十四、房產“清單”背后折射的暴利玄機

相對于房價畸高的上海、北京等熱點城市，福州屬于房價中等的二線城市。而記者選取的這個樓盤無論從銷售均價和開發檔次看，在當地屬于中檔或稍偏上水平，有較大的代表性。這份清單顯示，相對于開發成本而言，這一樓盤約60。2%的利潤率明顯過高，房價偏離了真實成本，而開發商動輒以開發成本高為高房價辯護顯然站不住腳。

一是正常的房價應該是成本加上合理的利潤。因此衡量房價是否正常、房地產利潤是否合理的關鍵，是房地產開發建設的成本。而通過對商品房的相關費用等成本進行細化測算，發現一個樓盤每平方米的真實成本也就兩三千元，而銷售均價有的卻達到了四五千元，有的利潤率高達90%。福州市物價局負責人表示，根據有關法律法規規定，企業自主定價需要以成本為基礎定價，低于成本的低價傾銷和大大高于成本的暴利，都是與相關法律規定相悖的。

二是表面上看60%的利潤率算不上什么，可房子不同于普通商品，它總價高，意味著開發商能夠輕易獲取巨額利潤。還以福州的這一樓盤為例，老百姓要買一套100平方米的房子，總價是39萬元，按其60%的利潤率，意味著開發商每平方米賺1466元，一套房子就賺14。。66萬元。照此推算，這一建筑面積達48萬多平方米的樓盤，可獲利7億多元。

三是“清單”顯示地價（指掛牌出讓的土地）在房價中所占的比重并不是很大，開發商所持的“地價決定論”站不住腳。在這個樓盤中，地價所占比例約為17。5%。據福州市物價部門對該市市區商品房社會平均成本測算，地價占房價的20%左右。

京城一位開發商坦言，從長期來看，這輪房價上漲帶來的是整個行業利潤的下降，而短期內一些掌握土地資源的開發商就莫名其妙地獲得了利益。從某種程度上講，房價上漲，土地、拆遷費用也增加了，甚至帶動建筑材料也可能上漲。比如1平方米上漲200元，最終開發商可能獲益幾十元，但是大家利益均沾，可只有房地產商扮演了“黑心人”。而房價如果下降，要承受的就是開發商。但由于大家短視，每個人都希望上漲。

那么，房價是否如開發商所言，由供需決定呢？記者在采訪中發現，一些開發商善用“虛擬成本”、“虛假需求”、“預期價值”、“設計概念”等來為其高房價自圓其說，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環保裝修、教育地產……珠海某樓盤，本來位置較偏，遠離市區，但開發商極力渲染企業的品牌效應和預期中的跨海大橋將帶來諸多便利等，房價隨之被炒到每平方米5900元以上。通過炒作概念不斷放大價格信號，最終的銷售價格大大偏離真實成本，而這正是開發商獲取暴利的玄機。面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監控，而這恰恰應是下一步房市宏觀調控的著力點之一。

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