十二、暴利玄機何在正因此，開發商對囤地情有獨鐘。

由首都經濟貿易大學洪亞敏教授主筆的《2004年中國房地產市場年度報告土地市場分報告》顯示，1998年至2003年，全國“土地購置面積”的年均增速為32。4%，明顯高于同期房地產開發的“施工面積”、“竣工面積”、“新開工面積”以及“商品房銷售面積”的年均增速，全國待開發土地面積逐年增加。最近6年里，有6。6萬公頃的土地閑置未動，比近3年全國房地產企業完成土地開發面積的總和還要大。

這些開發商為何囤地不用？目的之一就是坐等土地升值。

目前，在北京有房地產開發商將近4000家，但真正有開發實力的不足500家，而大部分開發商靠土地運作照樣生存。

上海市土地問題專家朱林興教授指出，目前市場上銷售的商品住房用的大多是2003年7月以前取得的土地，價格非常便宜。而幾年后，地價倍增，轉手就是錢。

上海某投資集團一位負責人坦言，一直以來房地產開發商幾乎沒賺過產品的錢，整個行業的利潤來源主要是土地利潤。在中國房地產業的20年發展史中，開發商一直依靠“資源理論”獲利。

二是開發中爆炒概念，放大在建樓盤的附加值。

開發商們對制造、炒作概念，比提高產品的質量更熱衷。

所謂親水概念、大學概念、休閑概念、地鐵概念、奧運概念、世博概念……不一而足。其“贏錢捷徑”是“創造概念——炒熱概念——托出樓盤——拉動房價”。

譬如軌道交通概念，就成了上海開發商的一大賣點。這對購房人的真實意味是：因為你買了一次單，所以你得買第二次單。

因為軌道交通作為公共產品，是由政府用財政投資建造的，而政府的財政支出源自納稅人的錢。

通過各種途徑取得地鐵周邊地塊的開發商并沒有因為建造地鐵而多付錢，卻通過猛炒地鐵概念，最終讓購房人掏更多的錢。

三是銷售中操縱市場、拉抬房價。

2005年二三月份，上海市房屋土地資源管理局集中查處了一批違規售房、哄抬房價的開發商。其中一處樓盤499套房子成交了1707次，合同撤銷1238次……

越是高價樓盤合同撤銷率相對越高。一位朱姓代理商說，合同頻繁撤銷多是開發商與中介聯手炒作的結果。

開發商操縱房價常用的“三部曲”——

先讓中介在開盤前一周就陸續雇用民工排隊，制造緊張氣氛；然后，在開盤時，讓部分房源被中介或內部員工等虛擬“客戶”，以高于申報價格10%到20%的高價簽訂合同；中介以此價格為“標桿”，開始到排隊的真實購買者中去兜售，哄抬價格；這時，真正的買房者中開始有人憋不住“上鉤”，以高價或加價從中介手里買進，購房者中隨即產生“羊群效應”，引起大批搶購；最后，開發商開始大量出貨，中介手中的房子也乘機出手。

等大部分房源售完時，開發商再以各種理由，撤銷當初“演戲”時所訂的高價合同，收盤謝幕。

此外，房地產行業高利潤的一個主要來源是偷漏稅。在北京市地稅局公布的2004年二期欠稅公告中，15家欠稅企業絕大多數為地產企業、建筑公司，且欠稅金額巨大。

有學者分析，那些著意宣傳“暴利”有理的人，說明了地方政府已被“挾持”，其實有些就是“官房勾結”。一些房地產商在短期內成為富豪，不是憑正常的市場競爭，而是利用政府權力對城市弱勢群體及農民通過土地資源獲益，打著市場的旗號，賣著市場的價格，享受著計劃的優惠。