鳳凰財經總裁在線對話孟曉蘇文字實錄(5)

2012年08月31日 16:15
來源：鳳凰財經

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孟曉蘇：保障房不盈利 應該由國企做

鳳凰財經：我們知道幾年也是中國民營的房地產企業突發猛進的時候，民營企業家說國企的企業家，他們在思考問題的時候可能還是有一些不同，比如說民營企業家可能內心更多的焦慮和企業的利益，還有自身的安全感問題，您作為一個國企的企業家對這方面的有沒有一點體會呢？

孟曉蘇：其實我認為從完善住房工業體系和建立雙軌制的角度來講，國企和民企都分別承擔不同的任務，或者在不同的領域承擔主體的任務，從保障方面來說是復興，應該由國有企業承擔，國有企業是納稅人，你的任務是提供政府職責，不需要在競爭領域里跟民營企業競爭，保障房又是不怎么盈利，這種任務就應當由國企做，但是我們現在國企出現了迷茫，就是他也用盈利的目標來考核他，這樣就是國有企業他不愿意做保障房，他紛紛進入到商品房，至于說因為12年的保障房，逼著國有企業，逼走大家不得不進入商品房建設領域，那是另外一回事。

另外一方面民營企業也很迷茫，民營企業是怎么發展起來的，民營企業是住房商品房發展起來的，還應當是住房商品化的主力軍，今后大量的住房商品房任務，我不認為國有企業要去經營，你靠你雄厚的國家資本做實力，去跟人家民營企業競爭，這本身是一種不公平的競爭，你為什么不去更多的行使你的保障職責呢？有人說原來十幾年沒見保障房，那是政府的疏忽，所以在建商品房的十幾年里很多的民營企業做大做強，在商品房領域里創造了輝煌。

中國現在是全世界最大的開發商，中國的商品房，特別是公寓樓建設的應該是在全世界已經是最好的，我們原來在別墅方面還差一些，現在我們別墅也改了，現在很多國家都驚嘆中國的建筑施工質量和事后品質，我們的規模是他們比不上的，包括一個北京，或者一個上海，這一個城市的發展就頂一個全國的，這就是中國民營企業的厲害，但民營企業在上半年房地產領域創造輝煌，而不應當是受到打壓。

我認為現在本來國有企業和本來民營企業都混在一起，當然有些企業逐漸走向混合的經濟，通過上市很多的國有企業變成上市公司，這樣的企業是不能夠叫做國有企業，今后再給他冠上國有企業名字，別人也不能擋，但自己不符合實際，他就是一個多元素構成的一個股份制企業，我認為越來越淡化輝煌的界限，但是政府的企業應當是要承擔保障房責任，或者是主要要承擔保障房責任，而股份制企業是作為經過中國主體的企業。這種股份制企業應該進一步壯大，形成商品房開發的主力軍，這樣的話才能夠推動中國的雙軌制發展，才能夠使中國的住房社會政策都已經完善，也能夠通過多方面企業的合作推動中國經濟的迅速發展。

孟曉蘇：以房養老最大阻力來自主管部門

鳳凰財經：五十七歲的時候您第二次創業，我們知道在這個年紀很多人都選擇了去頤養天年了，您為什么還選擇第二次創業呢？有一些未完成的心愿之類的嗎？

孟曉蘇：這是一個領導交付的責任，當時準備再創辦一個新的保險公司，當時我有盈利，特別是我在2003年，像國務院提交了要推進反向抵押貸款，以防養老來解決眾多老人的養老保障問題，這個適合我多年建房子的政策之一，為什么是一個房地產企業提出了反向抵押貸款，因為他這里防養老，當時得到了國務院的支持，在2003年國務院兩次批示推動這件事情，而且中國的主管保險業的結構也發文要開發這種反向抵押貸款，所以一般在2007年我創造一個名為幸福的這樣的一個公司，就希望能承辦一些產業，我認為住房不光是有居住的功能，投資功能、融資功能，而且未來以防養老退休，他還能夠起一個養老的作用。

鳳凰財經：以防養老模式是一個很大的突破，但是目前不在中國的推進過程中還會有哪些阻力？

孟曉蘇：最大的阻力就是來自于主管部門，你看很多的改革的土地，城市的范圍，我們的國家機關自身，農村改革不就是來自自身，農民自身當時設立了一個人民公社，是你政策錯了，后來市場一一改革。當時我推動市場經濟改革的文章受到了來自求實雜志和人民日報的批判，這么說明的這種阻力是來自于體制改革，但最終還是鄧小平的一些講話，和江澤民第二年的黨校講話推動了市場經濟的發展，確立了市場經濟在中國的富有。

你看這些改革面對的都是傳統的觀念，而這些傳統的觀念往往深深的扎根于一些部門之中，以防養老也是一個開頭，但是從一個過去沒有到按揭的體制下產生出來的，所以人們的顧慮就是第一說是房子價錢價格下跌了怎么辦，你看我9年前對國務院提出來，這些國務院都換換屆，還沒實行，那么9年里房價到底是跌了還是漲了？漲了3倍，有些地方的房價長了一倍高。

