民族證券投資策略年會實錄（四）

2009年11月30日 17:33
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同時我們還推進這四只具有交易性機會的投資產品，其中把瑞福進取和長盛同慶分為一組，是具有杠桿性的基金，建信優勢動力和大成優選這兩只基金，會有一個提前封轉開題材，建議大家關注一下。

主持人：最后要請出房地產行業分析師崔娟，她演講的題目是“通脹漸進穩定價格與其，業績釋放促進估值提升”。

崔娟：展望2010年我們認為，在通脹進行漸進并且保持一個溫和通脹的前期下，房地產價格將會相對堅挺，同時通過09年的火爆銷售，我們認為未來兩年房地產板塊的業績有一定的支撐。政策面方面，在目前外圍需求的回升基礎尚未穩固的情況下，房地產行業作為一個帶動內需所涉及產業鏈最長的行業之一，我們認為政府對于房地產行業的政策發生根本性轉向的可能性比較小，以上就是我對房地產行業的基本觀點。

我的報告分為四個部分：

第一，從冰點走向沸點。今年年初以來房地產行業可以說經歷了從冰點走向沸點的過程，這個過程里我們將回顧一下房地產行業的銷售、投資，以及房地產上市公司業績增長的情況。

第二，通脹漸行漸進。我們回顧98年到08年，通過對比發現房地產的增長和通貨膨脹率呈現高度正相關的關系。接下來回顧07年以來股市和樓市經歷了一波調整，房地產的投資需求越來越高。

商品房的銷售額近年以來增長了近80%，這一高速增長將對未來房地產板塊兩年的增速提供穩定的保障。

第四，投資策略。

第一，從冰點走向沸點。首先關注房地產銷售的情況。從08年下半年以來，我們國家可以說經歷了五次降息，從去年年底以來國家出臺了一系列的房地產優惠政策，在這些政策的刺激下全國商品房銷售面積、銷售額同比創新高，可以看到今年前10個月，商品房銷售面積6.64億平米，同比增長48.4%，商品房銷售均價為4751元每平米，同比增長20.78%。

在銷售面積和銷售額高速增長的情況下，今年前十個月商品房銷售額同比增長了79.24%，銷售額的快速增長可以說為未來兩年房地產板塊的業績釋放提供了穩定的基礎。

一線城市的房價，近年以來可以說有一個快速回升的過程，這四幅圖分別是北京、上海、廣州、深圳的月度成交圖，我們可以看到，這四個一線城市今年年初以來商品房售價可以說連創新高，上海和深圳的商品房在8月份達到了有史以來的新高，深圳8月份的售價已經接近2萬元每平米。

房地產開發投資的情況，隨著商品房火爆的銷售，從今年二季度開始，開發投資有一個快速增長的過程，前兩個月全國房地產開發投資同比增長只有1%，截止10月份這個數字是18.9%，同比增長投資是非常快的。展望一下明年，我們認為明年下半年會有一個提高存款準備金率或者加息的過程，因此明年全國的房地產開發投資有可能會呈現前高后低逐步回落的過程，但是從整體的同比增速來講，我們認為可能略高于今年，大概是25%這樣的增速。

右邊這幅圖是今年前10個月房地產開發建設速度的情況，可以看到今年前10個月竣工面積同比增長20%多，有一個穩定的發展，新開工面積和施工面積有一個明顯的回升，我們預計在開發投資的穩步帶動下，房地產商開發建設的速度會逐步加快，新開工面積和施工面積會有一個穩定的回升。從明年的展望來看，我們認為明年下半年隨著國家加息進程的加快，有可能面臨再庫存化的過程，開發建設速度也會有逐步的加快。

具體看一下土地開發投資和土地開發面積的情況，左邊這幅圖，今年前10個月土地開發投資同比增長6.5%，扭轉了今年以來一直為負增長的局面，而土地開發面積雖然說同比還是負增長，但降幅已經是逐步收窄的情況。我們預計從土地開發，整體開發投資的增長，土地開發投資依然會有穩定的增速。

下面回顧今年前三季度房地產板塊營業收入的情況。前三季度房地產板塊營業手術同比增長24.64%，和去年同期基本持平，凈利潤也一樣，今年前三個季度凈利潤同比增長30.56%，和去年基本持平。

這幅圖是今年前三季度，23個子行業的凈利潤增速，房地產板塊排名第9位，在所有行業處于中部靠上的位置。

房地產公司的盈利能力，這四幅圖分別是前三季度房地產板塊總資產收益率、凈資產收益率、銷售凈利率、銷售毛利率的情況。總資產收益率、凈資產收益率、銷售凈利率都有穩定的上升，毛利率會有一個下降，為什么毛利率會下降？因為今年年初，尤其是一季度全國商品房的銷售價格有一定的下滑，當時開發商為了促銷有一定促銷讓利的活動，毛利來看和去年略有下降。

