陳志：樓市調控弈至中盤 現在是買房好時機

2012年03月10日 03:29
來源：證券日報

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-本報兩會報道組 王麗新

隨著“兩會”拉開帷幕，會上代表委員們的議題探討不斷深入，會外房地產界的各種聲音也隨之傳播開來。

北京房地產業協會秘書長陳志認為，樓市調控已經棋至中盤，接下來一段時間，在方向不動搖的基礎上，根據市場情況的變動，對房地產行業進行預調微調將是今年的看點。

限購政策下半年要放松？

《證券日報》：“新國八條”實施已經一年多，房地產市場格局已經發生了根本改變，有人判斷，接下來房地產行業可能要浴火重生，您怎么看？

陳志：如果當前形勢保持不變的話，今年下半年，整個行業將進入高風險時期。屆時，房地產行業拉動經濟下行趨勢將成為定局。但經濟下行幅度對穩增長的影響程度有可能成為調控重點關注的內容，過度下降和硬著陸都是對經濟的一種傷害，更是對百姓增收的一種打擊。

就房地產行業內部來看，不可能所有的企業都會存活下來，不適應的開發商必然出局，甚至包括大的房企。

《證券日報》：今年“兩會”上，地產界委員幾乎集體認為“一刀切”限購不符合實際，微調呼聲異常高漲，如果北京在限購方面實施微調，您認為可能會采取哪些手段？

陳志：樓市存量房過大是一個事實，如何讓存量“動”起來是關鍵，這不僅需要開發商進行合理定價，也需要政府對剛性需求和改善性需求的大力支持。如何合理地把剛需釋放出來，特別是滿足改善性需求的合理要求最為重要，這應該是微調的方向。

如果在限購方面進行微調，可以適當地把“連續5年納稅證明”改為“累計5年納稅證明”。實際上，因工作變動等各種原因，非京戶籍人士納稅時間出現斷層的人群占有一定比例，如果把“連續”改為“累計”，那么這部分剛需人群就會被釋放出來。這種政策的調整應該被討論和探索。

《證券日報》：有“兩會”代表委員認為下半年因經濟增長趨緩，調控或適當放松。您認為微調手段實施的時間節點會在什么時候？

陳志：初步看，這樣的判斷有一定預見性。以北京為例，我們能夠看到政府稅收在降低，由于企業盈利水平下滑導致企業所得稅降低，交易量的腰斬導致企業上繳的房地產營業稅等大幅度下降。

這種政府稅收下降和企業盈利水平下滑的狀況如果長期持續下去，對2012年的財政收入會造成巨大影響，進而會影響到政府已經確定的民生性開支和基礎設施建設的投入，勢必會造成對經濟的一種傷害。

北京試點房產稅時機未到

《證券日報》：最近幾天，有不少專家稱房產稅擴圍“箭在弦上”，應該全國推廣，您怎么看？

陳志：在現有條件下，房產稅絕不能簡單的等同于地方政府土地收入的稅源。房產稅的征收必須要先減除不合理的部分，例如，與土地出讓金同時征收的重復成分。否則，就是在向人民頭上“開刀”。

《證券日報》：北京會不會成為房產稅擴圍的下一個試點？

陳志：目前這個時機，我并不看好北京成為房產稅的試點。以北京復雜的住房結構狀況來看，現在應該處在調研的起點階段，而不是在尚不成熟的時機上來就征收。

在北京征收房產稅存在一些技術環節障礙，例如，一個人如果有兩套房，是地段好的那一套免征，還是地段不好的那一套免征？

除此之外，其最大難點是既得利益者的阻礙。況且，如果征收成本過大，那么房產稅的開征就沒有意義了。

房價有下行空間？

《證券日報》：許家印說他的毛坯房價格是5090元／平方米，處在合理價位，您怎么看待這個“合理價位”？

陳志：許家印說他的房子5090元／平方米是合理價位，但這一單價放在西部地區可能就高了。除了看區域，房價水平還要與經濟發展水平、百姓的財富積累能力相一致，與社會預期、經濟整體平穩等多個指標聯系，要連續而綜合各方因素來評判，單一看都是偏頗的。

單一追求房價的下降和單一追求GDP指標是同一類型的錯誤，合理回歸最關鍵的是抑制房價的過快上漲。

從長期來看，住房供應緊張的局面難以改變，房價適度上漲也是必然趨勢，關鍵是房價水平要與百姓收入，特別是住房支付能力相適應。就短期而言，我個人認為，房價不繼續上漲就已經是合理的，關鍵是需要快速讓百姓的財富積累能力得到提高。

《證券日報》：最近，好多人在問，持幣觀望者該出手了嗎？

陳志：現在是買房的好時機。最近，開發商都在做打折促銷活動。為了最大限度的減少庫存，回籠資金，獲得喘息的機會，開發商勢必讓度利潤空間，在市場上放手一搏，但這種態勢不會一直持續下去的。