華生：即便你有土地產(chǎn)權(quán) 也不能隨便蓋房子

華生：盛洪講的這個(gè)是他想象的一個(gè)東西，全世界找不到。剛才你這些道理不用跟我們講，先跟日本人、美國人、德國人、法國人講。你說科斯理論可以解決這個(gè)問題，怎么全世界都沒用啊？你們蓋房子和鄰居談啊，談好了就蓋啊，干嘛要政府搞出來那么多東西呢？美國地那么大，美國人均耕地是我們的好幾十倍，不缺糧食啊，還往外賣糧食，為什么農(nóng)地也不準(zhǔn)蓋房子呢，不準(zhǔn)蓋又為什么不賠呢？美國的法院不是憲政的保護(hù)神呢？這些東西先去看一看國際慣例。現(xiàn)在一聯(lián)系中國的實(shí)際就不好辦了，比如我對政府有意見，我就認(rèn)為政府管的反正不對，這事就復(fù)雜化了。實(shí)際上這個(gè)問題討論清楚不難，如果全世界發(fā)達(dá)國家都沒有，理論再好也跟咱們沒有太多關(guān)系。

科斯是講了最好由市場解決，但是科斯也說了“等到市場外部性非常之多的時(shí)候，市場不能解決的時(shí)候，就以政府規(guī)定解決之”。在現(xiàn)代的建筑問題上是一個(gè)典型的例子，為什么都不通過市場？讓鄰里之間談判解決自己蓋多大多高房子的問題？其實(shí)人家一開始都試過。我要蓋房子跟鄰居商量蓋高點(diǎn)，你不同意我給你一千塊錢、一萬塊錢，我多蓋一層。問題是還有鄰居的鄰居，還有社區(qū)，還有整個(gè)城市，還有環(huán)保人士。比如我在英國生活時(shí)，不要說蓋房子，搭一個(gè)玻璃房都不行啊。比如我買的房子比較大，中國人都喜歡每個(gè)房子里面有衛(wèi)生間。我把施工隊(duì)找來說多搞幾個(gè)衛(wèi)生間。過幾天就查來了，誰讓你在房間里面搞衛(wèi)生間的？我說，我的房子是絕對的私有產(chǎn)權(quán)，外觀上什么變化都沒有，搞幾個(gè)衛(wèi)生間怎么了？礙誰的事了？他說當(dāng)然礙事了，你的衛(wèi)生間要不要用水、走下水道？這首先是增加水的使用，第二增加了污水的排放，這就影響了市政管線的處理能力。所以不光跟鄰居商量，要商量的人多了。還有自然保護(hù)主義者，你把綠地占了也許跟種糧食沒有關(guān)系，但他認(rèn)為你把綠地占了就礙他的事了。西方有些人認(rèn)為不光是他的綠地被占了，甚至亞馬遜的綠地占了跟他也有關(guān)系，怎么辦呢？最后為什么市場談判不來？發(fā)達(dá)國家早就試過了沒有辦法談，因?yàn)橄嚓P(guān)利益者太多，每個(gè)人都可以出來，你沒有跟這所有人談判。

還有可以賠人家，賠不起。我這個(gè)地方本來是塊綠地，是我的。我現(xiàn)在想蓋房子，你說我別蓋，你來賠。但這個(gè)地方雖然是五環(huán)外，隨著北京的擴(kuò)大將來肯定是要發(fā)展的，我是準(zhǔn)備蓋108層，現(xiàn)在世界上的技術(shù)是夠了。我可以不蓋，你按照108層一萬塊錢每平米賠我，你賠的起嗎？因?yàn)闆]有蓋，他說準(zhǔn)備這么蓋，然后跟你要錢，你給不給？不給那每個(gè)人就可以隨便蓋？所以世界上這個(gè)事情做不成是有原因的。比如你剛才講的美國的分區(qū)管制，你以為就是分區(qū)兩個(gè)字啊？英國地少人多，美國是移民國家，大農(nóng)場都一眼望不到邊。但就是這樣，我去查查那個(gè)管制，一個(gè)縣里面建筑規(guī)劃和用途管制就有四五百頁。我們都納悶了，四五百頁寫什么呢？包括一眼望不見人的大農(nóng)場都管住了，你們家蓋多少房，房子蓋多高。包括什么地方能蓋雞窩，什么地方不能蓋雞窩。你們家的信箱是1.2米，不能超過，什么都寫好了。我也很奇怪，美國人是自由的，為什么在這個(gè)地方這么不自由？我在那里生活了以后就都明白了，因?yàn)槿绻麤]有人管，人的貪婪心是沒有止境的。就像現(xiàn)在北京有的別墅區(qū)每家都往外蓋，結(jié)果連兒童樂園都被占了。他把兒童樂園占了，聽說那人很橫。其他的犯不著跟他去斗，因?yàn)榇鷥r(jià)也許很高，但最后好處是大家的。西方這樣子最后是節(jié)省交易成本。我們?nèi)ノ鞣娇闯鞘朽l(xiāng)村都特別整潔、漂亮，我當(dāng)年住在倫敦西郊的時(shí)候，那是算是好地方，房子很貴，最近倫敦的房子更貴了。但是遍地都是綠地，那些綠地都是私人的，為什么不蓋房子。差一條路，隔一點(diǎn)距離，這邊相當(dāng)于幾千萬一畝，那邊幾乎一分錢不值，為什么？這是綠地你想干啥？不是那個(gè)人不想牟利，而是因?yàn)榉ㄖ紊鐣?huì)。這實(shí)際上就是現(xiàn)代社會(huì)土地所有權(quán)與開發(fā)建筑權(quán)的分離。

這就是說，在法規(guī)給定的范圍內(nèi)你有充分的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，但是所謂土地的空中權(quán)也就是建筑權(quán)已經(jīng)不歸你自己了，這就是現(xiàn)代社會(huì)。盡管是從歐洲最先開始的，但是應(yīng)該說美國的法律，特別是美國最高法院的判定把這些都規(guī)定起來了。一個(gè)縣的管制有四五百頁，因?yàn)榘衙恳粋€(gè)小區(qū)、每一個(gè)房子不能出什么格都規(guī)劃了。

盛洪教授對這個(gè)還有想法，最好先跟美國人談，因?yàn)樗麄儽任覀兿冗M(jìn)的多，他們能做了我們可以跟上。我們這兒的問題很多，像這種連發(fā)達(dá)國家都沒有解決的問題咱們先去挑戰(zhàn)，麻煩就大了。