王健林：十五年內中國大中城市房價一定是上漲趨勢

2013年11月20日 16:41
來源：鳳凰財經作者：權靜

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15年后中國房地產開發市場將萎縮

主持人：外界很多人有大呼看不懂的地方，就是不理解你們的資金鏈是怎么轉起來的，就是萬達哪來那么多錢，就是如果你們自己沒有銀行的話，你們哪來那么多資本呢？

王健林：其實辦銀行恰恰對我們反過來是一個制約，如果辦了銀行，按規定股東不能再里邊貸款的，這是原則，所以說我覺得辦銀行不是解決我們資金的一個渠道，這個理解是完全錯誤了。至于我們的模式外界人看不懂，可能恰恰就是大家都看不懂，所以我們發展的再好的，所有人都懂得怎么干，所有人都知道怎么去干，可能我們就不會這樣現在一枝獨秀。在這個領域，在中國這個商業地產領域里面，我們是絕對只有第一，沒有第二的，我們這個第一每年可以有五百萬平米的竣工，可以開二十幾個廣場，十幾個酒店，第二名可能一年一個可能也比較困難。我跟你說一個比例吧，假如一百塊錢，我們講總投資這一個廣場假如總投資50億的話，差不多我們自己的錢20%，大約占總投資的20%到30%，就買地這部分錢是一定要拿的，這個是每一年我們大概比方幾百億買地，這個是我們自己幾十年積累下來的結果。這個現金流是有拿出錢買地，買地辦完市政就可以獲得銀行貸款，這個時候就可以支持建設到可以銷售的程度。

這個時候我們和銀行兩者相加的錢，大概也就是占總投資的50%。 50%左右的錢是來自于預售，就是銷售，其實這個支持項目把它完全建成，絕大部分的錢，大部分，或者至少過半的錢是來自于銷售。銷售的錢你拿回來，支持把這個樓完全蓋完，所以最后到竣工的時候，那我們一算賬，我銷售產生的利潤差不多接近甚至等于我這個物業的總造價，這樣我就不需要增加更多的貸款，所以我就可以發展的非常快。

或者比方說，即使我這個物業二十萬平米，假如說十個億的成本，我現在還缺三個億，我自己開發的凈利潤有七億，還缺三個億，那簡單我的物業可以金融抵押貸款，我的物業再去抵押貸款，又獲得了相當強的資金的能力，所以我為什么能夠這么快的發展，一個是我們在世界上創立了獨立的一種模式，不動產加房地產開發，兩者結合，不是簡單的不動產，是買地建設投資的現金逐漸回來，那完了，那支撐不了，一年開一個也了不起來，

第二個部分呢，我有巨量的每年的不動產進賬，這個又可以去抵押貸款，獲取更大的現金流，物業竣工的越多，我抵押的就越強，所以這兩個部分一結合，就在世界上創造一個全新的模式，我們可以神話般的速度來發展。不然的話，哪一個銀行，如果你今年100億，明年500億，后年1000億在這個銀行貸款，任何銀行會怕的，不會給你貸款。

主持人：您知道嗎？您這個模式我聽下來，我覺得杠桿還是蠻高的，會不會帶來風險？

王健林：杠桿應該這么說，可能比純住宅房地產略小，因為什么呢？因為你這個買地當中，還有一部分是不能銷售的，畢竟變成持有物業，所以杠桿率這個是低于純住宅房地產的，但是一定是有杠桿，這是肯定的，這個高速運轉能不能繼續走下去，就是取決房地產市場的前景，取決房地產的發展趨勢，如果10到15年，中國房地產還能夠保持一個勻速還是保持現在規模往上走，這個模式是沒有問題的。如果到真這個房地產趨勢到2020年，假如說一點不能走，房地產賣不動，那我就一定去轉行再轉型，我們再做別的模式，或者那個時候我們不動產已經上市，從資本市場拿錢，還是支持可以走，可能速度會慢下來不像現在這么快，而且我為什么現在一定要堅持研究在開發記錄上加不動產模式，就是預期房地產遲早有萎縮的一天，看全世界的不動產，看世界的房地產的歷史，基本上在50年就終結，任何多國家都是房地產發展了四五十年就萎縮，香港過去一千多家房地產公司現在就十家八家，開發量每年很少，為什么呢？這個市場上還有，但是市場規模急劇萎縮。

主持人：中國還有多少年？

王健林：中國我估計這方面的市場15年左右，我的判斷就是城鎮化率到70%，這個市場就萎縮了。