無論壓垮房地產市場的“稻草”會是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市最敏感、反應最直接的那一根。在此次加息前，購房首付比例要提高到四至五成消息早已傳開，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這一次配合著部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不小的市場震動。而在今年的第五次加息快速來臨后，房貸政策進一步緊縮的預期再度加深。

緊縮原因：房價飛漲

瘋漲的房價走勢顯然是此次政府吹響房貸緊縮號角的導火索。國家發改委、國家統計局公布最新的調查報告顯示，8月全國70個大中城市房屋銷售價格再創新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個百分點；環比上漲1.4%，也比7月高0.2個百分點。特別是8月所有70個大中城市的新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅高達9.0%。

中國指數研究院華東院副院長陳晟認為，供求失衡是造成此輪房價上漲的主要因素，同時，供不應求所帶動的樓市增長又增強著市場對于未來的預期，但是他又指出，單純的預期支撐下的高漲樓市不會長久。更有市場人士表示，不匹配的房價增長已造成一些城市“有價無市”的局面，房價調整或為期不遠。那么，假如房價下跌，銀行所面臨的可能就是一場危機。

“房地產作為資本密集型產業，從投資到消費各環節都離不開金融的支持。我國近年房地產市場的迅猛發展帶動銀行房地產信貸業務的快速擴張，成為銀行業改善資產質量、提高利潤率的一大途徑。然而在理性不足的房地產市場條件下，過度的信貸擴張必將給銀行帶來未知的潛在風險。所以近年來，銀行的房地產信貸政策從供需兩方面著手以控制房地產風險的膨脹。”上海五合智庫總經理鄒毅表示。

信義房產研展主任叢力也表示，此前銀監會已發出緊密追蹤國家對房地產市場的調整政策，審慎發放房地產開發貸款和個人住房貸款的信號。此舉并非全與個人住房貸款本身的質量風險有關，估計其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。

提高首付：非“一刀切”

而從市場反應來看，在部分銀行已經選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統計顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價也因為成交萎縮而回落約3.95%。所以，不少市場人士認為，貸款緊縮也就是變相提高首付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺的話，房價走勢可能會出現回調。

本周，上海證券報就報道了央行擬將第二套住房首付比例提至四成的消息，同時商業用房首付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關政策考慮還包括進一步提高房貸利率、收緊開發商貸款等等，不過知情人士稱尚未最終敲定。消息人士又稱，準備提高房貸首付比例主要針對的是第二套房，有關部門已邀集多方機構對此進行研討。

上海五合智庫總經理鄒毅分析，房地產開發貸款和個人購房貸款是商業銀行房地產業務的兩個分支，對它們的政策分別代表了銀行對供需雙方的態度。從房地產開發貸款的政策內容來看，銀行信貸政策主要落腳點在銀行自身對企業開發貸款發放的條件，即開發商獲取貸款的資歷要求，及銀行發放貸款后對企業從開發到銷售資金回籠期間的貸款管理。銀行對個人按揭貸款的政策則主要通過對購房款的首付比例、貸款利率等方面的調整，結合抵押物的價值、借款者收入水平和信用記錄等來控制銀行按揭業務的風險，并且銀行可以定量化直接控制的就是購房者的首付比例和發放貸款的利率這兩項。

業內也比較贊同非“一刀切”式的做法。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成就曾表示，提高房貸首付應該說多少會起點作用，因為現在的購房者中投資性的需求又抬頭了，首付比例提高以后，投資就不那么容易了。“但是首付比例提高，對買第一套住房的消費者來說又是個問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買房的消費者是要提高他們的購買能力的。所以我覺得，在執行時要想辦法把消費性需求和投資性需求區分開對待。”

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