中國企業家論壇第十屆亞布力年會之房地產論壇實錄(2)

2010年02月27日 16:03
來源：鳳凰網財經

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艾路明：我也談點房地產的事情，去年的時候也談了，今年說功過是非，去年這時候是難過的時候，今年好了一點，房子沒有了，地漲價太厲害了，功過是非不知道怎么分，如果我們專門做房地產，其他行業不會做，有點錢賺，企業可以維持下去，就是這樣的目的，小富即安，有點錢賺有飯吃就可以了，希望房地產可以漲出來，但是不要漲得太快了，謝謝。

王育琨：這一輪有點牽離我的題目，都跟功過是非有興趣。當初城市人住在3、4平米的房子里，現在住的環境一變，人的精神狀態都發生了很多的變化。城市也是越建越漂亮，這些都有目共睹的。這些好的變化我們就先不論了，但是我們心中有一個疑問，現在的城市，不管是北京，尤其是到二、三線城市看，新建的住宅已經啟用好幾年了，但是黑燈戶特別多，就是空房率特別多。已經買到手里面了，可能有幾套沒有租出去，這種空房率特別高，在低碳地產，低碳時代，大家都在講低碳，但是這么大的空房率，這個事應該怎么看呢？正好在座都是專家，我就請教這個問題了。

任志強：空房率在中國和國外有不同的意義，每年年初你可以看看香港房屋署有一個房屋公告，公告里面當年的控制率基本可以達到63%到64%，什么意思呢？當年我建的房，沒有賣出去可能是空房。如果算綜合控制率，存量和綜合住房控制率最高是達到8%，通常是4%以上。所以，美國要計算控制率是指所有的存量里面的控制率占的總的比例有多少。一般認為超過12%就是超過警戒線了，寫字樓一般超過20%以后就認為空房量大了，租金就會發生低價的變化。

中國如果按新建的控制率來說，去年30億平方米建筑量，去年年底沒有公布這個量，我估計在1.4億左右，新建大概是7億多，兩者算起來比例更高，因為有三年以上、一年以上的。應該說非常低。如果把它放在140多億的總存量里面，140億什么概念呢？就是全國城鎮的住宅，不算農村，建筑總量大概是200多億，接近300億那樣，因為有公共設施，酒店、非住宅類的項目，包括醫院、學校等等。住宅的總的空置率大概不到4%，應該說是非常低的，如果說你看到一個新建樓盤的小區里面有一些空置，可能是設備配套不齊全。

王育琨：中國存量空房率不到4%？

任志強：不到，非常非常低。你們算算，城鎮按140億平方米算，我們把城中村算進去，大概是144億的住宅總量，有6億零7的人口，如果除140，人均20多平米。這里包括沒有廚房廁所的占30%左右，一般國際上這些是忽略不計的，如果把這些忽略不計的話，大概是60平米。我們國家目前是68平米，你別以為這里有多少面積可以空著，為什么你看著數字是虛假的呢？每年的商品房控制量大概就是總戶數的3%左右，也不到，我們就是400萬到500萬套間。6億多城市人口，我們有2億多戶，大概是2億零4，400萬戶的總戶數，這樣倒算過來以后你就發現，400億萬左右的空置量非常低，就是今年賣的房子都空上，總存量一算也不多，你是做不到的，所以表面看空置率很高，是假象。

王育琨：我在網上昨天特別查了一下，中國城市空房率到了20%，30%。任總的數據我是相信的，因為我沒有具體的數據。

馮侖：這個是經濟學家說的，不是業內人士。另外你的了解不對，買個房子不拉燈，你就退回去，那你娶了媳婦不生兒，那也不行嗎。

任志強：如果30按20算是28億平方米的空置，你看看這個28億平方米的空置是多少的總量。

王育琨：今天上午我們在山頂上搞圍爐漫談的時候，郭廣昌也提出一個問題，北京不是亂搞嗎？50%的商品房，50%的保障房，北京23號出臺了一個文件，確實也是在網上媒體上非常高的熱點，這是不是代表了中國政府開始理解住房問題，開始進行的一種調控的假象，這個問題我也不太懂，正好有這么多專家，請教一下，任總先說了，請馮總說說。

馮侖：改革是說不清楚的事我說，說得清楚的事一律是任總說，任總算帳算得清楚，我是亂說，說清楚的事你得好好說，北京的事你說。

任志強：我覺得北京市不出臺這個政策之前，大家心都在嗓子眼上，出了臺以后這個心跑腳底下去了，也就這樣了。有些人在網上說，第二只靴子終于落地了，踏實了，可以睡覺了。11條政策和國家11條政策沒有太大區別，無非是把2009年所有的優惠政策取消了，2009年的優惠政策取消了。我們不可能像總理說的老在蜜月里過日子，一輩子一個月有幾次蜜月啊，三次就是三個月。所以大部分時間是在非蜜月時間度過的，優惠的日子可能就是2009年這一年，剩下就正常了。也就是說這條政策并沒有在原來的基礎上增加什么東西，也就是退回原來的狀態。那你擔心什么呢？那你就不過日子，不買房子了嗎。所以政策出臺以后，北京市的二手房交易增加了74%，一手房交易也開始迅速的回聲，因為就這樣。所以我想別把政策出臺當成在蜜月里過日子的心態，這樣肯定打架，如果長期過日子，就不可以老用蜜月的態度來看，中國的房地產也不會有任何問題。大家說1、2月份銷售量下降了，確實歷年1、2月份都不太好，因為大家都忙著過節，拜親戚，忙著回家，都沒有心思，所以歷年1、2月份銷售都比較低，去年1、2月份和今年的1、2月份是下降了，二只三線城市差不多，但是去年1、2月份占總量的4%，去年9億平方米只占了4千萬左右，今年也差不多，即使都沒有了，也不會有太大的變動。2007年是7億、2008不到6個億，2009年9.3億，今年下降10%也是8億多，也是中國歷史上的次好年，糧食即使年年豐收也不是今年比去年多，沒有什么可擔心的，有時候說銷售不好，那一定是房子太慢了，4萬多億的銷售額，中國沒有一個產業像房地產產業一樣有這么大的銷售額。我們是4千多億，汽車使8千多億，與房地產差遠了，汽車是1300多萬臺，我們一套房抵好幾輛汽車。從產業的角度說，沒有人可以比，中國去年稅收增長50%是來自于房地產，真正把房地產弄沒了肯定著急，汗都沒有了，與其讓它流汗，不如大家把房地產搞得好一點。