謝國忠：高房價的危害與出路

高房價會擴大分配不平等，危害社會穩定。如果經濟高速增長意味著高房價，可能得不償失

中國已經克服了經濟發展的主要障礙：一是資金，二是人力資本。目前，中國已經積累了1.5萬億美元外匯儲備，即便出口顯著波動，國內的經濟發展也不一定會放緩。而由于“文革”后一代高校畢業生走向成熟，中國在基礎設施、制造業和服務業領域都擁有了大量人才儲備，在過去五年中突破了關鍵性的拐點。有了錢和人，經濟發展只是一個需求問題。而中國的城市化僅完成了一半，需求也不成問題，未來15年至20年經濟可望保持快速增長。

隨著經濟增長變得容易，中國現在必須考慮，當經濟發展完成后，中國將會成為一個什么樣的社會。在經濟方面，財富分配具有最重要的影響，它可能使中國社會變得健康而有活力，或者正相反。如果個人能力在整個社會中分布正常，那么收入和財富的分布也應如此，即大多數人處于中等水平，處于兩極的富人和窮人應該是少數。現代社會可以通過對富人征稅、對窮人補貼來減少不平等。不過這樣的政策有一定的效率成本，即令社會發展變得缺乏動力。

不過，分配不平等在長期也會造成效率損失。富人對其子女的投資可以比窮人更多，因此，由于教育資源的缺乏，并非所有人都能實現其全部潛能。即便市場按照人們的能力和努力給予了他們適當的報酬，如果資源再分配能夠讓每個人都受到適當的教育，那么整個社會的效率還是可以得到改進。

高房價是一個問題

在中國，不平等程度正在上升，其中大部分反映的是經濟增長成果分配不均——一些人在經濟增長過程中比其他人獲利更多。然而，絕大多數人也從中獲得了一些利益，因此，盡管中國不平等程度已處于全世界最嚴重之列，目前社會卻仍然能維持穩定。

但是，迅速擴張的房地產市場可能會威脅到很大一部分人，使其絕對福利惡化。房產是家庭財富中最重要的部分，在全世界范圍內，它占到家庭財富總量的三分之一；而在東亞地區，這一比例更接近二分之一。

在一個有效率的市場中，房產價格由購買力決定。其中一個最重要的指標是房價收入比，即住房價格與家庭年收入的比值。從美國的4倍到香港和日本的8倍，各地諸如房產稅等微觀條件令其房價收入比各有不同。房價收入比由機會成本決定，因為用來購買房產的資金也可被用來投資于股票或債券。因此在有效率的市場中，房產升值率加上租金收益率會等于債券收益率加上風險溢價。

看待此問題的另一種思路是，將房產增值與人均工資收入增長相比較。在長期，二者的增速應該相等。如果房價比工資增長得更快，房價收入比會變得過大，最終人們將買不起房。而由于房產會折舊，故現有房產的升值速度應等于工資的趨勢增長率減去折舊率。

在美國，名義人均收入每年增長6％。而由于房產享受一定稅收優惠，其投資回報比人均年收入的增長要高出兩個百分點。過去十年，美國房產以每年超過經濟增長3％以上的速度增值。其原因是上個世紀90年代債券收益率的下降，而債券收益率下降又由始自日本并在亞洲金融危機中席卷其他經濟體的通貨緊縮所引發。現在，隨著亞洲各國接連進入通貨膨脹，美國債券收益率已趨于上升。另一方面，近五年來誕生的一些新型金融產品例如次級貸款變成了一場泡沫，其破裂也會讓房價下降。兩股逆流疊加，美國房產市場至少未來三年都不會有好日子過。

中國的情況要好得多。今后20年，中國的名義人均收入年增長率將可能達到10％（實際人均收入年增幅為7％）；而折舊率大約為1.5％——這是基于當前建筑質量的一個保守估計；再減去房租收入所交的稅——如果房租收益為3％，稅率20％，則房產總回報會被減去0.8％；這樣，擁有房產的凈回報率大約在8％左右。這一回報是很誘人的。標準普爾500指數過去半個世紀的年均回報也只有9％。而居民房屋屬于風險較小的資產，并可免去租金，這樣的回報是很不錯的。因此，中國家庭應盡量買下他們所住的房產。

中國房地產市場的問題在于，現在的房價已經被大幅推高到一個未來的理想水平。也就是說，即便中國經濟今后的表現會始終如我們所料般良好甚至超過預期，目前的房價水平也已經包含進了今后多年的升值。

我們知道，在一個社會穩定的國家中，房價收入比應該大約為8；然而目前中國這一比率已達到15至20。即使人均收入翻一番，現在的價格仍然顯得很貴。假設目前的房價已包含今后十年的升值，那么買房惟一的回報就是租金收益減去折舊。現在大多數城市的房租收益在3％到4％之間，除去1.5％的折舊，那么擁有房產的名義回報率僅為每年1.5％至2.5％。而十年期國債收益率大約就有4％，買房投資很難說是理性的。

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