中國企業家論壇第十屆亞布力年會之房地產論壇實錄(4)

2010年02月27日 16:03
來源：鳳凰網財經

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騰維方：我還是談一個土地政策，包括溫總理的問答。我感覺中國核心問題就是我們最了解農業農民的情況，新農村在泰國是重大的政策，我們解決了泰國的農民進程問題。過去農民的水稻一畝100多斤，養雞200、300只，養豬10頭，農民忙不過來了，現在科技進步，現在可以做到一個人養10萬只雞，10萬只什么概念呢？你看不到頭，因為靠科技。所以，農民工農民的方式是錯的，養豬可以養到5萬頭，一個人養這么多。我們在陜西楊凌和河南都在做這樣的事。現在保持18萬億的紅線是最大的問題，你老是怕農業什么的，因為人口現在不是在高速增長，袁隆平提高了那么大產量，所以土地還是根本問題。現在實際土地居住稀缺，稀缺造成了土地價格暴漲。最早我們做的時候，朝陽公園是50萬一畝，現在朝陽公園可能要上千萬，2千萬差不多吧，所以土地問題是一個問題，北京那么近，輕軌修了那么多，完全可以把這個地開發成房地產資源，我感覺就真正解決了問題，房地產商所有的問題都解決了。而且現在不缺地，農民大部分的地是荒的，還有一點，要讓農民有錢進程。美國的農民比城里人有錢，土地是私有的，而且賺了錢到城里買房。中國農民打工，打工一年下來掙不到錢。

再者，要提高農產品的價格，不要看通脹，這是真正可以解決這個問題的核心，我是這樣看的，謝謝。

鐘濤：我自己對房地產的看法是這樣的，其他不會做，自己就是買一些房子。房地產行業去年我是非常看好的，我這輩子跟房地產行業打教導，沒有任總那么高的層次。但是我認為中國房地產的健康之路發展20年應該是沒有問題的。用數字探討一下，80后有2億人，如果每個人平均購房30平方米的話有60萬億，另外改革開放30多年以后，20%按富起來的人算，有2億6千萬，按每個人有50平方米的面積來算有130億平方米的數字；中國城市化建設，城市化推進原來小城鎮建設，現在是城市化建設，跟國際上接軌了，住到城市里面，總要有一個安家的；第三，中國的傳統市場，我是溫州浙江人，我們賺了錢干什么呢？實際上就是買房子，多買幾套房子，杭州買一套，海南買一套，人民幣放在手上感覺會貶值，房子我看得到，就不怕，就買房子。中國人的置業思想，溫州人這幾年炒股市炒得比較多了，但是這幾年虧了，又不敢炒了，買房子敢炒。溫州下面一個縣級市的房子賣到3萬5，我是月清市的，我們那的房子賣到2萬，就是一個小縣城，房子賣到2萬，305萬一個平方，錢多了干什么，置業思這個是中國人的傳統思想。房地產第一有得做，第二價格肯定往上走，這是一個賣點。不要搞功過是非，今天這里功過誰來評，今天有過誰來評，這個心里七上八下的，心里挺難受的，政府也要理解一下，買房子的人也應該理解一下，謝謝。

王育琨：剛才胡總提出了一個很重要的問題，房價里面的65%交給政府了，地產商不敢說，媒體也沒有怎么說這個事。上午在討論的時候我聽馮侖也說到這個問題，在房地產上涉及到的一系列的稅收。我看了一下，物業稅在今年的兩會上提出來，已經虛擬運轉6年了，進入實轉，又有新的稅種要進入，請各位房地產大佬說一下，到底是65%，60%還是70%，請說一下？

