鐘偉：房地產未綁架中國經濟 《蝸居》扭曲現實胡說八道(2)

2010年01月19日 10:03
來源：長江商報 作者：張磊

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過去10年越調控房價越高

不難發現，從1999年到現在，越調控，房價越高。因而，在調控政策緊鑼密鼓出臺之后，有人認為房價反倒會漲得更快更猛。

長江商報：現階段有一種類似主流的聲音，即樓市是“政策市”？

鐘偉：其實，我們可以先探討房地產銷售的主要構成。首先，土地出讓之后，政府需要形成一定土地出讓的收益，這是第一塊的成本。

第二塊，開發商從購買土地到出資，再到建成，生產周期2-3年，所以資金陷在土地里面，有一個財務成本。

第三塊是建安成本；第四塊是銷售成本；第五塊即稅費，大概13%-14%，還不包括土地增值稅；第六塊才是房地產企業所期待的正常的利潤。

等到所有這些分完了之后才是整個房價的構成，在房價構成當中直接建安成本的占比，如果在城市非核心地段，僅就占到20%左右，但在城市核心地段卻占到了40%以上。

因而，從土地一級開發當中，開發商拿10%，地方政府拿到90%；從二級開發當中，地方政府拿到70%，開發商和建筑商才得以拿到另外的30%。

這就顯示出，目前高房價的推手，其實并非開發商。開發商當然希望拿便宜地、賣高價房。不難發現，從1999年到現在，越調控，房價越高。因而，在調控政策緊鑼密鼓出臺之后，房價反倒漲得更快更猛。

所以，我對過去10年房地產的調控政策用兩個字來概括——失敗。

長江商報：未來十年，有哪些因素將影響房地產？

鐘偉：一定有更多的因素影響房地產的價格，但從政策評價角度來講，僅有兩個因素起到決定作用。第一個是土地供應，第二個就是物業稅。過去十年，信貸政策是排第一位的，就目前來講的話，信貸政策的地位可能會有所下降。我認為，2010年的房地產的資金缺口不會太大。

長江商報：從土地的供需關系來看，“去年央企地王特別多”，您怎么看待這種現象？

鐘偉：其實央企是需要被理解的。首先，在次貸危機當中，央企拿到了大量的錢，但他們不可能不去用它。如果要負責任地用這些錢，立即上馬工業項目，再形成過剩產量，未來的效益，誰都不能保證。現實情況是，如果拿了錢，又發揮不了作用的話，后果將會很嚴重。

到現在便能夠理解，部分央企才不得已進軍或擴張房地產行業，例如中海、華潤、中化，房地產本身就是其主要業務之一，其實這也成為他們的一種理性選擇。

還有一種情況是值得關注的。2009年地王的大量出現，同2007年的地王頻出是不可比的。2007年的房企拿地王大多在遠郊地區，體量特別大，且大多數開發商都沒有交足夠的地價款，所以2007年是典型的圈地運動，夸張點說，是不掏錢的圈地運動。

而在2009年，地王大多發生在各個城市的核心地段，規模都比較小，能有幾十萬建筑面積的已經是很不錯了。與此同時，地塊有很多地都是被多次拿出來招拍掛過的，拿地的企業都比較謹慎。

2009年的地王現象，從財務的角度來講問題不是太嚴重，以后這些地王的財務基本都能夠做平，且還是能夠有可觀收益的。

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