鐘偉：房地產未綁架中國經濟 《蝸居》扭曲現實胡說八道(4)

2010年01月19日 10:03
來源：長江商報 作者：張磊

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房地產是推動經濟新一輪增長的主線

2009年，確實存在著部分一線城市房價上漲過快的問題，但由此便判斷全國房地產行業已經出現泡沫的結論是不準確的，至少在我看來，無法得出結論。

長江商報：從“央企兇猛”這一現象是否能夠表明，中國的國民經濟從結構上來說，確實是存在一些問題？

鐘偉：“央企兇猛”不能說明國民經濟有問題。我覺得，這恰恰反映一個現實——“城市化”問題被忽略了。

現階段，社會談論更多的是增加農民收入，與此同時，制造業也要升級轉型。其實，這兩個概念在上述行業領域中談，是很難有答案的。

從將來的趨勢上看，農民是漸漸地向城市遷徙的，他們將成為市民，這個過程實際上就是“城鎮化”、“城市化”。在東南沿海有部分城市群的可以演變為“城鎮化”、在西北地區可能只能“城市化”了。

從房地產行業角度出發，“城市化”是一個大洋里漂浮的冰山，冰山頂層即房地產，但是還有90%在水面以下，那就是“城市化”

由于房地產行業涉及到從土地出讓到商品房出售的環節，所以大家才責罵商品房價格，但實際上，這只是“城市化”進程的一個現象而已。

很明顯，現階段不少群眾對商品房的選擇實際上顯示出，他們對于城市能夠吸納的人和城市發展水平是不滿意的。

長江商報：1997年以來，房地產在推動我國經濟發展方面發揮了重要作用。那么，這十多年的格局重整，房地產還能否繼續作為新一輪中國經濟增長點呢？

鐘偉：毫無疑問，房地產絕對能成為推動中國經濟新一輪增長點的主題和主線。

長江商報：現階段房地產市場究竟有沒有泡沫？

鐘偉：2009年，確實存在著部分一線城市房價上漲過快的問題，但由此便判斷全國房地產行業已經出現泡沫的結論是不準確的，至少在我看來，無法得出結論。

其實，有三個因素對房地產市場的影響非常重要。即“貨幣化”、“城市化”和“人口化”。“貨幣化”是央行貨幣發行速度極快，錢不值錢；“城市化”是有助于提升需求的；“工業化”創造的是供給。“城市化”創造的是需求。而關于“人口化”的結論是，在2025-2027年進入頂峰，是14.8-15億人。

這三種因素意味著，未來10年，商品房不用看價格，城市中心地段商品房都可以買入、再買入。

2009年，全國房地產銷售面積是8億平米，銷售金額3.6萬億，同比08年面積增長50%，金額增長80%，是近年來最好的一年。預計2010年銷售面積接近8億，均價略微回落，銷售總額在3.3萬億左右。預計2010年對房地產而言，是僅次于2009年、但比2007年好的景氣年份。2010年銷我認為整個市場會有相對溫和調整，但房地產對其他行業的拉動作用是持平略有回落。

長江商報：面對新政策頻出，在您看來，未來開發商格局是否會重整？會有哪些變化？

鐘偉：未來的房地產行業一定會變得更加金融化、專業化和全國化。

在我看來，未來中小開發商的地位很有可能會逐漸下降。與此同時，房地產企業越來越像一個金融企業，且會越來越像一個專業細分的能夠提供好產品的企業。

現在靠一塊地，靠一個營銷就能活下來的房地產企業現在正在逐漸減少。這也是未來的一個大的趨勢。

長江商報：能否以一句話總結您今天訪談內容的主要觀點？

鐘偉：過去30年在中國發生的事，后30年仍會再發生；過去10年在中國房地產業發生的事，未來10年也會繼續上演。

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