樓市調控不改主基調 長效機制建設是根本

2012年03月10日 03:29
來源：證券日報

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-本報兩會報道組 張 亮

歷時兩年的本輪房地產調控已進入關鍵時期。

說它關鍵，是因為中央堅持房地產調控的決心不動搖，與此同時部分地方及利益集團尋求松動的“小動作”不斷，盡管先后被叫停。下一步樓市調控走向何方廣為各方關注，也成為正在召開的兩會代表委員熱議的焦點話題之一。

就在各方議論紛紛的時候，溫家寶總理日前在政府工作報告中明確指出，要“繼續搞好房地產市場調控和保障性安居工程建設。嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。繼續推進保障性安居工程建設，在確保質量的前提下，基本建成500萬套，新開工700萬套以上。抓緊完善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮住房信息系統，改革房地產稅收制度，促進房地產市場長期平穩健康發展”。

這短短的187個字，無疑為2012年房地產調控政策做出定調。可以認為，“鞏固房地產市場調控成果”為政策主題，“促進房價合理回歸”為政策目標，“繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施”和“做好保障房建設和管理工作”為政策核心，“住房信息系統建設和擴大房產稅改革試點”為政策重點。

從溫總理的講話中，我們不難看出中央的態度非常明確，加強房地產市場調控的決心堅定，房價合理回歸要繼續促進，對此不應存有疑問。因為樓市調控主基調如果出現松動，房價就可能出現報復性反彈，調控成果就可能毀于一旦。

筆者注意到，一段時間以來，“資金鏈要斷了”、“樓市要垮了”、“銀行將有很多壞賬”等言論不時出現。特別是，有一種觀點甚至認為，房地產的問題應交由市場自己去解決，亦即充分發揮“看不見的手”的作用。凡此種種，無不都在游說中央對嚴厲調控松綁。

這些聲音特別是所謂“市場化論”，看似有一定道理，其實不然。一個簡單的道理是，市場也有失靈的時候，任何經濟學理論都有嚴格的情形假設。房地產行業關聯上下游數十個行業，其長期穩定健康發展與否不僅影響到整個國民經濟，也影響到社會穩定。而當市場失靈的時候，適時適度調控糾偏必不可少。

事實也證明，歷經兩年的樓市調控，投機、投資性需求得到明顯抑制，多數城市房價環比下降，調控效果正在顯現。數據顯示，截至2012年1月，70個大中城市新建商品住宅環比價格全部止漲，其中環比下降的城市有48個，持平的有22個，51個城市的二手住宅價格下降。而與去年1月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有15個，比去年12月份增加6個，同比漲幅回落的城市則達到50個。

同時，我們還應當看到，就整個房地產調控而言，其實并非“一刀切”，而是有保有控。政策抑制的對象是投機、投資性需求，對于保障性安居工程建設、普通商品住房供給，政策上是積極支持的。這一點在今年的政府工作報告中也十分明確。最近，繼國家發改委、住建部之后，負責貨幣政策制定的央行也在金融市場工作座談會上提出，繼續落實差別化住房信貸政策，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭的貸款需求。

而從長期看，筆者認為，在堅持現行政策措施的基礎上，加緊建立有利于房地產市場健康發展的長效機制至關重要，以此防止行政性調控措施一旦退出，房價重新反彈的教訓。這也是兩會代表委員近日談論較多的話題。國家發改委主任張平日前也透露“正在研究”。

的確，正如有關專家所言，限購政策是治標，長效機制才是治本。

關于長效機制，一方面可能是如何把目前抑制投機、投資性需求的這些短期性政策如限購政策，逐步轉化成一種可持續的有長期效果的政策，如房地產稅的逐步推廣；另一方面，更為重要的是要在供給上下功夫，如加快推進保障房建設等。另外還有哪些長效機制舉措，真值得我們好好研究。