房?jī)r(jià)暴漲背后的土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)

“房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，表面上是為了應(yīng)對(duì)未來(lái)增長(zhǎng)的需要，實(shí)際上是對(duì)土地稀缺和地價(jià)上升的恐懼。”陽(yáng)光100集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪說(shuō)。

新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開(kāi)始，土地也隨之成了搶手貨。令地產(chǎn)商為難的是，拿不到地，很可能會(huì)被淘汰出局，但多拿了地，又意味著要承擔(dān)諸多風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)將持續(xù)上漲

“新一輪全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)開(kāi)始。

”7月13日，瑞士信貸第一波士頓首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陶冬在博客中判斷。

7月23日，國(guó)家發(fā)改委公布的調(diào)查報(bào)告顯示，今年6月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比全部上漲，漲幅7.1%，創(chuàng)下23個(gè)月來(lái)新高。

陶冬的預(yù)測(cè)基于三個(gè)基本發(fā)現(xiàn)：銀行儲(chǔ)蓄將向樓市轉(zhuǎn)移；土地的供給不足導(dǎo)致未來(lái)可售面積下降，造成房源緊張；在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流得到明顯改善，它們有了捂盤不賣的本錢。

事實(shí)上，在新一輪上漲中，地價(jià)與房?jī)r(jià)交錯(cuò)上攻的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

2001年，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，在這一制度下，地方政府通過(guò)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為了土地一級(jí)市場(chǎng)的壟斷供應(yīng)者。在土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度之外還輔之以招拍掛，招拍掛下“價(jià)高者得”，以保證地方政府成為土地出讓收益的最大受益者。但客觀上“價(jià)高者得”的成交規(guī)則，在土地供給緊張的局勢(shì)下，直接推動(dòng)了地價(jià)上漲。拍賣地價(jià)不斷創(chuàng)出新高，以致很多新拍出的地價(jià)比周邊正在賣的樓盤房?jī)r(jià)還高。

6月21日下午，浙江綠城讓上海樓市吃了一驚。僅僅五六分鐘的時(shí)間，新江灣城D1地塊便以12.6億元的“天價(jià)”，落入浙江綠城手中。掐指一算，樓面地價(jià)就在12509元/平方米。而同一天，新江灣城的樓盤售價(jià)，剛剛超過(guò)萬(wàn)元。

“上海市區(qū)內(nèi)，好的土地越來(lái)越少。”一名開(kāi)發(fā)商坦言，“近幾次土地出讓，外環(huán)以內(nèi)的土地都很少。像新江灣城這樣的地塊，配套設(shè)施完善，增值潛力巨大，當(dāng)然受到追捧。”

話雖如此，但12509元/平方米的樓面地價(jià)，依舊讓人感到疑惑。新江灣城公開(kāi)出讓的前兩塊地，前年及去年由合生及華潤(rùn)爭(zhēng)得，面積分別達(dá)18萬(wàn)平方米和14萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)分別只有5617元/平方米和6676元/平方米。換句話說(shuō)，同處新江灣城，樓面地價(jià)半年漲了一倍。

業(yè)界普遍認(rèn)為，以綠城拿地的價(jià)格，未來(lái)樓盤的房?jī)r(jià)將肯定在2萬(wàn)元以上。因?yàn)椋恋貎r(jià)格往往占房?jī)r(jià)的50%-60%，“否則，開(kāi)發(fā)商很難有合理的利潤(rùn)”。這一推斷，獲得了綠城掌門人宋衛(wèi)平的認(rèn)同。

一個(gè)不容忽視的細(xì)節(jié)是，新江灣城位處上海人傳統(tǒng)觀念的“大楊浦”地區(qū)，離開(kāi)上海的中心區(qū)域人民廣場(chǎng)，需要橫跨三個(gè)區(qū)，至少有一小時(shí)車程。“那里的房子要賣2萬(wàn)，那市中心的房子呢？”一些“老上海”不禁發(fā)問(wèn)。

浙江綠城的“標(biāo)本價(jià)格”，還給其他開(kāi)發(fā)商一些暗示。一名松江的開(kāi)發(fā)商在得知宋衛(wèi)平的出價(jià)后，立刻表示會(huì)“重新考慮”自己樓盤的價(jià)格定位，“簡(jiǎn)單比較誰(shuí)都會(huì)，幾年后是花2萬(wàn)元買楊浦區(qū)的房子，還是花9000元買松江的房子？”而松江則位于上海的郊區(qū)，更加邊遠(yuǎn)。

新江灣城D1地塊的拍賣，再次引發(fā)了人們關(guān)于“地價(jià)VS房?jī)r(jià)”的爭(zhēng)論。高地價(jià)增加了商品房成本，客觀上抬高了房?jī)r(jià)。而房?jī)r(jià)上漲，又增加了開(kāi)發(fā)商以高價(jià)拿地的能力。