任志強：去年寫了一個報告就是關于地價和稅收占房價的比重，工商聯在去年的兩會上當做工商聯的報告提交到證監會，當時也引起了一番爭論。爭論的結論是國土部門不承認我們的報告，當時我們提出報告里面大概占到23.7%的，最后國土部下面有一個測量院姓趙的所長，他們結果跟我們不一樣，他們認為是23.1%，我們用的是核心的車時，他們有包括農村的，三線城市在內。去年他們調查的是以前的數據，但是去年出現了很多天價地，現在天價地的水平大大提高。去年一年國土部公布的數據每平方米住宅用地面積3725塊錢一平米用地，去年如果按4億3千多萬，全國的平均房價是4600元，如果4600元地價就占了3700多，不算稅已經接近于80%，這么高的地價。以后房子不漲價，比例是降不到23%的，如果按照國土資源部23%計算的話，全國的房價應該是一萬一千塊，但是一月份集中公布房價不是這樣的。可想而知，地價在金融中所占的比重。第二在報告中提到的稅收問題，現在可以看看上市公司的報表，所有的稅收，三項稅收加起來，大于股東利潤，萬科報表交了100多億的稅，股東分了60多億的利，1%4到1.6之間，稅比利潤要多。萬科的利潤和經營產值12%多，這還有銀行貸款的杠桿作用，如果沒有銀行貸款的作用的話，可能連12都沒有。所以萬科很慘，2007年獎金股權激勵就廢了，2008年也廢了，2009年也基本上拿不到獎金，股權激勵都沒有完成股價的指標和利潤的指標都分不到，王石大概分了7千到8千多萬，別人就沒有了。

這里面我們還沒有算材料商，建筑商，鋼材供應商相關的一些稅，因為每一次有建筑承包的稅，還沒有算這些，也沒有計算材料供應的稅收問題，也沒有計算規費，各種費用，比如說北京1300/元/平米，這個廢是不計入土地費用里面的，另外有各種的規費。如果我們去年提交給工商聯的報告里面報的是47%到56%之間，大城市高一些，一般城市低一點。按照今年的房價大概要到70多，胡總說65，我認為大概是70多，政府從房價里拿的東西遠遠比房產商拿得多，我們所有人都說房地產暴利，去年4個3萬億的收入，全行的總利潤不超過4300億，也就是說不到10%；2004年普查數據8.4%的行業利潤率，按銷售利潤率就6億，三年一個項目，一個項目24，三年完成一個項目，平均每年這樣。我們背著這個黑鍋已經很長時間了，但是媒體從來沒有把政府的收益計算到里面去，還認為我們是暴利，還認為我們沒有公布成本。實際上去年全國工商聯的報告就已經說了，全國工商聯在兩會上做的報告，不是公布地價，就是包括了其他成本的公布。但是國土部門在地價中所占的過高不滿，所以它只說地價，不說稅收，因為稅收是稅務部門說的。所以從兩會以后，很長一段時間，大概在6月20多號，國土資源部才登了一篇文章，沒有爭論的必要，他們認為計算的方法略有差距，但是總體來說23%多的土地成本是差不多的，報告的結論跟我們報告的結論是一樣的，以后就沒有人說這個事。但是稅務總局不能反駁這個事，所以你可以看所有上市公司的報表，稅比利潤多。但是你們會把所得稅和增值稅都算在開發商的利潤里，你會說先拿的利潤后交所得稅，如果不把所得稅計算在房價差價里面，那我不就白干了嗎？所以肯定要算進去的。但是沒有被開發商拿走，等于開發商在拼命的替銀行掙利息，拼命的替政府掙稅。

王育琨：看來今天上午的論壇要打破任總的壟斷，不能討論這些能夠說得清楚的問題。今天上午的時候馮總說了一個說不清楚的問題，他說你看，以前干壞事都那么理直氣壯，右派，幾反，文化大革命，打倒走私派，餓死人理直氣壯，現在干點正事，也感覺像干了壞事，不管是政府還是房地產商。我有一些朋友房地產商不敢做了，被人罵，做什么都是錯，受累，馮總上午說了，關鍵是后面意識形態的問題，以前你管它干得事怎么糟，但是有意識形態支著，我干的是正確的。現在沒有這樣一種信念說我這個事是正確的，今天這么多房地產大佬在這里，想問一下，作為房地產商來講，什么是一個正確的信念？再添點話，昨天晚上我聽了演講，我感覺哈佛大學柯偉林教授最讓我動情，他講到100年以前，我們排全球大學的排名，排10名，德國大學會占8所；100年后的今天，你再在大學排名，排前50位，德國的大學一所沒有，為什么呢？因為排位指標的因素搞錯了，把整個大學都引偏了，如果你這樣走的話就錯了，后來柯偉林說，實際上教育就是一個培養怎么去教育人，怎么培養一個整體，不要說你拿了一點工具怎么著，有了點錢怎么著就牛哄哄的，不是這樣的，要培養一個整體的理念。他的概括我受到很強烈的震撼，我聽馮總上午一說，我感覺這個問題是誰都說不清楚的問題。房地產商你聽定認為你的信念是什么，你在這么艱難的情況下還在從事房地產商，鐘總說你就做這一件事了，那一定有什么信念？