十三、揭開房價成本面紗

當中國房地產業以超乎常規的速度發展時，房地產的利潤到底有多少卻成了解不開的謎。開發商知道卻諱莫如深；購房者覺得房價高得離譜卻無力證明……

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？房價虛高的數目究竟有多大？房地產商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

2005年8月，福州物價局公布房價成本之舉措在業內掀起軒然大波。一份樓盤的成本清單，讓開發商蒙了：不是市場經濟嗎？一個愿打一個愿挨，嫌貴你可以不買，成本是商業秘密怎能公布？

這之后，圍繞著要不要公布、能否進行真實核算、公布房價成本到底有什么意義等問題，在廣大民眾、學者和房地產開發商之間展開了激烈的爭論。臨了，相關部委表態：公布房價成本“符合群眾利益”。

房地產業關系國計民生，“居者有其屋”又是全面建設小康社會的主要目標之一。無論如何，房價應更接近真實成本。政府有責任適當干預，讓開發商保持合理利潤而不是暴利。

公布房價成本之舉，被《南風窗》雜志評為2005年“為了公眾的利益”年度組織獎。

建1平方米商品住宅到底需要多少錢？

2005年8月上旬，記者在調研中獲取了一份福州市有關部門測算的當地部分地塊商品房價格成本對照表，在所列的23個樓盤成本目錄中，商品房開發成本從每平方米1636元至3094元不等；銷售均價從每平方米2500元至5500元不等。

經測算，開發商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過90%。其中利潤率超過50%的樓盤有10個，呈現出樓盤越高檔，利潤率越高的基本特點。

在全國35個大中城市中，福州市的房價位于中等水平。來自福建省統計局的數據顯示，2005年上半年福州市商品房平均銷售價格為3587元/平方米，同比增長11。64%，其中商品住宅銷售價格為3228元/平方米。福州市物價部門對當地掛牌出讓的101塊地逐一進行了成本核算，結果顯示，商品房的社會平均開發成本在2019元/平方米至2305元/平方米之間。

為清晰反映一個樓盤的真實成本和利潤空間，記者選取了福州市一個較有代表性的中檔樓盤（福州××花園），按照地價、建安成本、配套建設費用和運營成本四部分，進行了較系統的“成本核算”。通過相關數據的交叉印證，測算發現這個樓盤的利潤率達60。2%。現粗略列出這個樓盤的住宅房產“成本清單”—————

福州××花園（8月上旬，樓盤銷售員告知銷售均價3900元/平方米左右）

1。地價：683元/平方米。2003年9月，開發商通過競拍以每畝112。6萬元購得這一地塊，面積320余畝，小區規劃建筑容積率為2。27，規劃建筑密度為23。7%，總建筑面積為48。5萬多平方米，其中商業建筑面積為1。45萬多平方米。將地價攤入小區建筑面積，可得出商品房的地價成本。

2。土建和安裝成本：875元/平方米。這項費用主要包括：所有因建房而發生的建筑安裝工程費，包括建材費、人工成本、機器使用費，公建用房建設費分攤，水電線路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類型不同，開發成本有差異。

3。配套建設費用：486元/平方米。這項費用項目較多，主要包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。

4。開發商的運營成本：390元/平方米左右。這項費用主要包括開發商的管理費用、人頭費用、廣告收入、貸款利息、納稅等。據業內人士介紹，雖然每個樓盤的運營成本有差異，但一般不會超過商品房銷售價格的10%。

綜上所述，保守計算該項目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開發商利潤約為：銷售均價3900-總成本2434=1466元。

開發商利潤率為60%左右。

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