房產糾紛：都是“預售”惹的禍

東華金座咨詢服務中心主任邢寶軍認為，之所以會出現東華金座這樣的“爛尾樓”，與現行的商品房預售制度不無關系。“就我了解到的情況，因為有商品房預售制度，購房人幾乎變成了房地產開發商的‘提款機’。通常，開發商只投入非常有限的一部分資金，從政府部門拿到土地，然后用土地到銀行做抵押啟動項目。而真正的建設資金大都是中標的建筑商墊付。開發商唯一要做的，就是取得相關預售許可后，坐等收錢。”

早在1994年，建設部就頒布《城市商品房預售管理辦法》，允許開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人。出臺商品房預售制度的初衷是降低房地產開發資金門檻、擴大內需、增加市場供應。多年來，商品房預售已經成為房地產開發融資的重要手段。目前我國各主要城市商品房預售比例普遍較高，有的城市甚至達90%以上。

中國人民大學土地管理系教授林增杰說，商品房預售制度的確立，與我國房地產市場發展進程緊密相關。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式銷售的項目，比現售方式銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。另外，我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，而商品房預售實際上已經成為房地產開發融資的重要手段。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為，這一制度實施13年來，對促進房地產市場形成良性競爭態勢有一定的作用。但目前這一制度所帶來的負面效果遠大于政策的初始目標。商品房預售制度將開發商的融資和銷售合為一體，為開發商非法集資和轉嫁市場風險提供了便利，侵害了購房者的權益，開發商自身成為這一制度的最大受益者。

中國社科院經濟研究所研究員汪利娜稱，預售款是開發商一個主要的融資渠道。他們用業主的錢蓋樓，不用付任何成本。利用商品房預售圈錢，開發商不僅大大減少了一塊成本費用，而且把風險也轉嫁到了消費者身上，出了風險由消費者承擔，獲得利益則是開發商的。

北京漢卓律師事務所律師秦兵表示，商品房預售制度實施以來，其引發的潛在問題不容忽視。比如：開發商將已抵押的商品房預售或將已預售的商品房抵押，或進行房屋重復預售；預售商品房后，開發商席卷預售款逃匿導致“爛尾樓”；購房者收房時發現商品房面積縮水、裝修不合格等。以上種種問題直接導致的是房產糾紛明顯增多，一些地方甚至還因此引發了群體性事件。目前他們受理的房地產案件，80%至90%與預售制度有關。

具體分析在北京出現的這些“爛尾樓”，北京市建委一位負責人告訴記者，不外乎幾種情況：開發商自有資金不足，樓盤銷售狀況不理想，項目涉及經濟糾紛，開發商違法違規導致工程停工。