2010年02月01日 18:07新財經【大 中 小】 【打印】 共有評論0條

經濟刺激計劃“拯救”樓市

房價飆升是多個原因作用的結果。比如，經濟發展，居民改善性住房需求的提高；社會資本缺乏合理投向，房地產成為很好的投資工具和渠道；還有“萬惡”的溫州炒房團和山西炒房團的涌入，等等。但是，筆者認為，在金融危機之下，中國房價竟然逆市到癲狂的程度，主要在于國家的4萬億投資刺激計劃中的大量資金流入樓市。

2009年年初，北京樓市那是“風蕭蕭兮易水寒，樓市一跌兮不再返”的景象。而隨著中央政府經濟振興規劃的出臺，北京樓市完成了完美的V型反轉，新房、二手房房價一路高歌猛進，熱點樓盤的價格一年時間翻了兩倍。

這一年是北京“地王”頻出的一年，“面粉貴過面包”的狀況引發人們對“地王”惡評如潮。2009年的“地王”與往年還有一個最大的不同：至少一半以上的“地王”被有央企背景的房地產公司拿走。2009年5月21日，富力地產在北京的土地拍賣會上，以10.22億元的價格拿下廣渠門外10號地塊，成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。

2009年5、6月“地王”頻出的信號并沒有引起國家有關部門的高度重視。期間，中央的經濟會議表示將繼續落實適度寬松的貨幣政策，而國務院還在2009年5月27日公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

當時就有分析人士指出，資本金比例的松動，實際上是對開發商最為“對癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低后，也就意味著開發商的貸款門檻更低，可以用更少的資金貸到更多的款，從而增強了企業的信心。從結果來看也確實如此，這些政策的出臺給各大房企注入了一針強心劑。央企拿地序幕開啟。

“地王”改規劃 消化高地價

每一次“地王”的誕生，都直接助推了周邊樓盤價格的瘋漲。“地王”拿到了地，面對著過高的樓面價格，民眾懷疑，這么高的價格能賣出去么？地王們沒有擔心，因為地王可以將投標的規劃重新變更。2009年12月30日，北京規劃委員會網站上貼出“廣渠路15號項目調整公示”。公告顯示，中化方興投資管理有限公司向北京規劃委申請調整，內容為：第一，在建筑規模不變的前提下，將A4-1地塊建筑控制高度由60米調整為80米，A4-10地塊由80米調整為100米。第二，在用地面積不變的前提下，將A4-7體育公園用地與A4-8住宅混合公建用地的位置進行調整。該公示內容并沒有說明調整規劃的理由。

一位開發商說，本次調整規劃，即使該地塊可售的總建筑面積沒有發生改變，但可以改變項目的均好性，有利于提升銷售價格。調高20米而建筑規模不變，意味著建筑將變瘦，從而降低了建筑密度，開發商可對內部環境做更廣闊的規劃；而公園里的土地適合做低密度高端住宅，增加項目內住宅混合公建用地與公園用地的相鄰面積，可以增加景觀的均好性。“如果中化方興成功改了規劃，那么，對當時參與拍賣的其他開發商來說很不公平”，一位不愿透露姓名的開發商表示，如果當時規劃就是改后的狀態，可能另一些原本志在必得的企業會繼續拼下去，最終的結果很難說。”

改規劃的事層出不窮，據估計，全國的“地王”有一半是靠修改規劃來消化的。正是因為政府的違規縱容，才讓開發商拿地時不斷出高價。中經聯盟秘書長陳云峰認為，出臺的政策中，除了調高準備金率外，其他政策過于溫和，對開發企業影響不大。如果地價和房價上漲預期降不下來，只能證明2009年的“地王”們都是正確的，地價還會上漲，同時推高房價。

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