經過前三季度火爆的銷售可以看到，前9個月板塊的經營活動現金流有大幅的增長，今年前三季度板塊的現金流將近500億元，可以說達到了歷史以來最好的程度，去年前三季度板塊的活動現金流是-337.34億元，今年是正的483億元，從這個角度來看由于開發商手里的現金達到有史以來最好的水平，可能明年降價促銷的動力非常小，這個角度來看不包括通脹的因素，僅僅從開發商手里的資金來看，我們認為明年開發商價格下滑的可能性是比較小的。

右邊這兩幅圖是資產負債率和凈負債率的情況，資產負債率基本持平，增長了0.42個百分點，凈負債率同比減少了24.85個百分點，今年以來房地產開發商火爆的銷售使他的資產負債情況有了明顯的改善。吻合度，就是說從國過去10年的歷史來看，通貨膨脹率、房地產投資以及房地產銷售價格呈現了明顯的正相關的關系，當然我們也可以注意到，除了08年，為什么08年這三者關系不一致呢？因為08年我們出現了相對明顯的通脹，08年二月份我國的CPI同比增長8.9%，從一個側面也可以說明，明確的通脹對房地產行業負面的作用是非常明顯的。從07年10月份樓市跟股市都同時經歷了一波下跌，從07年10月份到08年10月份，股市大概下滑了70%多，商品房銷售均價只下滑了不到10%，一線城市商品房價格下跌了不到30%，因此可以說下跌過程中房地產的投資屬性非常明顯，從08年10月份到現在，股市還在半山腰，相對于前期6000多點的高點，一線城市比如北京、上海、深圳商品房售價已經超出了前期的高點，從07年10月份到現在這兩年的時間，大家對房地產投資的屬性認識可以說日益深刻，今年下半年以來可以看到，房地產市場投資的價值日益明顯，目前投資需求非常明顯。當然這隱含了明年的一個風險，如果說投資性需求過快增長，價格過高，也可能會事實剛性需求釋放速度減緩，在銷售面積上有可能會引起明年的不確定性。

這兩幅圖是今年銀行業新增貸款以及CPI的情況，今年前10個月信貸8.92億元，同比增長6萬億，CPI呈現逐步回升的狀態，我們認為明年呈現溫和通脹的態勢。

第三，業績增長預期明確。前三季度房地產板塊實現預收賬款1887億元，同比增長63.3%，占比08年營業收入比重為90.7%，為未來兩年業績釋放提供一定保障。

今年前三季度，有31家房地產公司預收賬款占08年營業收入比重在100%以上，這一數字去年同期只有12家公司，因此我們可以看到，在未來兩年房地產公司業績釋放速度會有明顯的提升。

第四，投資策略。綜上所述，展望明年，我們認為在通脹漸行漸進，房地產價格將會相對堅挺，政策方面，由于目前需求的明顯回升，在宏觀經濟企穩回升的過程中，國家對房地產政策發生根本轉向的可能性是比較小的，因此我們給予房地產行業推進評級。風險因素主要兩個方面，一是貨幣政策轉向，銀行收緊對房地產市場的功績和需求均將產生抑制作用。二是房地產價格上漲過快將延遲剛性需求釋放速度，從而影響商品房銷售增長速度。

選股思路上，我們繼續推薦三類公司，一是全國性龍頭公司，這類公司在行業調整時具有較強的風險抵御能力，包括保利、萬科、金地、推薦，重點推進保利、萬科地產。另外是業績鎖定性比較強的公司，三是土地儲備較多的公司。

這張表是我們重點公司的盈利預測和投資評級，一線城市中明年重點推進保利地產、招商地產。下面看一線公司的比較分析，這張圖是保、萬、金、招，去年和今年上半年的土地儲備分析，萬科和保利的土地儲備仍然處于第一集團，萬科今年上半年土地儲備是2079萬平米，保利是1911萬多平米，兩者相差不多，但是萬科今年拿地是速度比較快的。

這張表是一線地產公司市值和土地儲備數據對比，保利地產以它的土地儲備而言價值是比較低的，招商和萬科相對較高，因此我們在這個角度上提示大家可以關注一下保利地產，價格有一定的上升空間。

這幅圖是我們拿目前的項目儲備除以09年結算面積的圖，可以看到招商位居第一位，保利第三位。

這張表是前三季度預收賬款和去年結算收入的比較，招商地產第一位，保利是第三位，綜合來看，從業績的爆發性以及長期開發能力來講，明年重點推進保利地產和招商地產。

主持人：今天下午的兩個分論壇內容全部結束。