高價(jià)拿地的風(fēng)險(xiǎn)

目前的這種狀況使得開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，他就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價(jià)上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

幸運(yùn)的是，在一個(gè)資本追逐資產(chǎn)的年代，誰掌握了土地就掌握了產(chǎn)業(yè)鏈的上游，就會(huì)得到資金的青睞。

“我們更看重的是開發(fā)商持續(xù)拿地的能力，如果他手頭只有一個(gè)較好的項(xiàng)目，我們則不會(huì)考慮。”歐美一家房地產(chǎn)基金的中國首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標(biāo)準(zhǔn)。

中國概念在2006年熱得發(fā)燙，而房地產(chǎn)業(yè)則是熱上加熱。

根據(jù)6月份國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，今年1-5月，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達(dá)89.9%。外資已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場持續(xù)高溫的關(guān)鍵因素。在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺(tái)后，國內(nèi)房地產(chǎn)商有相當(dāng)一部分面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。一些房地產(chǎn)集團(tuán)謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷。而實(shí)力雄厚的境外投資公司摩根士丹利、高盛、麥格理(澳)、花旗、ING(荷)等頂級(jí)跨國投資公司，恰恰把國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的“利空”視為自身進(jìn)入的“利好”，迅速加快向中國房地產(chǎn)市場進(jìn)軍的步伐。

6月，商務(wù)部聯(lián)合國家外匯管理局又下發(fā)《商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》。通知強(qiáng)調(diào)，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過審批。更復(fù)雜的審批程序可能導(dǎo)致一些潛在收購暫時(shí)中止，且政策對完成審批程序設(shè)立了更長的時(shí)間。

“目前很多項(xiàng)目的審批已經(jīng)暫停了，而且審批通過的時(shí)間和半年前相比也延遲了很多，長的需要半年的時(shí)間。”一位開發(fā)商對南方周末記者表示，“但是在商場上最重要的就是時(shí)間，沒有一個(gè)項(xiàng)目可以等你半年以上，這樣對開發(fā)商的資金能力提出了更高的要求。”

“幸好，目前國內(nèi)市場的資金比較充裕，通過信托代持股權(quán)的形式，我們還是可以完成整個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，獲得銀行貸款，事實(shí)上，現(xiàn)在資金的杠桿比例很高。”他說道。

對于開發(fā)商來說，目前的進(jìn)入門檻提高了，即使現(xiàn)在以高價(jià)拿到了地，并不表示成為永遠(yuǎn)的贏家。

“現(xiàn)在的要求更高了，對于土地本身你要對它進(jìn)行合理的開發(fā)才能保證以后的旺銷。”易居研究院上海機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理于旦旦提到，“綠城的新江灣城的價(jià)格以后要定在2萬以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？導(dǎo)入外來人口需要開發(fā)商賦予這個(gè)地塊更多的理念，賦予產(chǎn)品更大的價(jià)值，包括將周圍的配套做好才能吸引消費(fèi)者。”

中信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房價(jià)收入比為250，根據(jù)2006年底房價(jià)水平，則全國、北京、上海80平方米商品房的合理月租金應(yīng)為1080元、2650元、2300元左右，略高于目前市場的平均租金，房價(jià)偏高的可能性較大。”

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠日前指出：“中國資產(chǎn)市場依靠升值期望以彌補(bǔ)資產(chǎn)的低運(yùn)營回報(bào)。人們買資產(chǎn)是因?yàn)橄嘈潘麄兛梢砸愿叩膬r(jià)格賣給別人。如果資產(chǎn)運(yùn)營回報(bào)很好并且資產(chǎn)價(jià)格在估值水平不升的情況下可以上升的話，這種想法是沒有問題的。而當(dāng)資產(chǎn)升值僅依賴于估值膨脹，這就是金字塔游戲，即泡沫。”

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