調(diào)控政策下的房市困局(2)

政府突圍

《21世紀(jì)》：經(jīng)濟(jì)增長需要房地產(chǎn)投資，但房價的過快上漲又造成民生問題。政府應(yīng)該如何突圍這種困局？

陳超：在我國，地域差別、居民收入差距導(dǎo)致對于住房的需求和消費(fèi)能力的差異，用一刀切的政策無法解決住房的問題，要采取差別化的政策。具體來說，對于買不起商品房的低收入群體，政府就得大力發(fā)展保障性住房。現(xiàn)在發(fā)達(dá)國家保障性住房差不多能占到整個住房市場的40%左右，而我們的比例則非常低。新加坡、香港、德國的經(jīng)驗(yàn)，值得我們借鑒。其中新加坡和香港的經(jīng)驗(yàn)適用性更強(qiáng)些。中國人對于住房有一種傳統(tǒng)，“居者有其屋”，人們都還是希望擁有一套自己的房子，這跟歐美人的觀念不同，他們認(rèn)為一輩子租房子也沒有問題。既然有需求存在，在制度設(shè)計(jì)上，經(jīng)濟(jì)適用房相對于廉租房要有更大的供給，廉租房是提供給根本買不起房子的人，經(jīng)濟(jì)適用房給低收入并有一定儲蓄的。而普通商品房可以根據(jù)不同收入群體來劃分和提供，對于高檔住房的規(guī)模要執(zhí)行嚴(yán)格的控制。

王建：單純的抑制房價，并不能夠解決中國房地產(chǎn)的困局。房價即便不上漲或是下跌一些，很多人仍然是買不起房的。居民收入差距的普遍存在，使得中低收入社會群體買不起商品房。尤其是在我國這樣人地矛盾特別尖銳的國家，商品房價必然呈現(xiàn)長期上漲趨勢，會有相當(dāng)一部分人的收入增長低于房價增長。解決之道是把一部分人的住房需求作為公共產(chǎn)品來提供，中國必須要進(jìn)行二次房改，增加保障性住房的供給。

去年的經(jīng)濟(jì)刺激政策中提出加大保障性住房建設(shè)，但是全國的總投資不過兩千億，和房地產(chǎn)幾萬億的投資相比，總量太低。保障性住房的資金，可以用龐大的儲蓄剩余來做文章。目前銀行的居民儲蓄有超過20萬億，沒有得到有效的應(yīng)用。政府可以發(fā)行長期的城市建設(shè)公債，用這部分資金來搞保障性住房建設(shè)，提供給進(jìn)城的農(nóng)民工、城市貧困居民、剛剛畢業(yè)的大學(xué)生等群體。用這樣的形式解決至少一半人口的住房問題，就能打開困局。而現(xiàn)在，在保障性住房仍是杯水車薪的情況下，絕大多數(shù)人的住房都靠商品房市場來解決，只能是作繭自縛，進(jìn)退兩難。

《21世紀(jì)》：“通知”矛頭直指地方政府，要求落實(shí)由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅及其它與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。這對于遏制地方政府的不規(guī)范開發(fā)行為有怎樣的作用？打破“土地財(cái)政”的突破口在哪里？

哈繼銘：地方政府有很強(qiáng)的賣地沖動，這和整個中央和地方的財(cái)政關(guān)系沒有理順高度相關(guān)。中國的地方政府通過稅收渠道獲得的預(yù)算內(nèi)的財(cái)政收入很有限，在財(cái)政收入分配方面，地方政府占30%，中央政府占70%；而在財(cái)政支出責(zé)任方面，地方政府需支付70%，中央政府只需支付30%。財(cái)權(quán)與事權(quán)的失配是導(dǎo)致地方政府賣地沖動的重要原因。

當(dāng)然，我們可以通過中央向地方的轉(zhuǎn)移支付來降低這種失配的嚴(yán)重性。較科學(xué)的方法是按照支出需求來確定轉(zhuǎn)移支付規(guī)模。財(cái)政的功能就在于熨平各地區(qū)財(cái)政支出的差異，使貧困地區(qū)和富裕地區(qū)能夠提供一致的公共服務(wù)，包括同一水平的教育、醫(yī)療和基礎(chǔ)設(shè)施。

但中國的轉(zhuǎn)移支付基本上是根據(jù)財(cái)政收入規(guī)模大小來確定的，地方政府收上來多少稅，然后和中央政府共享。稅收來源較豐富的地區(qū)，獲得的財(cái)政收入留成也更大；窮困地區(qū)財(cái)政收入留成也較少。盡管在這一基礎(chǔ)上，中央也會向落后地區(qū)進(jìn)行一些財(cái)政轉(zhuǎn)移，但最終難以熨平區(qū)域間的差異。在這種情況下，地方政府就有很強(qiáng)的斂財(cái)沖動，它要賣地，地價越高，預(yù)算外的財(cái)政收入才會越大。倘若不理順中央和地方的財(cái)政關(guān)系，只強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對地方政府賣地的管理，實(shí)際上并不能從根本上解決這一問題。

而且，在這種情況下，不僅地方政府有賣地的沖動，家庭也會參與推高某些地區(qū)的房價。落后地區(qū)有一部分高薪的人，他們感覺這個地區(qū)的公共服務(wù)質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于富裕地區(qū)，就會愿意去大城市投資買房子，讓他的家人享受那里的公共服務(wù)。這樣，大城市本地人和周邊比較有錢的人就會共同推高這個城市的房價。所以，財(cái)政關(guān)系沒有理順導(dǎo)致區(qū)域間的公共服務(wù)差異過大，也是推高房價的一個重要原因。

相關(guān)專題：

全民大討論：中國房價泡沫破解之道

免責(zé)聲明：本文僅代表作者個人觀點(diǎn)，與鳳凰網(wǎng)無關(guān)。其原創(chuàng)性以及文中陳述文字和內(nèi)容未經(jīng)本站證實(shí)，對本文以及其中全部或者部分內(nèi)容、文字的真實(shí)性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。