貫穿北京南北的地鐵5號(hào)線已于7月1日試運(yùn)行，預(yù)計(jì)9月20日正式開(kāi)通。這再次推動(dòng)了5號(hào)線沿線房產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮，有的樓盤(pán)漲幅竟高達(dá)1倍。

“時(shí)間距離”拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

“如果能夠選擇的話，我寧可買在南四環(huán)，也不買在北二環(huán)”，在城區(qū)政府機(jī)關(guān)上班的翟先生告訴《市場(chǎng)報(bào)》記者，“北邊是上風(fēng)、上水帶，發(fā)展確實(shí)不錯(cuò)，距離單位也近。

可要是上班的話，無(wú)論是開(kāi)車，還是擠公交都讓人著急，太堵了。”交通作為老百姓出行的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，越來(lái)越多的人更傾向于選擇很少發(fā)生堵車狀況的公共交通出行，如軌道交通——地鐵。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與新浪房產(chǎn)前不久所作的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示，75%以上的受訪者將交通作為購(gòu)房和租房的首選因素。“由于普通購(gòu)房者將交通視為購(gòu)房的首選要素，所以，地鐵為其沿線的物業(yè)帶來(lái)了良好的溢價(jià)能力。”北京高力國(guó)際專業(yè)咨詢部高級(jí)經(jīng)理?xiàng)钋鍖?duì)媒體表示。

數(shù)家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2003年地鐵5號(hào)線開(kāi)工以來(lái)，其沿線房產(chǎn)的價(jià)格年平均上漲幅度近18%，超過(guò)了北京市房?jī)r(jià)年平均上漲速度。業(yè)主對(duì)于地鐵開(kāi)通后房產(chǎn)的升值預(yù)期，是支撐沿線房?jī)r(jià)不斷攀升的主要因素，而購(gòu)房需求對(duì)于軌道交通的追捧，也使此類房?jī)r(jià)居高不下。如5號(hào)線北端的佳運(yùn)園，開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為3700元/平方米，目前的二手房?jī)r(jià)格已達(dá)7300元/平方米，漲幅幾乎達(dá)到100%。南端宋家莊周邊有3個(gè)在售新盤(pán)項(xiàng)目，均價(jià)在1.2萬(wàn)元至1.38萬(wàn)元/平方米之間。

中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷分析，5號(hào)線途經(jīng)各個(gè)節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)地鐵所帶來(lái)的升值依賴程度各有不同。昌平區(qū)立水橋以北的路段主要以別墅項(xiàng)目為主，駕車出行是主要交通方式，因此地鐵對(duì)于這類樓市的推動(dòng)作用不夠明顯。但隨著5號(hào)線的開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒓哟笃胀ㄗ≌拈_(kāi)發(fā)。就目前的價(jià)格來(lái)看，南三環(huán)至南五環(huán)的房?jī)r(jià)，與同環(huán)線其他方位要低。城南城北普通住宅的房屋單價(jià)相差甚多，南三環(huán)附近的銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)的樓盤(pán)，價(jià)格也不過(guò)在7000元/平方米左右，而北三環(huán)的項(xiàng)目大都在13000元/平方米左右。隨著地鐵5號(hào)線即將開(kāi)通，線路中南城區(qū)域的房?jī)r(jià)還將有很大的升值空間。

自住型人群搶占先機(jī)

“我剛在南四環(huán)買了一套房子”，在國(guó)貿(mào)工作的梅女士向《市場(chǎng)報(bào)》記者坦言自己就是被地鐵5號(hào)線打動(dòng)的，“地鐵5號(hào)線很快就要通車了，出行會(huì)非常便捷。其實(shí)，原來(lái)想在東四環(huán)附近找房子的，但是太貴。后來(lái)我就把目標(biāo)瞄向南城，這里的房子品質(zhì)不差，更重要的是價(jià)格便宜。”像梅女士這樣“工作在市區(qū)，住在郊區(qū)”的白領(lǐng)一族在北京并不鮮見(jiàn)，他們是地鐵周邊樓盤(pán)的主要購(gòu)買者，據(jù)統(tǒng)計(jì)這部分人群所占比例約為60%左右。

