十一、“銀子裝進口袋，把風險留給銀行”？

地產商本來想悄悄地發財，不料出來個胡潤等各種國內富豪排行榜，房地產富豪幾乎連年占據半壁江山。

“暴利”，用經濟學的術語解釋，就是超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。

產業經濟的規律表明，通過創新和承擔風險獲得的超額利潤，對社會有益；而壟斷的超額利潤是壟斷者對消費者、生產者或生產要素提供者的剝削，是不合理的。

一些專家認為，無論如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地產業就是通過壟斷獲取的超額利潤。

由中央統戰部、全國工商聯、中國民（私）營企業研究會等作的一份調查結果顯示，我國私營企業行業利潤差距大，房地產業的利潤大大高于其他行業，稅后凈利潤比處于第二位的電力煤氣業高1倍多，比平均水平高5倍。

房地產業，在中國一直是個具有誘惑力的行業，主要原因就是房地產投資可以利用財務杠桿以小搏大。

據央行的調查估算，近年來百分之七八十左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸；同時建筑商墊資開發已是業內不成文的規矩。與此同時，很多開發商還通過“內部認購”、“內部認定”的形式在拿到預售許可證前就開始賣樓，玩起現金流游戲。

正因為房地產企業與其他企業不同，存在著建筑商墊款和客戶的預售款這一其他行業不可能具有的優勢，因此，與20%左右的銷售利潤率相比，一些開發商的投入產出比就可達到數倍甚至數十倍。“將銀子裝進口袋，把風險留給銀行。”專家指出，房地產開發企業自有資金逐年下降，說明房地產企業在吹大金融風險的泡沫。一項調查顯示，房地產業自有資金的利潤率竟為同期社會平均利潤的10倍以上，2002年甚至高達16倍。

業內人士反映，在考察房地產這一特殊行業時，房地產開發企業的自有資金利潤率，比行業平均利潤更能說明問題。

綜合上海市統計局公布的數據發現，近三年來，上海房地產開發企業的自有資金逐年下降：2001年為18。84%；2002年為17。53%；2003年為16。94%。

但同期房地產開發企業的自有資金利潤率卻居高不下：2001年高達38。12%；2002年達到86。36%；2003年達到74。24%。

房地產開發商究竟是如何獲得暴利的？業內人士反映，房地產行業暴利的玄機主要在以下三個環節：

一是開發前走門子，囤積土地。

從某種程度上說，房地產的超額利潤一部分來源于政府對土地的壟斷供應，即行政性壟斷。

表面上看，全國房地產企業超過4萬家，是充分競爭行業，但由于房地產業的上游土地市場是政府獨家壟斷，政府“一個口子”供地的土地儲備和招拍掛政策，實際上充當了土地供應的壟斷商角色，這部分壟斷利潤很大一部分通過協議轉讓流入房地產企業。

在國外，土地占整個房地產成本的一半以上，而在我國，地價占房價的比重不過20%左右。如果說土地批租是房地產行業高利潤的源頭之一，那么征地和拆遷中的低補償則是其來源之二。

2003年7月1日以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅占5%，95%是協議出讓。

一般而言，透明度極低的協議轉讓的地價不到掛牌招標地價的1/2。

以2003年12月8日，北京市首宗拍賣的地價為例，其底價是4。3億元，最終的成交價是9。05億元，若以“協議出讓”，價格不會超過底價，由此可窺見開發商在拿地環節上的暴利空間有多大。