10月8日上市，集資額最多將達(dá)70億元人民幣。

土地儲(chǔ)備或“過(guò)關(guān)”

房地產(chǎn)公司在香港上市，土地儲(chǔ)備是一項(xiàng)硬指標(biāo)。其實(shí)SOHO中國(guó)很早就開(kāi)始謀劃海外上市，但因種種原因而遲至今日得以“成行”，很大程度上是因?yàn)槭苓@一條件約束。潘石屹曾戲稱(chēng)SOHO中國(guó)是“三無(wú)公司”——無(wú)債務(wù)、無(wú)土地儲(chǔ)備、無(wú)固定資產(chǎn)。

長(zhǎng)期以來(lái)，SOHO中國(guó)以單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)引人矚目，并不進(jìn)行大規(guī)模的土地儲(chǔ)備，這種模式不大符合海外投資者的胃口。海外投資者判斷房地產(chǎn)公司投資前景的最重要依據(jù)，是土地儲(chǔ)備或者長(zhǎng)期物業(yè)。

因此今年以來(lái)，SOHO中國(guó)的拿地步伐明顯加快。3月，SOHO中國(guó)高調(diào)宣布，以土地轉(zhuǎn)讓的方式，從首創(chuàng)置地手中獲得北京鬧市區(qū)三里屯南街的一個(gè)地塊，規(guī)劃建筑面積63萬(wàn)平方米，轉(zhuǎn)讓價(jià)格35億元。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，SOHO此次斥巨資增加土地儲(chǔ)備，就是為香港上市做準(zhǔn)備。

據(jù)香港媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)已經(jīng)介入前門(mén)大街改造項(xiàng)目，并已取得其中30多塊土地中的20多塊土地證。據(jù)了解，前門(mén)改造是北京市規(guī)模最大的舊城改造項(xiàng)目，主體工程包括前門(mén)大街及東側(cè)路以西地區(qū)，規(guī)劃占地面積22.4萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積40.2萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將于2008年奧運(yùn)會(huì)前完工。

對(duì)于如何介入前門(mén)項(xiàng)目以及介入有多深，目前SOHO還沒(méi)有權(quán)威的說(shuō)法。不過(guò)據(jù)消息人士介紹，SOHO中國(guó)介入的方式，是通過(guò)控股負(fù)責(zé)前門(mén)商業(yè)街改造項(xiàng)目的北京天街置業(yè)發(fā)展有限公司。資料顯示，由潘石屹擔(dān)任法人的北京丹石投資管理有限公司，于今年3月27日以1.44億元的代價(jià)入股北京天街置業(yè)，持股比例為49%，成為第一大股東。而丹石投資于今年3月12日剛剛成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，顯然是一個(gè)為入股天街置業(yè)而專(zhuān)門(mén)設(shè)立的殼公司。

上市以解資金之渴

此次SOHO中國(guó)計(jì)劃發(fā)售25%股份，預(yù)計(jì)籌資約10億美元，約合70多億元人民幣，而此前計(jì)劃籌資40多億元人民幣。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，向來(lái)存款豐厚的SOHO中國(guó)，在北京大手筆拿地后，已經(jīng)開(kāi)始面臨資金之渴。

據(jù)接近潘石屹的人介紹，SOHO中國(guó)現(xiàn)在的資金將主要投向前門(mén)項(xiàng)目，該項(xiàng)目也正是公司股票“能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)”的主要支撐。

知情人士介紹：“整個(gè)前門(mén)項(xiàng)目，政府的拆遷成本大概是50億元。”按照這種說(shuō)法，SOHO中國(guó)吃下這個(gè)項(xiàng)目光是付出的地價(jià)款就應(yīng)該不會(huì)少于50億元，后期的投資也應(yīng)在50億元左右，SOHO中國(guó)在這個(gè)項(xiàng)目上的總投資將超過(guò)100億元。而天街公司總經(jīng)理田耕證實(shí)：“改造工程涉及到水、電、氣以及道路等多項(xiàng)市政工程，這些工程當(dāng)中投資最少的一項(xiàng)都要超過(guò)2億元。”因此，前門(mén)項(xiàng)目顯然已經(jīng)不是SOHO中國(guó)靠數(shù)十億元存款所能承擔(dān)的。

今年6月，SOHO中國(guó)在再次傳出通過(guò)香港聯(lián)交所上市聆訊的消息后，將上市日期推后。有消息稱(chēng)，推遲上市的原因是承銷(xiāo)商的定價(jià)未達(dá)到潘石屹的心理預(yù)期。不過(guò)目前，SOHO中國(guó)已獲得7名基石投資者認(rèn)購(gòu)，包括九倉(cāng)（0004.HK）、嘉里集團(tuán)、華人置業(yè)（0127.HK）、中信泰富（0267.HK）、渣打集團(tuán)（2888.HK）、中銀投資、新加坡政府投資機(jī)構(gòu)GIC等，認(rèn)購(gòu)資金達(dá)23億港元。

資料顯示，SOHO中國(guó)的絕大部分地產(chǎn)項(xiàng)目都集中于北京CBD核心區(qū)域，至今累計(jì)開(kāi)發(fā)面積已超過(guò)155萬(wàn)平方米。

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