利率漲跌作用重大

世界上并非所有大城市的房價都在上漲。在澳大利亞，悉尼的房價上漲率低于全國平均水平。在這個案例當中，利率上漲扮演了很重要的作用。

現在人們最為擔心的是，有沒有什么可以控制住高企的房地產市場？當然，一次全球經濟的大蕭條就可以讓房價“跳水”--無論多高級的住宅區都逃避不了。如果說要以史為鑒的話，各國的中央銀行將會在這種經濟崩潰中扮演極為重要的作用。英國皇家特許測量師學會的首席經濟專家米蘭·卡特瑞表示：“我們從歷史上學到的教訓就是，過去應對房地產崩潰危機的政策幾乎多多少少會有些缺陷。”

卡特瑞提到，20世紀80年代后期，為刺激經濟發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，大量國際資本進入日本的房地產業，更加刺激了房價的上漲。從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍。當時，國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，其地價市值總額竟相當于整個美國地價總額的4倍。到1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的總地價。

到了上世紀90年代日本房地產業全面崩潰時，東京的決策者未能成功地、迅速大地削減利率，無法實現經濟的“軟著陸”。此后，大量私房屋主拖欠房屋貸款、銀行停止辦理新的貸款手續。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達15年的蕭條和低迷。

英國幾乎在同一時期也經歷了同樣的房地產泡沫破滅問題，當時英國在不到一年的時間內進行了兩次大幅加息，最終導致了房地產崩潰。