同時(shí)，由于商業(yè)核心的日趨明顯，像金融街、CBD以及亞北商圈這些寫(xiě)字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當(dāng)部分是“首次置業(yè)人群”。在房?jī)r(jià)普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”，會(huì)更多的選擇基礎(chǔ)價(jià)相對(duì)較低，配套設(shè)施日趨完善的南城或北城，而縮短“時(shí)距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力，這類型購(gòu)房者使得地鐵沿線的房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升。例如，位于北五環(huán)外昌平區(qū)的樓盤(pán)“明天第一城”，其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價(jià)為5000元/平方米左右，隨著5號(hào)線的修建和即將開(kāi)通，“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價(jià)已達(dá)1萬(wàn)元/平方米左右。而北五環(huán)以內(nèi)，5號(hào)線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤(pán)“嘉銘桐城”，在地鐵未修建之前的樓盤(pán)銷售均價(jià)為7000元/平方米左右，隨著地鐵5號(hào)線即將開(kāi)通，相同面積的二居室戶型平均售價(jià)已經(jīng)漲到1.2萬(wàn)元/平方米左右。

投資型人群看準(zhǔn)商機(jī)

據(jù)北京房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在北京的購(gòu)房人群中，投資性購(gòu)房占總體購(gòu)房的30%，也就是說(shuō)每四個(gè)購(gòu)房人中就有一個(gè)是投資性購(gòu)房者。后現(xiàn)代城專案劉杉接受媒體采訪時(shí)表示，區(qū)域交通條件的改善對(duì)于加大客戶的投資信心非常重要，軌道交通通車對(duì)于站點(diǎn)周邊樓盤(pán)價(jià)格起到了強(qiáng)力拉動(dòng)作用。例如，地鐵五號(hào)線途徑的馬家堡地區(qū)，在地鐵還沒(méi)有修建之前的均價(jià)大概在3000/平方米元左右，修建過(guò)程中的價(jià)格一路飆升，到2006年上半年，均價(jià)已漲到6000元/平方米，上漲幅度高到100%，目前這一帶地段均價(jià)已經(jīng)超過(guò)8500元/平方米。

《市場(chǎng)報(bào)》記者聯(lián)系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅，她認(rèn)為：“地鐵拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，分別經(jīng)歷了一手商品房和二手房的‘兩級(jí)跳’。先是開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)將地鐵的溢價(jià)因素打入房?jī)r(jià)，而后業(yè)主再將這一溢價(jià)因素計(jì)入二手房?jī)r(jià)格。”5號(hào)線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房，2006年6月掛牌價(jià)只有7300元/平方米。今年6月，同一院落同一戶型的二手房掛牌價(jià)已達(dá)10800元/平方米，漲幅達(dá)48%。“5號(hào)線9月正式通車，到時(shí)估計(jì)價(jià)錢可以出得更高。”楊先生預(yù)計(jì)。業(yè)主敢于漲價(jià)的核心因素，即是5號(hào)線將于2007年9月通車。

理性對(duì)待“地鐵拉升房?jī)r(jià)”

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師孟奇認(rèn)為，軌道交通的概念已經(jīng)被開(kāi)發(fā)商和業(yè)主提前意識(shí)到了，個(gè)別項(xiàng)目有地鐵概念使用透支的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)5號(hào)線的開(kāi)通對(duì)于其沿線的某些樓盤(pán)價(jià)格推動(dòng)作用不會(huì)太明顯，“等5號(hào)線真正通車后，預(yù)計(jì)還將助推房?jī)r(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，但漲幅會(huì)非常有限。”隨后，《市場(chǎng)報(bào)》記者聯(lián)系到戴德梁行董事王晨，他表示，對(duì)地鐵5號(hào)線的影響應(yīng)該區(qū)分對(duì)待，二、三環(huán)內(nèi)地鐵沿線物業(yè)，原本交通就較為便利，且這部分區(qū)域價(jià)格已處高位；相比之下，位置較偏遠(yuǎn)的物業(yè)，由于居住環(huán)境優(yōu)越、價(jià)格適中，會(huì)更多受惠于地鐵的開(kāi)通。因此，地鐵的開(kāi)通會(huì)給地鐵5號(hào)線南北兩端的物業(yè)帶來(lái)更大的升值空間。

今明兩年是北京地鐵開(kāi)通運(yùn)行的高峰，繼2007年北京地鐵5號(hào)線開(kāi)通后，2008年將會(huì)有地鐵10號(hào)線、8號(hào)線一期(原奧運(yùn)支線)、機(jī)場(chǎng)線開(kāi)通，4號(hào)線于2009年開(kāi)通。地鐵無(wú)疑是北京新一輪房?jī)r(jià)上漲的重要推手。但是，交通條件畢竟只是物業(yè)定價(jià)的重要參考因素之一，而非唯一因素。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買一手商品房和二手房時(shí)，還是要理性思考、全面衡量，不要因?yàn)椤暗罔F全面拉升房?jī)r(jià)上漲”的觀點(diǎn)而沖動(dòng)購(gòu)房。

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