國研中心專家：大城市房價增速遠超正常范圍 泡沫定會破(7)

2010年01月17日 12:46
來源：鳳凰網(wǎng)財經(jīng)

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社科院藍皮書指出，中國85%家庭無能力買房。

本報記者 陸昀

美聯(lián)物業(yè)近日發(fā)布的一份關(guān)于租售比、投資比例、房價收入比、房價與GDP漲幅的對比數(shù)據(jù)表明，今年房價暴漲的北京、上海、深圳三地樓市泡沫程度加劇，北京樓市泡沫化指數(shù)全面超上海。

房產(chǎn)租售比北京領(lǐng)跑

“房產(chǎn)租售比”是國際通行用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價比值，換算出租金與房價的差距。一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1：100到1：200。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)北京市場研究部調(diào)查顯示，11月來北京的樓市租售比再創(chuàng)記錄首次突破了1：500，達到了1：546，部分區(qū)域甚至達到了1：700。而這一比例在2008年基本在1：400左右，上漲幅度達到了25%。這還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加。造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因為暴漲的房價。

北京11月租賃平均價格維持在2250元左右，環(huán)比10月繼續(xù)上升，成交量更是繼續(xù)上升，主要原因是進入取暖期，城區(qū)的租賃市場明顯上漲。而二手房均價則在11月達到了歷史最高，據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月上半月北京二手房平均價格達到了13150元/平方米。而二手房的平均成交總價首次突破120萬，達到了123萬。二手房均價已經(jīng)比年初的8900上漲了47.8%，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了翻番的上漲幅度。

上海的租售比為1：500。11月美聯(lián)物業(yè)（上海）住宅藍籌投資回報率僅為2%，環(huán)比10月呈現(xiàn)大幅下降趨勢。由于房價漲幅過快，導(dǎo)致租金投資回報率回落速度也隨之較快。其中，長寧區(qū)的藍籌樣本租金回報率為3.07%，居全市首位；閔行區(qū)同為2%-3%；普陀、徐匯、閘北、虹口和浦東的藍籌樣本租金回報率大約在2%-2.5%；靜安、黃浦區(qū)僅為1.5-2%。換算成租售比分別為1：350-1：670之間，平均為1：500。

深圳的租售比平均為1：450。深圳美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在深圳目前一套100萬左右的一居大約租金水平在2500元左右。租售比大概維持在1：400-480之間。

投資比北京首次超上海

美聯(lián)物業(yè)在京滬深三地各取樣2000購房者需求的分析下顯示：北京市場目前投資比例首次出現(xiàn)了超過上海的現(xiàn)象。在北京的調(diào)查中顯示62%的登記購房者表示如果手上若有剩余資金，房產(chǎn)將是首選投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海僅為51%。

而三地市場的調(diào)查更顯示二手房市場上的非自住買家已經(jīng)都遠遠超過五成。美聯(lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，這一數(shù)據(jù)說明在目前市場風(fēng)險比較大。大量的投資需求，使得市場炒作氣氛濃郁，這也在一定程度上使得房價上漲過快。

三城市的現(xiàn)房樓盤空置比也一直居高不下，很多已經(jīng)居住兩年以上的樓盤甚至空置率依然超過30%。特別是近幾年交付的樓盤中，很多項目的裝修比例不足50%，大部分需求購買希望依靠房價上漲帶來投資收益，給市場帶來了很大的不確定性。

美聯(lián)物業(yè)市場研究部認為，全民參與“房地產(chǎn)運動”體現(xiàn)了老百姓對財富增值保值的關(guān)注，所以我們認為從歷史發(fā)展趨勢看，現(xiàn)時的房地產(chǎn)熱也是必經(jīng)的歷史階段。但是從另一層面來說，政府決策層應(yīng)理性引導(dǎo)投資導(dǎo)向，合理引導(dǎo)投資，堅決打壓投機。而非一味打壓房地產(chǎn)，同時應(yīng)更加重視對中低收入階層保障性住房的供應(yīng)。

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