2010年06月07日 02:22第一財經日報【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

劉展超 唐文祺

上周末，住建部等三部委發布二套住房認定政策，樓市調控的一大懸疑終于揭曉，“認房又認貸”也成為二套房貸政策出臺后最嚴厲的認定標準。

但對于政策落地之后的市場走向，多個房地產業內人士仍然認為“前景不明”，而地方的執行力度將對新規的效力產生很大影響。

新政影響尚難判斷

根據新規，商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。而執行信貸差異化標準的核實范圍，通俗點說，便是業界所稱的“認房又認貸”。

所謂“認房又認貸”，即指貸款人在審批借款人借款申請時，在執行信貸差異化政策的參考審核中，既按照銀行征信系統又按照所在地房屋登記信息系統來“過濾”，可謂是雙重保險。

這本在市場預期之中，今年國務院要求住建部加入二套房的認定工作，就意味著將改變此前二套房只“認貸”的格局。在此之前，一直是央行和銀監會兩部門負責這一工作。

不過，“認房”工作需要地方建立聯網的房屋登記系統，但不少城市目前還沒有建立這一系統，一個城市內查詢居民的實際房屋擁有數量尚且不易，更何況嚴格執行上述政策需要在全國范圍內查詢房屋信息，可想難度之大。因此，在銀行征信系統已經形成全國聯網的情況下，“認貸”方式成為“認房”的補充。

但“雙保險”究竟有多保險，業界看法不一。

我愛我家副總裁胡景暉對《第一財經日報》表示，在二套房認定標準上時常處在糾結狀態，力度時緊時松?！艾F在的標準有些過于嚴厲了?！焙皶熣J為，此舉除抑制投機需求外，也會導致一部分自住性需求遭誤傷，比如一對夫妻中，一人婚前有一套面積較小的住房，婚后兩人如再用貸款購房，就被視為二套房貸。此外，他表示，如果是“認房”為主要依據，而全國房屋登記系統卻不完善，地方部門很難真正執行，這就對政策的嚴肅性提出了考驗。

上實控股副行政總裁倪建達也認為，新政的執行有一定難度， “信貸差別化政策對于購房者的心理影響更為明顯，如果是從全國范圍內進行審核的話，還是需要時間?！?/p>

還有接受采訪的開發商認為，新政“有緊有松”?！八伞钡姆矫妫盒抡幎?，對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民貸款購房，可按第二套(及以上)差別化住房信貸政策執行。而在此之前，銀行的普遍做法是針對這一客戶群一律暫停放貸?！熬o”的方面：二套房認定標準的確立，導致貸款成數提升。基于這一原因，房產總價這一因素，對購房行為的影響將更大，“我們新推項目就是考慮到這一因素，對房價作出了適當調整。”該開發商稱。

下一步政策方向：增供應

作為樓市調控的一大利器，各界對二套房貸是否能遏制高房價的效果看法不一。市場的僵持也使得業界對調控本身提出了疑問。

胡景暉表示，房地產調控政策出臺接近兩個月后，從效果看還遠未達到政策預期，但樓市的交易量迅速萎縮，而開發商企業也放慢了開盤速度，整個市場形成了一種僵局。

他認為，在目前的格局下，如果不采取其他的對策，若調控政策一旦撤出，房價可能會出現報復性反彈。因此，下一階段調控重點應放在增加供給上，特別是增加保障性住房的供給和新房的供給，扭轉市場預期。

目前從各地披露的信息來看，地方上已經開始加速保障房建設，但由于房屋建設存在一定周期，大批量入市尚需一段時間。

相比政府主導的保障房建設看起來“如火如荼”，近期由于市場形勢不明，開發商一般放緩了新盤供應，導致新增房源不足。中國不動產研究中心3日發布的報告顯示，北京5月開盤項目僅有24個，相較4月的42個項目大幅銳減。而已開盤的項目也大多通過延緩銷售進度的方式，觀察市場反應和政策走勢。

“目前關鍵是政府要采取措施，讓開發商加速推盤增加市場供應。”胡景暉稱，政府在這方面應該還是有很多辦法的。

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