調控政策下的房市困局

曹理達 周慧蘭

調控之機

《21世紀》：去年12月以來，政府打出一系列政策“組合拳”，遏制房價過快上漲。日前，國務院辦公廳發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下簡稱《通知》)。您如何看待這一系列政策出臺的時機和背景？

哈繼銘：有兩方面的因素：一是2009年以來中國房價漲幅過高，部分城市漲幅達兩位數，民眾負擔較重，這是內部因素；二是美國的貨幣政策繼續保持寬松，在零利率甚至負利率的背景下，大量資金可能流入新興市場，包括中國的房地產市場，推高資產價格，形成資產泡沫。從民生和金融穩定角度考慮，政府出臺了一系列政策抑制房價過快上漲。

王建：從長期來看，中國人多地少的矛盾是一直存在，隨著城市化的推進，地價上升的動力愈發強勁。從短期來看，去年大量的資本從實體經濟出來，進入股市和樓市，所以出現了股市和樓價的回升先于基本面回升的情況。

房地產價格的上升對于房地產投資的增長有一定作用，對經濟恢復也起了拉動作用。房價過快上漲造成的問題也很明顯，最直接的影響是老百姓買不起房。房價創下了歷史新高，讓絕大多數購房者望而卻步。這是現在政府不得不出手解決房地產泡沫的重要原因。

陳超：目前政策對于房地產的調控是非常及時也是非常必要的。去年整個房價上漲非常之快，房地產商囤積了很多土地，從銀行拿了很多錢，假如現在政府沒有采取任何措施，房價肯定要進一步上漲。而房地產本身的產業關聯度是非常高的，它的過熱勢必帶動上游的原材料、下游的裝修、家具等價格上漲，將會使得通貨膨脹更早的出現，來勢更猛。加上翹尾因素和新漲價因素影響，到今年五六月份，CPI可能會達到5%、6%，甚至更高的水平。如果到那時再進行調控，唯一的做法就是急剎車，控制投資規模。急剎車對于整個經濟的傷害是非常之大的。所以，在調控時點的選擇上需要宏觀調控的藝術，這次的時機是恰到好處。

這一輪的調控和90年代以及2005、2006年有所不同。前兩輪調控是在經濟過熱的背景下實行的，著力點更多在于需求層面，強調控制投機需求。而這一輪的調控更多側重供給面。這樣做的好處就是一方面可以把泡沫擠掉，另一方面可以保持房地產投資的穩定。

2009年房價上漲的根源在于供求矛盾。在去年上半年，市場比較悲觀，房地產的新增開工面積都經歷了下降。而在銷售方面，去年年初房價有所回落，而后隨著大量信貸投放、市場信心的恢復，銷售增長非常迅猛。等到房價上漲后，開發商想開發，但有一個周期，供給跟不上，造成了供不應求，推高了房價。另外，2009年國家計劃投資1676億用于保障性的住房建設計劃，但到去年10月底卻只投出去454億，只完成了27%的水平，這更加劇了房地產供求的矛盾。所以目前的調控政策更多的是在供給的層面，以緩解供需矛盾來控制房價。

泡沫之憂

《21世紀》：《通知》中明確提出抑制投資投機性需求，如規定二套房貸首付不低于40%。投資投機性需求究竟在多大程度上助推此次房價上漲？如何處理房地產市場中自住型需求和投資需求的關系？

王建：1980年代家用電器剛剛進入中國家庭時，出現了一股“排浪式”消費，絕大部分的家庭都在消費家用電器。從1990年代后期開始，我國的居民收入出現明顯的分化，導致真正進入到這輪房地產高潮當中、有購買能力的人只是一小群人。但現在的樓市，以北京為例，現在四環以內的均價已經在每平米兩萬元以上了，普通收入的居民根本無法承受。在這樣的價格下，還有人貸款去買二套房，肯定不是基于正常的自住型需求，而是投機投資性的需求的結果。買二套房的人到底有多少是用貸款買的，現在沒有很確切的數據。但是，對于那些用貸款來買二套房或者多套房的人，抽緊房貸銀根，對于打擊投機性需求會產生一定的作用。

