高價拿地的風險

目前的這種狀況使得開發商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，他就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。

幸運的是，在一個資本追逐資產的年代，誰掌握了土地就掌握了產業鏈的上游，就會得到資金的青睞。

“我們更看重的是開發商持續拿地的能力，如果他手頭只有一個較好的項目，我們則不會考慮。”歐美一家房地產基金的中國首席代表向南方周末記者解釋他們的篩選標準。

中國概念在2006年熱得發燙，而房地產業則是熱上加熱。

根據6月份國家統計局發布的報告預計，今年1-5月，在房地產開發企業的資金來源中，利用外資的增長速度異常驚人，高達89.9%。外資已經成為中國房地產市場持續高溫的關鍵因素。在中央緊縮“銀根”、緊縮“地根”雙重政策出臺后，國內房地產商有相當一部分面臨著資金鏈斷裂的危機。一些房地產集團謀求香港、新加坡、美國上市的傳聞不斷。而實力雄厚的境外投資公司摩根士丹利、高盛、麥格理(澳)、花旗、ING(荷)等頂級跨國投資公司，恰恰把國內房地產企業的“利空”視為自身進入的“利好”，迅速加快向中國房地產市場進軍的步伐。

6月，商務部聯合國家外匯管理局又下發《商務部、國家外匯管理局關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》。通知強調，外商投資內地房地產項目必須通過審批。更復雜的審批程序可能導致一些潛在收購暫時中止，且政策對完成審批程序設立了更長的時間。

“目前很多項目的審批已經暫停了，而且審批通過的時間和半年前相比也延遲了很多，長的需要半年的時間。”一位開發商對南方周末記者表示，“但是在商場上最重要的就是時間，沒有一個項目可以等你半年以上，這樣對開發商的資金能力提出了更高的要求。”

“幸好，目前國內市場的資金比較充裕，通過信托代持股權的形式，我們還是可以完成整個項目轉讓，獲得銀行貸款，事實上，現在資金的杠桿比例很高。”他說道。

對于開發商來說，目前的進入門檻提高了，即使現在以高價拿到了地，并不表示成為永遠的贏家。

“現在的要求更高了，對于土地本身你要對它進行合理的開發才能保證以后的旺銷。”易居研究院上海機構副總經理于旦旦提到，“綠城的新江灣城的價格以后要定在2萬以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？導入外來人口需要開發商賦予這個地塊更多的理念，賦予產品更大的價值，包括將周圍的配套做好才能吸引消費者。”

中信證券房地產行業首席分析師王德勇說：“我們假定合理的房價收入比為250，根據2006年底房價水平，則全國、北京、上海80平方米商品房的合理月租金應為1080元、2650元、2300元左右，略高于目前市場的平均租金，房價偏高的可能性較大。”

而經濟學家謝國忠日前指出：“中國資產市場依靠升值期望以彌補資產的低運營回報。人們買資產是因為相信他們可以以更高的價格賣給別人。如果資產運營回報很好并且資產價格在估值水平不升的情況下可以上升的話，這種想法是沒有問題的。而當資產升值僅依賴于估值膨脹，這就是金字塔游戲，即泡沫。”

新聞隨身，手中掌握

[評論] [論壇] [寫博客] [我來糾錯] [好友分享]