事實證明他說錯了，我說的對，你還不認識，你再說現在要不要開展？他說以后房價下跌怎么辦呢？你看他總不接受教訓。第二個人說房屋只有七十年，錯了，房屋是永久的，土地是用權70年，他后來2007年就公布了無權法，就確定了土地住宅建筑工地70年這部分，期限滿的自動續期，那就是70年加70年再加70年再加70年的概念，因為只要法律不改，他永遠都會持續下去，這個也解決了，有些人不讀法律，到現在你問問主管部門他認為是70年國家要收回，這個不讀書、不看報的人沒有辦法。

第三個是說中國的老人都要傳給子女，那么我反問一句，中國有十分之一的老人，就是兩千萬老人沒有子女，他們把房傳給誰呢？最近又發現一個更加悲慘的群體叫失獨老人，中國的失獨老人有兩百萬人，失去獨生子女的老人，這個人數今后還會增加，他們把房傳給誰？誰替他們養老，你非說他要傳給子女，他沒有子女，或者是本來就沒有，或者是失去了，所以這些老人家他們未來的房子沒辦法傳，他們的養老怎么辦，所以就是這么一個簡單的道理難道還不應該面對這些老人來推動反向抵押貸款，要針對銀行保險產品的推出，并不是要覆蓋所有的人，他只是覆蓋一部分人。

鳳凰財經：特定的群體。

孟曉蘇：比如說富人，我們不需要富人，因為富人他們有錢，他們不需要拿房子養老，沒有房的人我們不需要覆蓋，因為有政府，有房而缺欠的老人這部分里邊的那些別人不說無子女老人和失獨老人，這個群體已經不少了，我們一個產品出來哪怕能夠覆蓋全國老人里的百分之二、百分之三、百分之五就已經足夠了，慢慢的各項方面的合力就能覆蓋百分之百的老人。

孟曉蘇：老人把房子反向抵押 月掙三萬

鳳凰財經：我這有個小故事特別有趣，就是說一個中國的老年人他們把自己的房子賣掉，去歐洲環游世界，過著一種非常精彩的生活，很多人為他們的這種行為鼓掌，很多人非常贊賞他們的這種行為，而不是守著一個房子，您怎么看待他們這種行為呢？

孟曉蘇：我判斷這些老人他們一定是有第二套房產，否則當他們旅游回來、高興回來的時候他會面對著無家可歸。

鳳凰財經：他們賣掉房子的錢已經夠他們養老了，他們可以租房子住。

孟曉蘇：如果是這樣的話當然好，他們回來以后他們也可以去租住房屋或者租住飯店，這樣這個老人至少是一個中等或者中等以上的老人，這是個案，中國我也碰到過這樣的案例，前不久中央電視臺讓我去做一個養老的節目，有一個北京的老太太叫趙大媽，她就把自己的房子賣了，賣了二、三百萬，她去住養老院了。

鳳凰財經：挺好的。

孟曉蘇：當時我就問她，我說你這個房子一平米都已經是三萬塊錢了，如果你把它租出去一個月能夠得多少租金呢？她說五千塊不止，我說再你的離休金，你本來就可以靠這個來住養老院，房子可以留著租出去了，當然這個老人也個個案，她說我才不留給孩子呢，我說你是我們未來發展反向抵押貸款最好的對象，如果這個老人把這個房子入了反向抵押貸款，一個月能夠得到兩、三萬塊錢，如果再租出去又得五千塊錢，加上她的離休金，這個老人一個月三萬來塊錢，還有一個好處，這種抵押，它的房產增值老人是可以分享的。

現在的房子買了在以后，未來再過5年、再過10年，這個房子可能會是五、六百萬，因為我們知道在北京的房子價格多么厲害，未來肯定是一個上漲的趨勢，所以抵押貸款是老人把自己的資產跟未來房產升值綁定在一塊，如果租出去就得兩份錢，一份是反向抵押貸款的錢。另一部分是租金，中國的老人并不是都這種，在全世界來看有一個9064的概念，百分之九十的老人是居家養老，百分之六的老人是靠社區服務來養老，只有百分之四的人是要住養老院。

我看在中國恐怕也離不開這樣大概的一個數字，所以現在我主張還是要把居家養老和社區養老的問題盡快的提上日程上來，很多人說養老是政府責任，我認為這一部分，因為都攤到政府身上，他只能是一個低保性的養老，很多老人是有財產的，而且隨著社會的發展，隨著現在我們五十多歲的準老人進入到了這個行業，這些是很多有應有了財富。

有人有好幾套房，所以要想辦法調動他們自身的子女用來養老，有錢拿錢來養老，沒有錢有房可以抵房養老，用這樣的辦法通過社會領域用老人的能力來解決養老問題，而不是在那里都抱怨政府不好，過多的攤在政府身上只能把我們的保障水平壓低，這些老人他本來是可以通過自己的財富享受到更好的養老生活，像你說的可以去歐洲，到全世界去旅游度假，如果有了反向抵押貸款這些老人就更多。

鳳凰財經：好的，非常感謝您今天介紹我們的采訪，謝謝您。