陳超：在此輪房價上漲中，投資投機性需求跟前幾輪相比是較低的，推高房價的仍主要是自住型需求。從人口結構來看，2005年以后，20-30歲的群體在總人口當中的比例在大幅度提高。他們要進城、結婚、生子，需要住房。這代人和之前的年輕人不一樣，之前的年輕人是自己慢慢攢錢，需要五至十年才能買房。而1980后們，由于上一代財富的積累，使得他們當中很多人剛工作就能夠買房子，這樣的自住型需求每年都會新增出來，而去年商品房供給又出現缺口，必然會推高房價。當然，很多人也對商品房有投資性需求，這在地區上有所差異，和二、三線城市相比，一線城市的投資性需求會相對多一些。

在房地產作為一類可投資資產上，我們也應當有更多的金融創新。目前，投資者在投資房地產時，不少是投資于住宅，這和國外有極大的差別。在國外，房地產作為一類資產，主要是指商業地產，例如寫字樓、酒店、購物大廈等房地產項目。我們需要盡快培育和發展商業地產投資的市場，限制在住宅地產上的投機行為。同時，也應當在公開市場上鼓勵和支持房地產信托基金(REITS)的發展。隨著房地產作為一類可投資資產的范疇和規模的不斷擴大，住宅市場上來自投資和投機需求的壓力方能逐步減弱。

哈繼銘：房地產市場的真實需求包括多方面，不僅有自住性需求，也有投資性需求，這些都是剛性較強的需求。在中國老百姓的財富配置中，社會保障是非常缺失的，許多發達國家居民的家庭財富中，20%以上是社會保障和其它理財產品；而中國，這一比例只有2%以下。一個有趣的現象是，中國老百姓的財富中，理財、社會保障和房地產三者相加所占的比例和國際水平是可比的；但內部結構卻很不合理，發達國家這三者基本上是均分的，而中國則是房地產占了很大一塊。

去年房價上漲之后，一線城市很多本就不便宜的高端房也跟著大幅上漲，這和去年的貨幣增長速度過快有關。2009年11月底公布的貨幣增速約為29%，GDP漲幅卻只有8%多，兩者之差達20多個百分點；大城市則更為突出，大城市的GDP增速低于全國平均水平，對它們而言，兩者之差高達24-25個百分點，因此，這些城市流動性過剩情況更為嚴重，高端房受追捧也就不言而喻了。

一方面貨幣增速過快，另一方面理財產品和社會保障缺失，錢又不能一直留在銀行里，在這種背景下，民眾只能用購房來替代社會保障和理財產品的投資，來增強資產和對未來不確定性的駕馭。從這種意義上看，這一需求很難被納入投機性需求。當然，炒房現象肯定存在，但炒作的因素也許并不像許多人判斷得那么大。

所以，我認為根治房地產泡沫，除了打壓投機需求和增加供給之外，更重要的在于疏導資金，創造更多的投資渠道。當前，擴大供給和抑制投機需求的政策都有了，但我們尚未看到多少妥善引導資金的政策出臺。

《21世紀》：去年，資金實力雄厚的國有大企業進軍房地產業，拍得大單的情況頻現。此次《通知》明確提出要進一步規范國有大企業的房地產投資行為。您如何看待國有大企業對于房地產業的投資結構、價格走向的影響？規范國有大企業炒地的途徑有哪些？

陳超：2009年的經濟復蘇當中，國有大企業在資金獲得上面比民營企業更有優勢，在預算軟約束下，更有資本擴張的沖動，大國企進入資本市場，將會助推資產泡沫。從土地拍賣的角度，很難規范大企業的參與，拍賣即是誰出的價格高、開發實力強、資金雄厚就賣給誰，這是無可厚非的。國有大企業相對于民營企業的資金實力等優勢是非常明顯的。但從國資委角度，要規范國企的主營業務，限制國企進入房地產領域和證券領域。同時，銀行在貸款方面也應有所控制，限制國企貸款投資的領域，對于國企貸款去買地、投資房地產，應該嚴格控制，目前來說大銀行在這方面的掌控還是比較嚴格的。

哈繼銘：國有企業買地本身不一定會推高房價，但若囤地不開發，則會使供需矛盾更加尖銳。近來地王頻現，很多都是在國有企業推動下出現的，針對這種情況，我們確實應該采取措施，督促它們盡快開發，否則政府就予以沒收，這對于擴大供給是有利的。

在房地產領域，民營企業的資金鏈容易受宏觀調控的影響，很多企業最后不得不通過降價來盤活資金；國有企業則不同，它們資金雄厚，一旦進入房地產市場，即使行業不景氣，也可以不降價，反而造成房地產價格更強的剛性。所以，一定程度上，國有企業進入房地產領域，會增強房地產價格的剛性。

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